Le Tribunal judiciaire de Poitiers, statuant en référé le 27 mars 2026, était saisi d’une demande de constat de résiliation de bail pour impayés formée par un bailleur social à l’encontre de son locataire. Le locataire invoquait l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers, en raison de moisissures et d’un défaut de chauffage. Le juge des contentieux de la protection devait déterminer si les conditions de l’exception d’inexécution étaient réunies pour faire échec à la clause résolutoire du bail.
En janvier 2024, un dégât des eaux a provoqué des moisissures dans le logement. Le bailleur n’est intervenu qu’en janvier 2025, et les travaux ont été interrompus par la découverte de nuisibles. Le locataire, souffrant d’emphysème pulmonaire, a cessé de payer ses loyers. Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer le 19 mars 2025. À l’expiration du délai de deux mois, le locataire n’avait régularisé que partiellement. Le juge a constaté la résiliation du bail au 20 mai 2025 et condamné le locataire au paiement d’une provision.
La question de droit portait sur la possibilité pour un locataire de suspendre le paiement des loyers en invoquant l’exception d’inexécution lorsque le logement présente des désordres, et sur l’office du juge des référés face à une contestation fondée sur cette exception.
Le juge a retenu que l’exception d’inexécution suppose une impossibilité d’utiliser le logement. En l’espèce, si les désordres étaient graves jusqu’en janvier 2025, le locataire était tenu de reprendre le paiement après le début des travaux. Son abstention prolongée a privé l’exception d’effet. Il a donc constaté la résiliation et accordé une provision partielle, tout en réservant la possibilité d’une action en dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance.
I. La consécration d’une exception d’inexécution subordonnée à une impossibilité totale de jouissance
A. L’exigence d’une impossibilité d’usage comme condition de la suspension des loyers
Le juge des référés rappelle que le locataire ne peut suspendre le paiement des loyers qu’en cas d’impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination. Il énonce que ” ceux-ci doivent être si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination “. Cette exigence est conforme à la position de la Cour d’appel de Pau, selon laquelle ” le locataire ne peut suspendre unilatéralement son obligation de payer les loyers que si la jouissance du logement est totalement impossible “ (Cour d’appel de Pau, 3 avril 2025, n°23/03139). La simple gêne ou la perte partielle de jouissance ne suffit donc pas à justifier une exception d’inexécution. Le juge subordonne ainsi la validité de l’exception à un critère objectif et strict.
B. L’appréciation concrète de la gravité des désordres et de leur contemporanéité
En l’espèce, le juge examine les désordres allégués : moisissures consécutives au dégât des eaux, absence de chauffage documentée. Il constate que jusqu’en janvier 2025, le logement était indécent, le bailleur n’étant pas intervenu pendant un an. Toutefois, il relève que le locataire avait déjà une dette de loyers avant même l’apparition des moisissures, et que les désordres n’étaient plus caractérisés après le début des travaux. Il souligne que ” le caractère indécent du logement n’était plus caractérisé du fait de l’enlèvement des papiers peints moisis “. L’exception d’inexécution ne peut donc prospérer que si les manquements du bailleur sont contemporains de l’abstention de paiement. Le juge opère une appréciation in concreto, écartant une application mécanique de l’exception.
II. La portée limitée de l’exception d’inexécution face à la résiliation du bail
A. L’absence de contestation sérieuse sur l’obligation de payer après la période critique
Le juge des référés retient que, même si une contestation sérieuse existait pour les loyers de 2024, celle-ci a disparu à compter de janvier 2025. Il affirme que le locataire ” était donc censé, à compter du mois de janvier 2025, reprendre le paiement des loyers “. L’impayé persistant après cette date rend l’obligation de payer non sérieusement contestable. La Cour d’appel de Rouen a jugé que l’obligation peut être ” sérieusement contestable “ en présence d’humidité excessive, mais seulement pour la période où le logement est affecté (Cour d’appel de Rouen, 13 mars 2025, n°24/02913). Ici, le juge distingue les périodes et ne retient la contestation que pour l’année 2024, excluant ainsi une exception continue.
B. La dissociation entre l’exception d’inexécution et la demande en dommages-intérêts
Le juge reconnaît que le locataire ” paraît être fondé à solliciter des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance qu’il a subi “. Cette réserve permet de préserver les droits du locataire sans lui offrir un moyen de paralyser la clause résolutoire. Le juge distingue nettement l’exception d’inexécution, qui est un moyen de défense suspensif, de l’action indemnitaire, qui est une réparation postérieure. En rejetant la demande reconventionnelle en exécution de travaux formée par le locataire devenu occupant sans droit, le juge confirme que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée après la résiliation du bail. La portée de cette solution est de rappeler que l’exception d’inexécution est un instrument temporaire, non un droit à suspension indéfinie.
