Le 27 mars 2026, le Tribunal judiciaire de Toulon, Pôle JCP, statuant en référé (n°25/02379), a été saisi d’un litige locatif. Un bail d’habitation avait été conclu le 8 juin 2023, contenant une clause résolutoire. Le 16 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause. Le locataire n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de deux mois. Le bailleur a alors assigné le locataire en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir son expulsion et le paiement des sommes dues. Le locataire, bénéficiant d’un diagnostic social, a sollicité des délais de paiement et son maintien dans les lieux. La question de droit portait sur la possibilité pour le juge des référés d’accorder des délais de paiement après l’acquisition de la clause résolutoire, tout en constatant cette acquisition et en ordonnant une expulsion conditionnelle. Le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 16 septembre 2025, condamné le locataire au paiement d’une provision de 3.725,12 euros, lui a accordé trente-six mensualités de 103 euros, suspendu les effets de la clause pendant ces délais, et dit qu’en cas de non-respect, la clause reprendrait son effet et l’expulsion serait ordonnée sans nouvelle décision. Il a également fixé une indemnité d’occupation provisionnelle.
I. La conciliation entre l’acquisition de la clause résolutoire et le pouvoir judiciaire d’octroi de délais
A. La constatation rigoureuse de la résiliation de plein droit
Le tribunal a d’abord vérifié la régularité du commandement de payer du 16 juillet 2025, conformément aux exigences légales. Il relève que la clause résolutoire a joué à l’expiration du délai de deux mois, soit le 16 septembre 2025 à minuit. Cette solution s’inscrit dans la logique des baux d’habitation : le jeu de la clause résolutoire est automatique dès lors que le commandement est régulier et que le locataire n’a pas payé ou sollicité de délais dans les formes légales. Le juge constate ainsi que “le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 16 septembre 2025 à minuit par acquisition de la clause résolutoire”. Il ne s’agit pas d’une décision constitutive, mais d’un simple constat. La Cour d’appel de Grenoble, le 11 mars 2025 (n°24/02632), avait déjà rappelé que “la clause résolutoire était donc acquise au 6 décembre 2023 et non pas au 16 novembre 2023 comme retenu par le premier juge”, soulignant la nécessité de fixer avec précision la date de l’acquisition. En l’espèce, le tribunal suit cette logique en datant la résiliation au 16 septembre 2025. Cette rigueur est indispensable pour déterminer le point de départ de l’indemnité d’occupation.
B. L’octroi conditionnel de délais de paiement malgré la résiliation acquise
Le tribunal a cependant fait usage de la faculté offerte par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Il rappelle le texte : “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années”. Il constate que le locataire a repris le paiement du loyer courant (le mois de décembre 2025 a été payé) et qu’il est en capacité d’apurer sa dette grâce à la reprise des APL. Il lui accorde trente-six mensualités de 103 euros. Cette décision est conforme à la jurisprudence de la Cour d’appel de Paris (30 janvier 2025, n°24/07377) qui énonce que le juge peut accorder des délais “à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience”. Le tribunal innove cependant en maintenant la constatation de la résiliation tout en suspendant ses effets. Il évite ainsi une contradiction apparente entre l’acquisition de la clause et l’octroi de délais, solution pragmatique déjà admise en jurisprudence.
II. Les conséquences pratiques du dispositif hybride : expulsion sous condition et indemnité d’occupation
A. Le mécanisme original de l’expulsion conditionnelle suspendue à la défaillance
Le tribunal ne se contente pas d’octroyer des délais. Il prévoit que, si le locataire respecte l’échéancier, “la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué”. En revanche, en cas de défaut de paiement, “la clause résolutoire reprendra son effet et le bailleur, sans qu’une nouvelle décision judiciaire soit prise, sera en droit d’invoquer la résiliation de plein droit du bail”. Cette technique de la clause résolutoire conditionnelle est originale : elle permet d’éviter une nouvelle saisine du juge en cas de non-respect des délais. Le tribunal ordonne alors l’expulsion et la déchéance du terme. Ce dispositif est efficace mais soulève une difficulté théorique : la résiliation étant constatée au 16 septembre 2025, la suspension des effets ne peut rétroagir sur la période antérieure aux délais. Le juge combine donc une résiliation passée avec un espoir de résiliation anéantie sous condition résolutoire. Cette construction, bien que pragmatique, pourrait être critiquée pour son manque de netteté juridique.
B. La fixation provisionnelle de l’indemnité d’occupation
Le tribunal condamne le locataire, occupant sans droit ni titre depuis le 16 septembre 2025, à payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges, non indexable et sans intérêt. Il précise que cette indemnité prendra effet à compter de la résiliation, mais que, pendant la durée des délais, elle est suspendue. En cas de défaillance, l’indemnité sera réactualisée au montant du dernier loyer échu. Le juge retient le caractère non contestable de cette provision en référé, s’appuyant sur la nature mixte de l’indemnité d’occupation. Il écarte toute indexation ou intérêt, s’agissant d’une obligation non contractuelle. Cette solution est classique. La provision de 3.725,12 euros inclut déjà la fraction de l’indemnité d’occupation échue entre la résiliation et l’ordonnance. Le tribunal limite ainsi l’effet rétroactif de la suspension des effets de la clause résolutoire. La construction est cohérente mais complexe, car elle distingue la période avant l’échéancier (indemnité due) et la période pendant l’échéancier (indemnité suspendue conditionnellement). Le locataire devra donc payer à la fois les mensualités d’apurement et le loyer courant pendant les trente-six mois, ce qui suppose une capacité contributive suffisante, que le diagnostic social a estimée favorable.
