Le Tribunal Judiciaire de Vienne, dans un jugement du 11 décembre 2025, a partiellement fait droit à la demande d’une bailleresse en régularisation de loyers indexés. Une société bailleresse avait assigné sa locataire pour obtenir le paiement d’un rappel d’indexation sur la période de septembre 2019 à mars 2025. La défenderesse opposait la prescription de l’action et contestait l’existence d’un bail renouvelé après l’exercice du droit de repentir. La question centrale portait sur la possibilité pour le bailleur de réclamer un rappel d’indexation après le renouvellement du bail par l’effet du repentir. Le tribunal a condamné la locataire à verser 6992,28 euros HT, tout en rejetant la demande de fixation d’une révision annuelle future.
Le renouvellement du bail par le repentir ouvre droit à l’indexation différée mais non rétroactive.
Le tribunal rappelle que l’exercice du droit de repentir provoque le renouvellement du bail à la date de sa notification. Il en déduit que le bail s’est renouvelé le 2 février 2022, date de la notification, et non à l’échéance du précédent bail. Cette solution précise le point de départ du nouveau bail en cas de repentir, conformément à l’article L. 145-12 du code de commerce. La valeur de cette règle est de sécuriser la date de reprise des relations contractuelles.
Le juge écarte toute indexation pour la période intermédiaire entre le congé et le repentir. Il affirme que le bail initial ne s’est pas poursuivi pendant cette période, malgré le renouvellement ultérieur. Cette position, stricte, interdit au bailleur de réclamer un rattrapage pour la période de vacance juridique du bail. Elle préserve la logique de la rupture temporaire des liens contractuels.
L’absence d’indexation antérieure ne constitue pas une renonciation tacite à la clause d’indexation.
Le tribunal affirme que la non-application de l’indexation par le bailleur ne peut être assimilée à une renonciation à cette clause. Il s’agit d’une application classique du principe selon lequel le silence ne vaut pas renonciation. Cette solution protège le créancier contre les simples oublis de facturation.
Le juge admet donc le rappel d’indexation dans la limite de la prescription quinquennale. Il fixe la dette à 6992,28 euros HT, en excluant la période antérieure à juillet 2019 et la période intermédiaire. La portée de cette décision est de permettre un rattrapage rétroactif, sous réserve que la clause d’indexation soit valide et que le bail soit renouvelé.
Le tribunal refuse de modifier le contrat en ordonnant une révision annuelle future du loyer.
Le juge rejette la demande de la bailleresse visant à pouvoir facturer le loyer révisé chaque année. Il motive ce rejet par l’impossibilité pour le juge de modifier le contrat de bail. Cette position rappelle le principe de l’autonomie de la volonté et de l’intangibilité des conventions.
Cette solution a une portée limitative : le juge ne peut ni créer une clause d’indexation ni en imposer le mécanisme. Seule l’application de la clause existante, dans le cadre du contrat renouvelé, est permise. Le bailleur devra donc se fonder sur les stipulations initiales pour ses futures révisions.
