Un copropriétaire qui ne paie plus ses charges met en péril l’équilibre financier de l’immeuble. Les autres copropriétaires supportent le déficit. Le syndic engage le recouvrement. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifiée à plusieurs reprises, organise une procédure de recouvrement accélérée qui permet au syndicat d’obtenir rapidement un titre exécutoire. Cette procédure n’est pas sans limites. La Cour de cassation en contrôle strictement les conditions d’application.
Ce guide expose les principales étapes du recouvrement, les moyens de défense du copropriétaire poursuivi et les précautions à prendre lors de la vente d’un lot grevé de charges impayées.
La mise en demeure, point de départ de la procédure
Tout commence par une mise en demeure. Le syndic adresse au copropriétaire défaillant une lettre recommandée avec avis de réception lui demandant de régler la provision impayée. Si cette mise en demeure reste sans effet pendant trente jours, l’article 19-2 de la loi de 1965 produit un effet radical : toutes les provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles, de même que les sommes dues au titre des exercices antérieurs dont les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale.
Le syndic peut alors saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond. Le juge vérifie deux éléments : l’approbation du budget prévisionnel ou des comptes annuels par l’assemblée générale, et la défaillance du copropriétaire. S’il les constate, il condamne le copropriétaire au paiement.
La rapidité de cette procédure en fait un outil redoutable. Le copropriétaire défaillant peut se retrouver, en quelques semaines, condamné à payer la totalité des charges de l’exercice en cours et des exercices antérieurs.
Les moyens de défense du copropriétaire poursuivi
Le copropriétaire poursuivi dispose de plusieurs moyens de défense que la jurisprudence récente de la troisième chambre civile a consolidés.
Le premier tient au paiement dans le délai de trente jours. La Cour de cassation a jugé, le 9 mars 2022, que la procédure de l’article 19-2 « suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure »1. Le copropriétaire qui régularise sa situation dans ce délai échappe à la déchéance du terme. Le syndicat ne peut plus invoquer l’article 19-2.
Le deuxième moyen porte sur la nature de la créance. L’article 19-2 ne vise que les provisions dues au titre de l’article 14-1, c’est-à-dire les provisions sur budget prévisionnel. Un arriéré portant sur des charges de travaux ou sur des créances d’une autre nature ne peut pas fonder cette procédure. La troisième chambre civile a cassé un jugement qui avait condamné un copropriétaire sans vérifier si la dette résiduelle portait sur des provisions au sens de l’article 14-12.
Le troisième moyen, dégagé par un arrêt du 15 janvier 2026, concerne l’étendue de la mise en demeure. Le syndicat ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui visé par la mise en demeure initiale que s’il justifie d’une « nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée » au titre de ces exercices3. Une mise en demeure ancienne ne couvre pas automatiquement les exercices suivants. Ce moyen est particulièrement efficace lorsque le syndic a étendu ses demandes sans adresser de nouvelles mises en demeure.
La contestation de la répartition des charges constitue un quatrième moyen. Si la clé de répartition fixée par le règlement de copropriété ne respecte pas les critères de l’article 10 de la loi de 1965, le copropriétaire peut demander au juge de la réputer non écrite. Dans ce cas, le juge doit lui-même procéder à une nouvelle répartition des charges avant de pouvoir condamner au paiement4.
La vente du lot : opposition du syndic et précautions du vendeur
Lors de la vente d’un lot de copropriété, le syndic dispose d’un droit d’opposition sur le prix. L’article 20 de la loi de 1965 lui permet de bloquer les fonds entre les mains du notaire pour obtenir le paiement des charges impayées par le vendeur.
L’opposition doit énoncer, à peine de nullité, le montant et les causes de la créance. Le syndic doit en outre ventiler ses créances entre les quatre catégories prévues par l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967. La Cour de cassation a jugé que l’absence de cette ventilation, « si elle n’affecte pas la validité de cette opposition, constitue un manquement à une condition de forme de nature à faire perdre au syndicat le bénéfice de l’hypothèque légale »5.
Le vendeur dont le notaire a versé des fonds au syndicat à la suite d’une opposition n’est pas privé de recours. La troisième chambre civile a jugé, le 11 juillet 2024, que « le paiement effectué par le notaire, en l’absence de contestation judiciaire formée par le copropriétaire vendeur, en conséquence de l’opposition faite par le syndicat des copropriétaires, ne peut caractériser un acquiescement »6. L’opposition n’est ni une demande en justice ni un jugement. Le vendeur conserve le droit de contester ultérieurement la créance du syndicat et de demander la restitution des sommes indûment prélevées.
L’acquéreur doit également être vigilant. Depuis la loi du 9 avril 2024, le notaire est tenu de vérifier, préalablement à la vente, que l’acquéreur qui est déjà copropriétaire de l’immeuble est à jour de ses charges. Un copropriétaire débiteur ne peut plus acquérir de lots supplémentaires dans la même copropriété sans avoir préalablement régularisé sa situation.
La saisie immobilière en dernier recours
Lorsque le copropriétaire ne paie pas malgré la condamnation, le syndicat peut engager une procédure de saisie immobilière du lot. L’article 19-2, alinéa 5, de la loi de 1965 prévoit que l’assemblée générale peut autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente du lot. La voix du copropriétaire débiteur n’est pas prise en compte dans le calcul de la majorité lors de ce vote.
Cette mesure extrême n’intervient qu’après l’épuisement des autres voies de recouvrement. Elle suppose un titre exécutoire, un commandement de payer valant saisie immobilière, et le respect de la procédure de distribution du prix de vente.
Le cabinet accompagne tant les syndicats de copropriétaires dans le recouvrement de leurs créances que les copropriétaires poursuivis dans l’exercice de leurs droits de défense. Chaque situation appelle une analyse des pièces du dossier : procès-verbaux d’assemblée générale, mises en demeure, décomptes de charges, règlement de copropriété.
