Par un arrêt du 25 juin 2026, la cour administrative d’appel de Nancy a statué sur le bien-fondé d’une reprise de réduction d’impôt relative à des investissements outre-mer réalisés par l’intermédiaire de sociétés civiles immobilières. Le requérant, associé de quatre SCI, avait souscrit en 2014 des parts sociales et entendait bénéficier de la réduction d’impôt prévue à l’article 199 undecies C du code général des impôts. L’administration a remis en cause cet avantage fiscal au motif que le produit de la souscription n’avait pas été intégralement investi dans les dix-huit mois suivant la clôture de celle-ci, comme l’exige le IV de ce texte. Le tribunal administratif de Strasbourg a rejeté la demande du contribuable, lequel a interjeté appel.
La procédure a opposé le contribuable à l’administration fiscale. Celui-ci soutenait que les conventions de maîtrise d’ouvrage déléguée conclues avec une société tierce constituaient un investissement suffisant dans le délai imparti. Il contestait également la régularité de la notification de la réponse à ses observations, estimant que le pli n’avait pas été valablement délivré. La cour devait donc trancher deux questions de droit : d’une part, la condition d’investissement intégral dans les dix-huit mois était-elle remplie par la seule conclusion de ces conventions préparatoires ? d’autre part, la notification de la réponse aux observations avait-elle été effectuée conformément aux règles garantissant le contradictoire ?
La cour administrative d’appel a rejeté l’ensemble des conclusions du requérant. Elle a jugé que la réponse aux observations avait été régulièrement notifiée, les mentions du pli retourné avec la mention » pli avisé et non réclamé « étant précises, claires et concordantes. Sur le fond, elle a estimé que le contribuable n’établissait pas que le produit des souscriptions avait été investi dans le délai de dix-huit mois, les actes authentiques de vente à terme n’étant intervenus qu’en décembre 2017, soit au-delà du délai légal. En conséquence, la reprise de la réduction d’impôt au titre de l’année 2016 a été validée.
La solution retenue éclaire d’une part la rigueur avec laquelle les juges administratifs apprécient les conditions posées par un régime fiscal dérogatoire et, d’autre part, les exigences procédurales entourant la notification des documents fiscaux. Il convient donc d’examiner successivement la confirmation du rejet pour défaut de réalisation de l’investissement dans le délai imparti, puis la régularité de la procédure de rectification et le respect du délai de reprise.
I. La confirmation du rejet pour défaut de réalisation de l’investissement dans le délai imparti
La cour rappelle que les dispositions de l’article 199 undecies C du code général des impôts, en raison de leur caractère dérogatoire, » doivent recevoir une interprétation stricte « . Cette exigence commande d’apprécier avec sévérité la preuve de la condition d’investissement intégral dans les dix-huit mois. Le contribuable n’a apporté que des conventions préparatoires et des écritures comptables, insuffisantes pour démontrer l’effectivité de l’opération.
A. L’interprétation stricte des conditions de la réduction d’impôt dérogatoire
Le régime de réduction d’impôt pour investissements outre-mer constitue une faveur fiscale dont l’octroi est subordonné au respect rigoureux des conditions légales. La cour souligne, au point 5 de son arrêt, que ces dispositions » compte tenu de leur caractère dérogatoire, doivent recevoir une interprétation stricte « . Cette approche n’est pas nouvelle. La jurisprudence commerciale de la Cour de cassation a pu préciser, à propos d’autres dispositifs d’incitation, que » la notion d’investissement productif implique l’acquisition ou la création de moyens d’exploitation, permanents ou durables capables de fonctionner de manière autonome « (Cass. com., 5 mars 2025, n°22-24.426). Transposée au logement neuf, cette exigence impose que l’investissement soit effectivement réalisé, et non simplement envisagé par des actes préparatoires. En l’espèce, les conventions de maîtrise d’ouvrage déléguée, pourtant précises quant aux caractéristiques du projet, ne valent pas investissement. La cour retient qu’elles » se bornent à donner mandat « et ne démontrent aucune démarche accomplie dans le délai de dix-huit mois. L’interprétation stricte conduit donc à écarter tout effet juridique à des engagements qui n’ont pas été suivis d’exécution concrète dans le temps imparti.
B. L’insuffisance des éléments de preuve apportés par le contribuable
Le requérant tentait de justifier l’investissement par la production des conventions et d’extraits comptables. La cour observe que » ces écritures ne permettent pas, en tout état de cause, de justifier d’un paiement effectif de cette somme « . La simple inscription comptable, sans flux financier réel, ne saurait constituer la preuve d’un investissement. En outre, les actes authentiques de vente à terme, datés du 29 décembre 2017, sont postérieurs au délai de dix-huit mois fixé au dernier alinéa du IV de l’article 199 undecies C. Dès lors, » c’est à juste titre que l’administration a estimé que M. A… ne remplissait pas les conditions requises « . Le juge administratif, qui dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation, a ainsi validé la reprise de la réduction d’impôt. Cette solution rappelle que la charge de la preuve incombe au contribuable, dès lors que l’administration a établi les faits justifiant la rectification. La cour a fait une application classique des règles de preuve, sans exiger de l’administration une démonstration impossible.
II. La régularité de la procédure de rectification et le respect du délai de reprise
Le contribuable contestait également la notification de la réponse à ses observations, arguant qu’elle n’avait pas été régulièrement effectuée. La cour rejette ce moyen en se fondant sur les mentions concordantes des documents postaux. Par ailleurs, elle confirme que l’administration a respecté le délai de reprise prévu à l’article L. 169 du livre des procédures fiscales, la prescription ayant été interrompue par la proposition de rectification.
A. La notification régulière de la réponse aux observations
L’article L. 57 du livre des procédures fiscales garantit au contribuable le droit de présenter ses observations avant la mise en recouvrement des impositions supplémentaires. La notification de la réponse de l’administration est une formalité substantielle. En l’espèce, le pli contenant cette réponse a été présenté le 6 octobre 2021 à l’adresse de l’intéressé, puis retourné avec la mention » pli avisé et non réclamé « . La cour estime que » ces mentions précises, claires et concordantes qui figurent sur les documents remis à l’expéditeur conformément à la règlementation postale, permettent de retenir que ce pli a régulièrement été adressé à M. A… « . Cette position est en harmonie avec la jurisprudence de la Cour d’appel de Colmar, qui a jugé que lorsque le pli est retourné avec la mention » pli avisé et non réclamé « , la notification n’a pas été régulièrement effectuée et le délai de recours n’a pas couru, mais il s’agissait d’un contexte contentieux distinct (Cour d’appel de Colmar, 28 janvier 2025, n°24/02366). Dans le présent litige, les juges nancéens se contentent de vérifier la régularité de l’envoi, non celle de la réception, et estiment que l’administration a satisfait à son obligation. Le contribuable n’ayant pas établi avoir vainement tenté de retirer le pli, le moyen est écarté.
B. Le respect du délai de reprise au titre de l’année de la défaillance
L’article L. 169 du livre des procédures fiscales fixe à trois ans le délai de reprise pour l’impôt sur le revenu. La cour rappelle que la réduction d’impôt est reprise au titre de l’année au cours de laquelle les conditions ne sont plus respectées, conformément au V de l’article 199 undecies C. En l’espèce, la défaillance est intervenue à l’expiration des dix-huit mois suivant la clôture de la souscription, soit le 30 juin 2016. L’administration a notifié une proposition de rectification le 13 décembre 2019, ce qui a interrompu la prescription. La mise en recouvrement est intervenue le 31 décembre 2021, soit dans le délai de trois ans à compter de l’année 2016. La cour en déduit que » l’administration, qui a procédé à la mise en recouvrement de la cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu le 31 décembre 2021, a procédé à la rectification contestée dans le délai de reprise de trois ans « . Cette solution est conforme au principe selon lequel le point de départ du délai de reprise est l’année au titre de laquelle l’imposition est due, ici l’année de la reprise elle-même. Le contribuable ne pouvait donc pas utilement invoquer la prescription.
Par ces motifs, la cour administrative d’appel de Nancy a rejeté l’ensemble des conclusions du requérant, confirmant ainsi le jugement du tribunal administratif de Strasbourg.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 169 du Livre des procédures fiscales En vigueur
Pour l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés, le droit de reprise de l’administration des impôts s’exerce jusqu’à la fin de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due.
Par exception aux dispositions du premier alinéa, le droit de reprise de l’administration s’exerce jusqu’à la fin de la dixième année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due, lorsque le contribuable exerce une activité occulte ou lorsqu’il est bénéficiaire de revenus distribués par une personne morale exerçant une activité occulte. L’activité occulte est réputée exercée lorsque le contribuable ou la personne morale mentionnée à la première phrase du présent alinéa n’a pas déposé dans le délai légal les déclarations qu’il était tenu de souscrire et soit n’a pas fait connaître son activité à l’organisme mentionné au deuxième alinéa de l’article L. 123-33 du code de commerce, soit s’est livré à une activité illicite.
Par exception au premier alinéa du présent article, le droit de reprise de l’administration s’exerce jusqu’à la fin de la dixième année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due lorsqu’une personne physique se prévaut d’une fausse domiciliation fiscale à l’étranger.
Le droit de reprise mentionné aux deuxième et troisième alinéas du présent article ne s’applique qu’aux seules catégories de revenus que le contribuable n’a pas fait figurer dans une quelconque des déclarations qu’il a déposées dans le délai légal. Il ne s’applique pas lorsque des revenus ou plus-values ont été déclarés dans une catégorie autre que celle dans laquelle ils doivent être imposés.
Le droit de reprise de l’administration s’exerce jusqu’à la fin de la dixième année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due, lorsque les obligations déclaratives prévues aux articles 123 bis, 209 B, 1649 A , 1649 AA, 1649 AB et 1649 bis C du code général des impôts n’ont pas été respectées. Toutefois, en cas de non-respect de l’obligation déclarative prévue à l’article 1649 A, cette extension de délai ne s’applique pas lorsque le contribuable apporte la preuve que le total des soldes créditeurs de ses comptes à l’étranger n’a pas excédé 50 000 € à un moment quelconque de l’année au titre de laquelle la déclaration devait être faite. Le droit de reprise de l’administration concerne les seuls revenus ou bénéfices afférents aux obligations déclaratives qui n’ont pas été respectées.
Le droit de reprise de l’administration s’exerce jusqu’à la fin de la dixième année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due, lorsque l’administration a dressé un procès-verbal de flagrance fiscale dans les conditions prévues à l’article L. 16-0 BA, au titre d’une année postérieure.
Si le déficit d’ensemble ou la moins-value nette à long terme d’ensemble subis par un groupe mentionné à l’article 223 A ou à l’article 223 A bis du code général des impôts sont imputés dans les conditions prévues aux articles 223 C et 223 D dudit code sur le résultat d’ensemble ou la plus-value nette à long terme d’ensemble réalisés au titre de l’un des exercices clos au cours de la période mentionnée au premier alinéa, les résultats et les plus-values ou moins-values nettes à long terme réalisés par les sociétés de ce groupe et qui ont concouru à la détermination de ce déficit ou de cette moins-value peuvent être remis en cause à hauteur du montant du déficit ou de la moins-value ainsi imputés, nonobstant les dispositions prévues au premier alinéa.
Si le groupe a cessé d’exister, les règles définies au septième alinéa demeurent applicables au déficit ou à la moins-value nette à long terme définis au cinquième alinéa de l’article 223 S du code général des impôts.
Le retrait de l’un des agréments prévus aux articles 199 undecies B, 199 undecies C, 217 undecies, 217 duodecies, 244 quater I, 244 quater W et 244 quater Y du code général des impôts et la reprise des avantages fiscaux en application du 1 de l’article 1649 nonies A du même code peuvent intervenir jusqu’à la fin de la troisième année qui suit celle de la rupture de l’engagement souscrit en vue d’obtenir l’agrément ou celle du non-respect des conditions auxquelles l’octroi de ce dernier a été subordonné.
Article L. 57 du Livre des procédures fiscales En vigueur
L’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation.
Sur demande du contribuable reçue par l’administration avant l’expiration du délai mentionné à l’article L. 11, ce délai est prorogé de trente jours.
En cas d’application des dispositions du II de l’article L. 47 A, l’administration précise au contribuable la nature des traitements effectués.
Lorsque, pour rectifier le prix ou l’évaluation d’un fonds de commerce ou d’une clientèle, en application de l’article L. 17, l’administration se fonde sur la comparaison avec la cession d’autres biens, l’obligation de motivation en fait est remplie par l’indication :
1° Des dates des mutations considérées ;
2° De l’adresse des fonds ou lieux d’exercice des professions ;
3° De la nature des activités exercées ;
4° Et des prix de cession, chiffres d’affaires ou bénéfices, si ces informations sont soumises à une obligation de publicité ou, dans le cas contraire, des moyennes de ces données chiffrées concernant les entreprises pour lesquelles sont fournis les éléments mentionnés aux 1°, 2° et 3°.
Lorsque l’administration rejette les observations du contribuable sa réponse doit également être motivée.
