Le Conseil d’État, dans sa décision du 7 juillet 2026 (n°512353), était saisi d’un pourvoi contre une ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Paris du 21 janvier 2026. Deux sociétés ayant sollicité la suspension de trois arrêtés de la maire de Paris refusant ou retirant des permis de construire se sont vu opposer un rejet au motif que l’urgence n’était pas caractérisée, faute de diligence dans la saisine du juge. La question de droit portait sur l’application de l’article L. 600-3-1 du code de l’urbanisme, qui institue une présomption d’urgence en matière de recours contre un refus de permis de construire. Le juge des référés peut-il écarter cette présomption sans que l’autorité compétente justifie de circonstances particulières ? Le Conseil d’État répond par la négative et annule l’ordonnance pour erreur de droit. Il renvoie l’affaire au juge des référés.
I. L’affirmation par le Conseil d’État de la présomption légale d’urgence en matière de refus de permis de construire
A. Le champ d’application de l’article L. 600-3-1 du code de l’urbanisme
Le législateur a entendu faciliter l’accès au référé-suspension contre les décisions d’opposition à déclaration préalable ou de refus de permis de construire, d’aménager ou de démolir. L’article L. 600-3-1 du code de l’urbanisme dispose que » lorsque un recours formé contre une décision d’opposition à déclaration préalable ou de refus de permis de construire, d’aménager ou de démolir est assorti d’un référé introduit sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la condition d’urgence est présumée satisfaite « . Cette disposition crée une présomption simple mais impérative pour le juge. En l’espèce, les sociétés requérantes contestaient des refus de permis de construire portant sur un projet de réhabilitation. Le juge des référés a pourtant écarté l’urgence en se fondant sur leur délai de saisine de neuf mois, sans même examiner si la ville de Paris rapportait la preuve de circonstances particulières. Le Conseil d’État censure cette démarche : le juge ne peut se substituer à l’administration pour renverser la présomption. Il rappelle que celle-ci » ne peut être écartée que dans le cas où l’autorité qui a refusé le permis justifie de circonstances particulières « (point 4). La seule diligence du requérant n’est pas un élément que le juge peut librement opposer.
B. Le renversement de la charge de la preuve de l’urgence
La présomption légale modifie le régime probatoire de la condition d’urgence. Traditionnellement, il incombe au demandeur au référé-suspension de démontrer l’urgence à suspendre la décision contestée (article L. 521-1 du code de justice administrative). L’article L. 600-3-1 du code de l’urbanisme inverse cette charge lorsque le recours porte sur un refus de permis. C’est désormais à l’administration de prouver que des circonstances particulières font obstacle à l’urgence. En ne mettant pas la ville de Paris en mesure de rapporter cette preuve, et en se contentant d’un motif tiré du comportement des requérantes, le juge des référés a méconnu la portée de la présomption. Cette solution s’inscrit dans un mouvement législatif visant à protéger les porteurs de projets contre des blocages administratifs injustifiés. La notion de circonstances particulières reste à préciser, mais le Conseil d’État exclut que le simple écoulement du temps ou le défaut de diligence puisse, à lui seul, constituer une telle circonstance sans une démonstration concrète de l’autorité.
II. Les conséquences de l’erreur de droit sur l’office du juge et la portée de l’arrêt
A. L’annulation de l’ordonnance pour méconnaissance de la présomption
Le Conseil d’État qualifie l’ordonnance d’entachée d’erreur de droit (point 4). Le juge des référés a en effet substitué sa propre appréciation de l’urgence au mécanisme légal. Il s’est borné à relever l’absence de » diligence « des requérantes pour saisir le juge, sans constater que l’administration avait invoqué des circonstances particulières de nature à écarter la présomption. Cette erreur justifie à elle seule l’annulation, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens du pourvoi (point 5). La solution est claire : le juge ne peut ni ignorer la présomption ni la renverser d’office. Il doit, en présence d’un recours contre un refus de permis, vérifier que l’administration apporte des éléments objectifs et précis propres à démontrer que, malgré la présomption, l’urgence n’est pas établie. La décision rappelle ainsi la hiérarchie des normes et la force contraignante de la loi spéciale par rapport au régime général du référé administratif.
B. Les enseignements pour le juge de renvoi et la portée de l’arrêt
Le renvoi de l’affaire au juge des référés du tribunal administratif de Paris (article 2) impose à celui-ci de statuer en respectant le cadre fixé. Il devra d’abord constater que la condition d’urgence est présumée satisfaite, puis inviter la ville de Paris à produire, le cas échéant, des circonstances particulières. À défaut, il ferait droit à la demande de suspension si un moyen sérieux est par ailleurs établi. L’arrêt du 7 juillet 2026 a une portée générale : il unifie l’interprétation de l’article L. 600-3-1 du code de l’urbanisme sur l’ensemble du territoire. Il interdira aux juges des référés de se retrancher derrière le comportement du requérant ou un prétendu manque de diligence pour écarter la présomption. Cette solution conforte l’équilibre voulu par le législateur entre la protection des projets d’urbanisme et la nécessité de ne pas paralyser l’action administrative par des recours dilatoires. Elle s’inscrit dans une conception objective de l’urgence, détachée de la célérité procédurale de chaque partie.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 521-1 du Code de justice administrative En vigueur
Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision.
Lorsque la suspension est prononcée, il est statué sur la requête en annulation ou en réformation de la décision dans les meilleurs délais. La suspension prend fin au plus tard lorsqu’il est statué sur la requête en annulation ou en réformation de la décision.
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