La Cour administrative d’appel de Marseille, dans un arrêt du 29 mai 2026 (n°25MA01440), a été saisie d’un litige opposant le gestionnaire de l’aérodrome Marseille Provence à un occupant du domaine public. Par une convention d’occupation temporaire conclue le 16 septembre 2014, l’occupant s’était engagé, par dérogation au cahier des clauses générales, à prendre en charge l’ensemble des opérations d’entretien, de maintenance et de réparation des biens mis à disposition, y compris le clos et le couvert, jusqu’au 31 décembre 2019. L’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement le 21 août 2014, révélait un bâtiment en état vétuste à très vétuste. Malgré ses obligations contractuelles et des relances du gestionnaire, l’occupant n’a réalisé que des travaux partiels. Un diagnostic technique de sortie en 2020 a constaté une aggravation des désordres. Le gestionnaire a saisi le juge des référés, obtenant une provision de 190 000 euros, puis le tribunal administratif de Marseille, qui par jugement du 24 avril 2025, a condamné l’occupant à payer 1 186 280 euros. L’occupant a interjeté appel, tandis que le gestionnaire a formé appel incident.
La question de droit centrale portait sur l’étendue des obligations contractuelles de l’occupant s’agissant des travaux d’entretien et de réparation, et sur l’évaluation du préjudice résultant de leur inexécution. La cour a jugé que l’occupant ne pouvait s’exonérer de ses obligations en invoquant la vétusté initiale des lieux, dont il était réputé avoir connaissance. Elle a néanmoins précisé que les stipulations contractuelles ne pouvaient être interprétées comme imposant des travaux d’amélioration ou de correction de défauts structurels de conception. Sur le préjudice, la cour a écarté une expertise judiciaire et s’est fondée sur un diagnostic technique de sortie, en distinguant les travaux relevant de l’entretien courant de ceux apportant une plus-value ou liés à la conception. Elle a fixé le montant des travaux imputables à 713 000 euros hors taxes, ramenant la condamnation à 523 000 euros après déduction de la provision. Elle a également rejeté les conclusions incidentes fondées sur l’enrichissement sans cause, faute de lien avec le litige contractuel.
I. La détermination circonscrite de l’obligation contractuelle de l’occupant du domaine public
A. Une obligation d’entretien et de réparation non exonérée par l’état initial des lieux
La cour rappelle d’abord que l’occupant, titulaire de l’autorisation d’occupation, était réputé avoir connaissance de l’état des biens. L’article 5 du cahier des clauses générales stipule que le titulaire est « toujours réputé avoir connaissance des lieux, de leurs avantages et inconvénients, pour les avoir vus et visités ». L’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement, faisait état d’une vétusté généralisée. La cour en déduit que l’occupant ne saurait s’exonérer de son obligation de réaliser les travaux lui incombant « en se bornant à soutenir que le diagnostic technique réalisé pour le gestionnaire n’aurait été porté à sa connaissance que postérieurement ». L’occupant avait accepté contractuellement de prendre en charge, jusqu’au 31 décembre 2019, les opérations d’entretien, de maintenance et de réparation, « notamment celles relatives au clos et au couvert qui sont ‘généralement imputables au gestionnaire' ». Cette obligation était indépendante de l’état initial des lieux, connu de l’occupant dès l’origine. La cour relève que, malgré ses obligations, l’occupant n’a pas réalisé les travaux nécessaires, ce qui a conduit à une aggravation des désordres entre 2014 et 2020. Elle écarte ainsi toute tentative de l’occupant de se retrancher derrière la vétusté préexistante pour justifier son inaction.
B. L’exclusion des travaux de plus-value et de correction des défauts structurels de conception
Toutefois, la cour apporte une limite importante à l’obligation contractuelle. Elle précise que les stipulations de la convention, bien qu’elles mettent à la charge de l’occupant les obligations incombant en général au gestionnaire, « ne devraient être interprétées comme ayant imposé à l’occupante, au titre de ces obligations, bien que d’ordre général, de réaliser des travaux d’amélioration des locaux conduisant à leur ajouter une plus-value ou tendant à remédier à des désordres structurels résultant d’un défaut de conception ». En d’autres termes, l’occupant n’était pas tenu de corriger les vices de conception de l’ouvrage ni d’apporter une plus-value à l’immeuble. Cette distinction est décisive pour l’évaluation du préjudice. La cour opère un tri minutieux parmi les travaux préconisés par le diagnostic technique de 2020. Par exemple, pour les travaux d’étanchéité des toitures-terrasses, elle constate qu’ils tendent en partie à remédier à des désordres résultant d’un défaut de conception (fissures structurelles, condensation, porosité du béton) et en partie à un défaut d’entretien courant. Elle retient donc la moitié du montant estimé. De même pour les tôles d’acier nervurées, elle distingue les désordres structurels du manque d’entretien. La cour applique ainsi une approche casuistique, fondée sur la nature exacte des désordres et leur origine. Elle se montre fidèle à une conception restrictive de l’obligation contractuelle, qui ne saurait aller au-delà de ce que les parties ont entendu stipuler.
II. L’évaluation pragmatique et nuancée du préjudice subi par le gestionnaire
A. Le choix du diagnostic de sortie comme base d’évaluation, à l’exclusion d’une expertise judiciaire
Pour déterminer le montant du préjudice, la cour écarte une expertise judiciaire, jugée « frustratoire » car le bâtiment avait été libéré depuis près de six ans à la date de l’arrêt, rendant impossible l’évaluation des travaux qui auraient dû être réalisés entre 2014 et 2020. Elle se fonde exclusivement sur le diagnostic technique du 11 août 2020, « précis et illustré de photographies comparatives des divers ouvrages en 2014 et en 2020, soumis au contradictoire et effectivement discuté par les parties ». Ce diagnostic présente l’avantage de prendre en compte « les surcoûts liés à l’aggravation de l’état de l’immeuble depuis 2014 ». La cour en déduit que le préjudice financier correspond au montant des travaux que l’occupant aurait dû réaliser pendant la période contractuelle. Elle retient le montant global estimé par le diagnostic, soit 938 000 euros pour la zone béton (hors plus-values) et 553 000 euros pour la zone métallique (hors plus-values), avant de procéder à un réexamen poste par poste. Cette méthode lui permet d’éviter une évaluation forfaitaire et de coller au plus près des réalités techniques du bâtiment.
B. La ventilation des postes de préjudice entre travaux d’entretien et travaux exclus
La cour opère une ventilation rigoureuse des différents postes de travaux. Elle distingue systématiquement ce qui relève de l’entretien courant, de la réparation imputable à l’usage, et ce qui relève de l’amélioration ou de la correction de défauts structurels. Ainsi, pour les maçonneries (zone béton et zone métallique), elle retient intégralement le montant estimé (25 000 euros pour chaque zone) car il s’agit de réparations courantes (épaufrures, fissures). Pour les menuiseries, elle retient 18 000 euros pour chaque zone, correspondant à la réparation de vitres cassées et de serrures défectueuses. Pour l’étanchéité des toitures-terrasses, elle ne retient que la moitié du montant (240 000 euros sur 480 000) en raison de la part des désordres liés à la conception. Pour l’éclairage zénithal, elle fixe une somme forfaitaire de 100 000 euros sur 398 000, estimant que les travaux tendent « pour une large partie à améliorer l’éclairage zénithal tel qu’il a été conçu initialement ». Pour les descentes d’eaux pluviales et les accès toitures, elle retient les montants intégraux (25 000 et 5 000 euros) car ils relèvent de l’entretien courant. La cour aboutit ainsi à un montant total de 713 000 euros HT, qu’elle réduit à 523 000 euros après déduction de la provision de 190 000 euros déjà versée. Cette évaluation, précise et motivée, illustre une volonté de proportionner la réparation à l’étendue réelle de l’inexécution contractuelle, sans confondre le simple entretien avec des travaux de rénovation lourde.
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