Le 28 avril 2026, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1-1, n°22/08143) a statué sur la responsabilité d’un notaire à raison d’un manquement à son devoir de conseil fiscal lors d’une vente immobilière. Une société civile immobilière (SCI) avait vendu un local commercial à un organisme d’habitations à loyer modéré (HLM). L’acte, reçu par le notaire, mentionnait un engagement de l’acquéreur à construire dans un délai de quatre ans, permettant l’exonération des droits d’enregistrement et un taux réduit de TVA. Le vendeur, pensant pouvoir bénéficier du taux réduit d’impôt sur les sociétés de 19 % prévu à l’article 210 F du code général des impôts, appliqua ce taux. L’administration fiscale le redressa au motif que l’engagement de l’acquéreur portait sur quatre ans, et non sur trois ans comme l’exige ce texte. La SCI assigna le notaire en responsabilité. Par jugement du 19 mai 2022, le tribunal judiciaire de Toulon rejeta ses demandes. La SCI interjeta appel.
Devant la cour, la SCI soutenait que le notaire avait manqué à son devoir de conseil en ne l’informant pas de la condition de délai de trois ans, ni de l’impossibilité de bénéficier du taux réduit sans un engagement en ce sens. Elle invoquait également une erreur dans l’application de la TVA. Elle réclamait réparation de son préjudice fiscal (615 752 euros d’impôt supplémentaire, 7 301 euros de pénalités, 30 000 euros de frais d’assistance) ainsi qu’un préjudice moral. Le notaire et sa société d’exercice libéral contestaient tout manquement, estimant que le vendeur n’avait subi aucune perte indemnisable et que, subsidiairement, la probabilité que l’acquéreur accepte un engagement de trois ans était nulle ou très faible.
La question de droit était de savoir si le notaire avait commis une faute engageant sa responsabilité en n’informant pas le vendeur des conditions d’application du taux réduit d’impôt sur les sociétés et, en cas de faute, comment évaluer le préjudice subi par le vendeur. La cour d’appel a répondu par l’affirmative sur la faute, a retenu une perte de chance et a condamné le notaire à payer 67 575,20 euros de dommages-intérêts, correspondant à 10 % de l’imposition supplémentaire et des frais d’assistance.
I. La reconnaissance d’un manquement fautif du notaire à son devoir de conseil fiscal
A. L’étendue du devoir de conseil du notaire en matière fiscale
La cour rappelle que « les notaires, institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l’authenticité, doivent mettre en œuvre tous les moyens adéquats et nécessaires afin d’assurer l’efficacité de leurs actes ». Un acte efficace suppose une information complète sur ses conséquences juridiques et fiscales. Le notaire est tenu d’éclairer les parties « sur le contenu et les effets des engagements afin qu’elles puissent y consentir en toute connaissance de cause ». Cette obligation est renforcée par la qualité d’officier public chargé de la sécurité juridique. La décision précise que « la mission authentification des actes, attribuée au notaire, induit un devoir de conseil qui dépasse les limites de la seule obligation de renseignement et qui porte, non seulement sur l’acte lui-même, mais également sur ses incidences fiscales, notamment lorsqu’il s’évince des déclarations des parties que les informations figurant dans l’acte sont susceptibles d’influer sur le taux d’imposition applicable ». Cette approche est conforme à la jurisprudence constante exigeant du notaire une vigilance particulière (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 18 mars 2025, n°21/02927 : « le notaire, en sa qualité de professionnel du droit, a l’obligation d’informer celui-ci des incidences fiscales de son acquisition »). En l’espèce, le notaire savait que le vendeur était soumis à l’impôt sur les sociétés et que l’acquéreur était un organisme HLM. Il ne pouvait ignorer l’existence de l’article 210 F du CGI ouvrant droit à un taux réduit sous condition d’un engagement de transformation en trois ans. Or, l’acte mentionnait un engagement de construire en quatre ans, incompatible avec ce texte. La cour constate que le notaire « ne justifie par aucune pièce avoir informé la société [1] de la possibilité, prévue par l’article 210 F du code général des impôts, d’un taux réduit de 19 % dans l’hypothèse où l’acquéreur s’engagerait à construire dans un délai plus bref de trois ans ». Il n’a pas davantage conseillé la SCI sur la nécessité d’obtenir un tel engagement pour bénéficier du taux réduit. Le manquement est donc caractérisé.
B. La consistance de la faute : défaut d’information et erreur dans l’application de la TVA
La cour distingue deux manquements. Le premier, principal, porte sur l’absence d’information relative au régime de faveur de l’article 210 F. Le notaire a laissé la SCI appliquer spontanément un taux de 19 % sans vérifier que les conditions étaient réunies. Il ne démontre pas avoir attiré l’attention de sa cliente sur le fait qu’un engagement de quatre ans ne permettait pas ce taux. Le second manquement concerne l’application erronée de la TVA. La vente portait sur des immeubles achevés depuis plus de cinq ans, ce qui excluait la soumission à la TVA. L’acte mentionnait pourtant une base taxable de 4 590 000 euros soumise à la TVA, ce qui a obligé la SCI à rembourser cette taxe à l’acquéreur et a entraîné une réintégration dans la plus-value, augmentant l’impôt dû. La cour qualifie cette erreur d’ « indiscutable ». Elle en conclut que « les manquements fautifs allégués sont donc établis ». La faute est objective, même si elle n’est pas intentionnelle. Le notaire ne peut s’exonérer en invoquant la volonté présumée de sa cliente, car il lui appartenait de l’informer et de la conseiller utilement. Ce faisant, la cour confirme l’application de l’article 1240 du code civil et rappelle que la faute, même légère, du notaire engage sa responsabilité.
II. La réparation du préjudice par la perte de chance : évaluation et limites
A. Le choix du mode de réparation : la perte de chance comme préjudice indemnisable
La cour écarte l’idée que le paiement de l’impôt dû ne constituerait jamais un préjudice indemnisable. Elle affirme que « s’il est de règle que le paiement de l’impôt auquel on est tenu ne constitue pas un préjudice indemnisable, il en va différemment lorsque le contribuable paye un impôt ou une majoration d’impôt, plus importants que ce à quoi ils auraient été tenus si le professionnel consulté avait exécuté ses obligations ». Ici, si le notaire avait correctement conseillé la SCI, celle-ci aurait pu tenter d’obtenir de l’acquéreur un engagement de transformation en trois ans, ce qui lui aurait permis de bénéficier d’un taux réduit de 19 % au lieu du taux normal. L’absence d’information a fait perdre à la SCI une chance d’éviter un surcoût fiscal. La cour précise que « lorsque le manquement à un devoir d’information et de conseil entraine la disparition d’une éventualité favorable subordonnée aux déclarations figurant dans l’acte notarié, le préjudice s’analyse en une perte de chance ». Il ne s’agit pas de réparer l’intégralité du préjudice fiscal, mais seulement la fraction correspondant à la probabilité que la chance se réalise. Ce raisonnement est classique en matière de responsabilité du notaire. La Cour d’appel de Caen, le 1 avril 2025 (n°22/00596), rappelle que « la perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparition d’une éventualité favorable » et qu’elle « se mesure à la seule probabilité de succès du recours qui n’a pas été exercé ». La cour applique cette méthode.
B. L’évaluation du taux de perte de chance et la fixation de l’indemnisation
Pour évaluer la probabilité que l’acquéreur accepte de souscrire un engagement de transformation en trois ans, la cour examine les circonstances concrètes. Le local était loué dans le cadre d’un bail commercial expirant le 31 décembre 2019, le projet portait sur 242 logements, et l’acquéreur avait obtenu son permis de construire. Malgré cela, la cour relève que « la vente a été conclue par acte du 17 décembre 2015 » et que l’acquéreur aurait dû réaliser la construction avant le 31 décembre 2018, ce qui paraissait très contraint. Elle note qu’en cas de non-respect du délai de trois ans, l’acquéreur encourrait une amende fiscale de 25 % du prix de vente, sans possibilité de prorogation. De plus, « l’absence de réalisation de la construction dans ce délai [de quatre ans] constitue donc un indice important pour apprécier la probabilité qu’il accepte un délai encore plus court ». La cour estime que la probabilité d’un accord est faible et fixe le taux de perte de chance à 10 %. L’assiette du préjudice est déterminée : l’impôt supplémentaire de 615 752 euros, les pénalités de 7 301 euros, soit 645 752 euros. Les frais d’assistance fiscale sont retenus à hauteur de 30 000 euros, mais seule la perte de chance d’éviter ces frais est indemnisée au même taux de 10 %. L’indemnité totale s’élève à 64 575,20 euros pour le préjudice fiscal et 3 000 euros pour les frais, soit 67 575,20 euros. La cour rejette la demande de préjudice moral faute de preuve. Enfin, elle écarte la résistance abusive, considérant que la défense du notaire n’est pas abusive, le montant alloué étant très inférieur aux demandes. L’arrêt illustre ainsi la rigueur avec laquelle les juges apprécient la perte de chance, en prenant en compte les éléments objectifs de l’espèce pour fixer un taux souvent modeste, mais qui permet de réparer partiellement le préjudice né du manquement au devoir de conseil.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 227-9-1 du Code de commerce En vigueur
Les associés peuvent nommer un ou plusieurs commissaires aux comptes dans les conditions prévues à l’article L. 227-9.
Sont tenues de désigner au moins un commissaire aux comptes les sociétés par actions simplifiées qui dépassent, à la clôture d’un exercice social, deux des seuils suivants, fixés par décret : le total de leur bilan, le montant de leur chiffre d’affaires hors taxe ou le nombre moyen de leurs salariés au cours de l’exercice.
Même si les conditions prévues au deuxième alinéa ne sont pas atteintes, la nomination d’un commissaire aux comptes peut être demandée en justice par un ou plusieurs associés représentant au moins le dixième du capital.
Lorsque les conditions prévues au deuxième alinéa du présent article ne sont pas atteintes, un commissaire aux comptes peut être nommé pour faire application du second alinéa de l’article L. 225-146.
Sont également tenues de désigner un commissaire aux comptes, pour un mandat de trois exercices, les sociétés dont un ou plusieurs associés représentant au moins le tiers du capital en font la demande motivée auprès de la société.
Article 1240 du Code civil En vigueur
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