Trêve hivernale et squatteur : exclusion, voies de fait et défense

La trêve hivernale suspend, du 1ᵉʳ novembre au 31 mars, l’exécution forcée des décisions d’expulsion. Elle protège l’occupant menacé d’une mise à la rue pendant la période froide. Le texte concerne les locataires en impayé, les occupants devenus sans droit après une rupture de bail, et les bénéficiaires d’un titre caduc.

Code des procédures civiles d’exécution, article L. 412-6 alinéa 1 : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1ᵉʳ novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. »

Le sursis est automatique. Il n’a pas à être demandé. Il bénéficie de plein droit à l’occupant menacé d’expulsion. Art. L. 412-6 al. 1 CPCE

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite a inséré un second alinéa à l’article L. 412-6. La trêve hivernale ne s’applique plus aux personnes dont l’occupation procède d’une introduction dans le domicile d’autrui par voies de fait.

Code des procédures civiles d’exécution, article L. 412-6 alinéa 2 : « Le présent article n’est pas applicable lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée à l’encontre de personnes dont l’entrée dans les locaux est constitutive d’une voie de fait ou lorsqu’elle concerne un local spécialement destiné à l’habitation principale du propriétaire ou du locataire ainsi qu’un local à usage économique. »

Le législateur brise une croyance persistante : l’idée que la trêve hivernale offrirait un sanctuaire d’octobre à avril aux personnes ayant pénétré sans droit dans un logement. Loi n° 2023-668 du 27 juill. 2023Art. L. 412-6 al. 2 CPCE

La notion de domicile gouverne aussi bien le délit de violation de domicile que la dérogation à la trêve hivernale. La chambre criminelle en a redonné les contours dans un arrêt récent qui borne strictement l’usage répressif du texte.

Cass. crim., 3 juin 2025, n° 23-81.916 : « Seul constitue un domicile, au sens de [l’article 226-4 du code pénal], le lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux, ledit texte n’ayant pas pour objet de garantir d’une manière générale les propriétés immobilières contre une usurpation. »

La Cour casse la condamnation d’une ancienne occupante pour violation de domicile au profit d’un adjudicataire qui n’avait pas encore pris possession des lieux. Il ne suffit pas d’invoquer un titre de propriété : il faut un lieu où le plaignant a le droit de se dire chez lui. Cass. crim., 3 juin 2025, n° 23-81.916

La dérogation à la trêve hivernale suppose une entrée dans les lieux constitutive d’une voie de fait. La cour d’appel de Paris a précisé que cette voie de fait ne se présume pas de la seule absence de titre.

CA Paris, Pôle 1 – Chambre 8, 24 janvier 2025, n° 24/09549 : « La voie de fait ne peut se déduire de la seule occupation sans titre et suppose des actes matériels positifs de violence ou d’effraction de la part des occupants. »

Faute d’éléments établissant des manœuvres, des menaces ou une effraction, la cour a infirmé la suppression de la trêve hivernale prononcée par les premiers juges, même à l’encontre d’occupants de mauvaise foi. CA Paris, 24 janv. 2025, n° 24/09549

L’introduction et le maintien sans droit dans le domicile d’autrui constituent un délit. La loi du 27 juillet 2023 a triplé les peines applicables au maintien irrégulier dans le domicile d’autrui.

Code pénal, article 226-4 : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est punie de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. »

La loi a aussi créé un délit nouveau d’occupation frauduleuse, élargi au-delà du seul domicile.

Code pénal, article 315-1 : « L’introduction dans un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, à l’exception des locaux qui constituent un domicile, est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. Le maintien dans le local à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, à l’exception des locaux qui constituent un domicile, est puni des mêmes peines. »

La distinction entre domicile et autres locaux conditionne la qualification et le quantum. Art. 226-4 C. pén.Art. 315-1 C. pén.

L’exclusion du sursis hivernal n’est pas automatique. Le propriétaire doit démontrer que l’entrée dans les lieux résulte d’une voie de fait. Concrètement : trace d’effraction, serrure forcée, fenêtre brisée, témoignage d’un voisin, vidéo de surveillance, constat d’huissier réalisé peu après les faits.

La procédure administrative de l’article 38 de la loi DALO permet, en cas de squat caractérisé du domicile, une évacuation forcée sur arrêté préfectoral. Pour les autres locaux, la voie civile devant le juge du contentieux de la protection demeure le passage obligé. La plainte 226-4 vient en soutien : elle gèle la situation et nourrit la démonstration de la voie de fait. Art. 38 loi n° 2007-290Art. 226-4 C. pén.

L’occupant menacé peut s’opposer à la suppression du sursis hivernal en faisant valoir qu’aucune voie de fait n’est caractérisée. Une entrée acceptée par un précédent occupant, un titre devenu caduc ou une remise informelle de clés ne sont pas, en eux-mêmes, des manœuvres.

La cour d’appel de Paris l’a rappelé en janvier 2025 : la seule occupation sans droit ni titre, même de mauvaise foi, ne suffit pas à priver l’occupant de la trêve. Le défendeur peut aussi solliciter des délais sur le fondement de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, qui permet au juge d’accorder jusqu’à trois ans pour quitter les lieux. CA Paris, 24 janv. 2025Art. L. 412-3 CPCE

Le contentieux du squat se joue souvent en parallèle au pénal et au civil. La plainte pour violation de domicile auprès du procureur ouvre une enquête préliminaire. Le mis en cause peut être placé en garde à vue. La citation directe devant le tribunal correctionnel permet au propriétaire de saisir le juge pénal sans attendre les suites données par le parquet.

La condamnation pénale, même non définitive, fournit une démonstration utile devant le juge civil de l’expulsion. Inversement, une décision civile rejetant la qualification de voie de fait peut affaiblir la poursuite pénale. Art. 226-4 C. pén.Art. L. 412-6 CPCE

La loi du 27 juillet 2023 a modifié trois leviers. Premièrement, le délit de maintien dans le domicile d’autrui est triplé : trois ans et 45 000 euros d’amende contre un an et 15 000 euros auparavant. Deuxièmement, un délit nouveau d’occupation frauduleuse des autres locaux a été créé à l’article 315-1. Troisièmement, la trêve hivernale est écartée pour les occupations issues d’une voie de fait.

Ce qui n’a pas changé : la définition pénale du domicile, le rôle central du juge du contentieux de la protection, le droit aux délais pour les locataires de bonne foi. Loi n° 2023-668 du 27 juill. 2023

Non. L’article L. 412-6 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution exclut désormais du sursis hivernal les personnes dont l’entrée dans les lieux est constitutive d’une voie de fait. Cette exclusion suppose la démonstration de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. La cour d’appel de Paris a jugé en janvier 2025 que la seule occupation sans titre ne suffit pas.

La procédure administrative préfectorale, prévue par l’article 38 de la loi DALO et applicable au seul domicile, peut aboutir en quelques jours à une évacuation forcée. La procédure civile devant le juge du contentieux de la protection prend entre deux et six mois, à laquelle s’ajoute le délai d’exécution du commandement de quitter les lieux.

Pour la violation du domicile d’autrui, trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende au titre de l’article 226-4 du Code pénal. Pour l’occupation frauduleuse d’un autre local d’habitation ou d’un local économique, deux ans d’emprisonnement et 30 000 euros au titre de l’article 315-1. Les peines visent l’introduction comme le maintien.

Oui, dans un cas précis. L’article 38 de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable permet au préfet, saisi par le propriétaire ou le locataire victime de squat dans son domicile, d’enjoindre aux occupants de quitter les lieux puis de procéder à l’évacuation forcée. Cette procédure est limitée au domicile et suppose une plainte préalable.

Le contentieux du squat mêle procédure civile d’expulsion, procédure administrative préfectorale et procédure pénale au titre des articles 226-4 et 315-1. L’avocat coordonne ces trois fronts, choisit la voie la plus rapide, prépare les preuves de la voie de fait pour exclure la trêve hivernale, ou inversement défend l’occupant contre la suppression du sursis.

La chambre criminelle a jugé le 3 juin 2025 que seul constitue un domicile au sens de l’article 226-4 le lieu où une personne a le droit de se dire chez elle, qu’elle y habite ou non. Un bien dont le titulaire n’a pas pris possession effective n’est pas nécessairement un domicile. Cette qualification conditionne les poursuites pénales et la procédure préfectorale.