Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 27 mars 2026. Ce litige oppose un locataire à son bailleur, une SCI, au sujet d’un logement classé G au diagnostic de performance énergétique. Le locataire assigne la bailleresse pour obtenir la réalisation de travaux, la suspension ou la réduction des loyers depuis avril 2024, la restitution des revalorisations de loyer, des dommages et intérêts et une mesure de relogement. Il renonce à sa demande d’expertise. La bailleresse, de son côté, sollicite que le locataire soit contraint, sous astreinte, de laisser accès au logement pour exécuter des travaux d’isolation.
En première instance, le locataire expose avoir refusé le calendrier de travaux proposé par la bailleresse en décembre 2025. Il prétend que le logement est indécent et que ses demandes sont fondées sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse oppose que l’absence d’accès au logement constitue une violation de l’article 7 de la même loi et lui cause un préjudice financier, les aides au logement étant suspendues. Le juge des référés doit déterminer si ses pouvoirs lui permettent de faire droit aux prétentions du locataire et d’ordonner l’accès au logement pour travaux.
Le tribunal déboute le locataire de l’ensemble de ses demandes, mais ordonne à celui-ci de laisser accès au logement pour la réalisation des travaux d’isolation, sous astreinte de cinquante euros par jour de retard. Il condamne le locataire aux dépens et rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision distingue nettement les demandes indemnitaires du locataire, jugées hors du champ du référé, du trouble manifestement illicite et du dommage imminent invoqués par la bailleresse, qui justifient une mesure coercitive.
I. L’affirmation des limites du pouvoir du juge des référés face aux demandes indemnitaires du locataire
A. Le cantonnement des demandes du locataire par l’exigence d’une contestation sérieuse
Le juge des référés rappelle que sa compétence est circonscrite par les articles 834 et 835 du code de procédure civile. Il constate que la demande de suspension ou de réduction des loyers se heurte à une contestation sérieuse. Le locataire a continué à occuper les lieux et a refusé les travaux programmés, ce qui empêche de caractériser une obligation non sérieusement contestable. La réduction de loyer prévue à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut être ordonnée en référé que pour l’avenir, à compter de la décision, et non rétroactivement comme le sollicite le locataire depuis avril 2024. Le tribunal estime donc que le fondement même de la créance est discutable et écarte sa compétence.
De même, la demande de restitution des revalorisations de loyer est fondée sur l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui interdit l’indexation pour les logements classés F ou G. Bien que cette obligation semble exister en l’espèce, le juge relève l’absence d’urgence démontrée et le fait que le locataire ne sollicite pas une provision mais une restitution pure et simple. Il en déduit qu’il n’y a pas lieu à référé. Le juge se montre ainsi rigoureux dans l’application des conditions de l’article 835, alinéa 2, qui exige à la fois une obligation non contestable et une demande de provision.
B. L’éviction des demandes indemnitaires et provisionnelles faute de fondement juridique approprié
Le juge écarte également la demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral. Il rappelle que le juge des référés ne peut allouer des dommages et intérêts, mais seulement une provision à valoir sur un préjudice dont l’existence est évidente. Or, le locataire a présenté une demande en dommages et intérêts, non une demande de provision, et n’a pas démontré l’urgence. Cette exigence de qualification juridique précise de la demande conditionne l’office du juge des référés. La solution s’inscrit dans la jurisprudence constante de la Cour de cassation selon laquelle “il n’entre pas ainsi dans les pouvoirs du juge statuant en référé d’octroyer des dommages et intérêts ; seule une provision à valoir sur la réparation d’un préjudice établi de manière évidente est susceptible d’être allouée” (Civ. 2e, 11 décembre 2008, n°07-20.255). Le tribunal confirme ainsi que le référé n’est pas une voie permettant d’obtenir une indemnisation définitive, mais seulement une mesure provisoire dans des conditions strictes.
II. La sanction efficace des obligations du locataire par le recours aux mesures coercitives
A. La caractérisation rigoureuse du trouble manifestement illicite et du dommage imminent
Le juge se fonde sur l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile pour ordonner au locataire de laisser accès au logement. Il relève que le locataire a refusé un calendrier de travaux proposé en décembre 2025 et que ce refus constitue une violation de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose au locataire de permettre l’accès pour certains travaux, notamment d’isolation. Ce refus crée un trouble manifestement illicite. Par ailleurs, le juge constate que la caisse d’allocations familiales a suspendu le versement des aides au logement en raison du défaut de réalisation des travaux, et que ces sommes seront définitivement perdues si les travaux ne sont pas effectués dans les dix-huit mois. Il en déduit un dommage imminent pour le bailleur. La double condition de l’article 835 est ainsi remplie, permettant au juge d’ordonner une mesure conservatoire même en présence d’une contestation sérieuse.
B. L’articulation des intérêts en présence dans l’exécution des travaux
Le tribunal rejette la demande du locataire tendant à reporter l’exécution des travaux à la fin du bail. Il estime que la durée limitée des travaux, consistant à isoler les murs de la salle de bain et le plafond de la pièce principale, ne justifie pas un tel report au regard du trouble illicite et du dommage imminent. La décision prend en compte l’intérêt du bailleur à réaliser les travaux nécessaires à la décence du logement, conformément à l’obligation définie à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui exige un logement “répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation” (Cour d’appel de Bourges, 9 janvier 2025, n°23/01164). Le juge assortit cette injonction d’une astreinte provisoire de cinquante euros par jour de retard, afin de garantir l’exécution effective de la mesure. Il condamne le locataire aux dépens mais refuse d’allouer des frais irrépétibles, tenant compte de la situation économique des parties. La solution illustre l’équilibre que le juge des référés doit trouver entre le respect des droits du locataire et la nécessité de faire cesser un trouble manifeste au détriment du bailleur.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 834 du Code de procédure civile En vigueur
Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
