Par un arrêt du 29 avril 2026, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 1-1, a été amenée à se prononcer sur les conditions de recevabilité et de bien-fondé d’une demande en nullité d’un compromis de vente pour manquement à l’obligation précontractuelle d’information.
En l’espèce, des vendeurs avaient conclu un avant-contrat portant sur un bien immobilier acquis par adjudication en 2014. L’acte prévoyait une condition suspensive relative à l’absence d’inscriptions hypothécaires supérieures au prix disponible. En juillet 2018, le notaire de l’acquéreur l’informa que la purge des inscriptions n’avait pas été effectuée. L’acquéreur refusa alors de réitérer la vente. Assignés, les vendeurs obtinrent du tribunal un rejet de la caducité du compromis mais une réouverture des débats pour permettre aux parties de conclure sur les conséquences de l’absence de caducité et de la faute des vendeurs. L’acquéreur formula alors une demande en nullité du contrat sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil. Le tribunal judiciaire de Marseille, par jugement du 8 juillet 2021, prononça la nullité de la promesse, ordonna la restitution du dépôt de garantie et alloua des dommages-intérêts. Les vendeurs interjetèrent appel.
La cour d’appel était saisie de deux questions principales : d’une part, la recevabilité de la demande en nullité formée après réouverture des débats sans révocation de la clôture, d’autre part, le bien-fondé de cette nullité au regard du manquement à l’obligation d’information. Par l’arrêt commenté, elle déclare la demande recevable, confirme la nullité du compromis et infirme partiellement le jugement sur le quantum des dommages-intérêts. Cette décision appelle une analyse en deux temps : elle consacre d’abord la recevabilité procédurale de la demande en nullité (I), puis en précise le fondement substantiel (II).
I. La consécration procédurale de la recevabilité de la demande en nullité du contrat
La cour a écarté le moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande en nullité au motif qu’elle constituerait une prétention nouvelle présentée après la clôture. Elle a opéré un raisonnement fondé sur l’absence de nouveauté de la prétention et sur la compatibilité avec le principe de concentration des moyens.
A. L’absence de prétention nouvelle au sens de l’article 565 du code de procédure civile
La cour relève que la demande en nullité du contrat a été formulée après réouverture des débats, sans révocation de l’ordonnance de clôture. En principe, les parties ne peuvent présenter de nouvelles prétentions qui ne relèveraient pas de la question faisant l’objet de la réouverture. Or, en l’espèce, l’acquéreur avait initialement invoqué la caducité du compromis et sollicité des dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil. La cour affirme que « la nullité du contrat demandée par Mme [T] après réouverture des débats, produit les mêmes effets que sa caducité en ce qui concerne les restitutions ».
Elle souligne que la réouverture avait pour objet les « conséquences à tirer de l’absence de caducité et de la faute des vendeurs quant au non-respect de leur obligation pré-contractuelle d’information ». En sollicitant la nullité, l’acquéreur ne modifiait donc pas l’objet du litige mais demandait une sanction juridique différente fondée sur les mêmes faits. Cette analyse s’inscrit dans la logique de l’article 565 du code de procédure civile, qui admet la recevabilité des prétentions nouvelles tendant aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, dès lors qu’elles reposent sur le même fondement factuel. La décision retient ainsi une conception souple de l’identité de fin entre la caducité et la nullité, toutes deux visant à écarter les prétentions adverses en matière de restitution du dépôt de garantie.
B. La compatibilité avec le principe de concentration des moyens et l’office du juge
Les appelants invoquaient le principe de concentration des moyens pour soutenir que la demande en nullité devait être déclarée irrecevable faute d’avoir été formulée avant la clôture. La cour écarte cet argument en relevant que la demande reposait sur les mêmes faits que ceux fondant la caducité, et que le visa de l’article 1112-1 du code civil figurait dans les premières conclusions. Dès lors, le juge, tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit, pouvait redonner leur exacte qualification aux faits sans méconnaître le principe de concentration.
La cour précise en outre que la demande en nullité ne constitue pas une prétention nouvelle, car elle « vise bien à écarter les prétentions de M.[J] et Mme [N] ». Cette solution traduit l’office du juge, qui doit, en vertu de l’article 12 du code de procédure civile, donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux. La réouverture des débats ayant été ordonnée précisément pour permettre aux parties de conclure sur la faute des vendeurs, la demande en nullité était une conséquence directe de ce débat. La décision consacre ainsi une articulation harmonieuse entre la liberté procédurale des parties et le pouvoir du juge de requalifier les demandes, pourvu que l’objet du litige demeure inchangé.
II. La confirmation du manquement à l’obligation précontractuelle d’information comme cause de nullité
Sur le fond, la cour confirme la nullité du compromis en retenant que les vendeurs ont manqué à leur obligation d’information prévue à l’article 1112-1 du code civil. Elle détaille les conditions de ce manquement et en tire les conséquences en matière de restitutions et de réparation.
A. La caractérisation de la réticence dolosive des vendeurs
La cour rappelle les quatre conditions posées par l’article 1112-1 : le créancier de l’obligation d’information doit prouver qu’une information ne lui a pas été communiquée, que celle-ci était déterminante de son consentement, que le débiteur en avait connaissance et que lui-même l’ignorait légitimement. En l’espèce, l’acquéreur n’avait pas été informée de l’absence de purge des inscriptions hypothécaires quatre ans après l’adjudication, alors que la promesse mentionnait que cette purge était à la diligence des vendeurs.
La cour estime que les vendeurs « avaient connaissance d’inscriptions hypothécaires de montants importants par rapport au prix séquestré et qu’ils n’en ont pas informé leur acquéreur ». Elle ajoute qu’ils ne pouvaient ignorer cette situation, puisqu’il leur incombait de se renseigner auprès de leur conseil ou du notaire. Le silence gardé tout au long du processus contractuel constitue une réticence dolosive. La cour s’inscrit ici dans la ligne de la jurisprudence qui exige une connaissance effective de l’information par le débiteur, mais admet qu’elle soit déduite des circonstances. Comme l’a jugé la Cour d’appel de Chambéry le 4 février 2025, « il n’est nullement démontré de manière certaine que cette extension… aurait eu lieu alors que les époux [Y] étaient les propriétaires des lieux. Les appelants ne sauraient ainsi se voir reprocher la moindre réticence dolosive sur l’absence d’autorisation d’urbanisme, alors qu’il n’est nullement établi qu’ils auraient eu connaissance d’une telle irrégularité » (Cour d’appel de Chambéry, 4 févr. 2025, n°22/00803). En l’espèce, au contraire, la preuve de la connaissance est rapportée. La cour retient également le caractère déterminant de l’information, confirmé par le refus de l’acquéreur de régulariser après en avoir été informée.
B. L’articulation des effets de la nullité entre restitutions et réparation
La nullité du contrat entraîne la remise des parties dans l’état antérieur. La cour ordonne donc la restitution du dépôt de garantie, mais précise que cette restitution incombe au notaire séquestre, et non aux vendeurs, qui ne détenaient pas la somme. Elle infirme sur ce point le jugement qui avait condamné les vendeurs à payer cette somme. Cette solution est conforme au principe selon lequel la nullité anéantit rétroactivement le contrat, et les restitutions doivent être effectuées entre les mains de celui qui a versé les fonds.
S’agissant des dommages-intérêts, la cour les alloue sur le fondement délictuel de l’article 1240 du code civil, la nullité du contrat empêchant toute action contractuelle. Elle retient que la réticence dolosive a constitué une faute ayant causé un préjudice à l’acquéreur, qui a dû vendre son appartement, se reloger et exposer des frais de gardiennage. Elle fixe le préjudice à 3 824 euros, correspondant aux justificatifs produits. Ce faisant, elle réduit le montant alloué en première instance (8 000 euros). La décision s’inscrit dans la ligne de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence qui, le 23 avril 2025, avait jugé que « les consorts [D] ne recherchent pas la nullité du compromis mais la réparation de leur préjudice et il se déduit de l’ensemble de ces développements que Mmes [W] et [O] ont commis une faute intentionnelle par leur réticence dolosive, faute qui est en lien direct avec les préjudices subis » (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 23 avr. 2025, n°21/03302). La solution commentée confirme ainsi que la nullité pour manquement à l’obligation d’information ouvre droit à une réparation intégrale du préjudice, à charge pour la victime d’en établir l’existence et le quantum.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2142-1 du Code du travail En vigueur
Dès lors qu’ils ont plusieurs adhérents dans l’entreprise ou dans l’établissement, chaque syndicat qui y est représentatif, chaque syndicat affilié à une organisation syndicale représentative au niveau national et interprofessionnel ou chaque organisation syndicale qui satisfait aux critères de respect des valeurs républicaines et d’indépendance et est légalement constituée depuis au moins deux ans et dont le champ professionnel et géographique couvre l’entreprise concernée peut constituer au sein de l’entreprise ou de l’établissement une section syndicale qui assure la représentation des intérêts matériels et moraux de ses membres conformément à l’article L. 2131-1.
Article L. 2142-1-1 du Code du travail En vigueur
Chaque syndicat qui constitue, conformément à l’article L. 2142-1, une section syndicale au sein de l’entreprise ou de l’établissement d’au moins cinquante salariés peut, s’il n’est pas représentatif dans l’entreprise ou l’établissement, désigner un représentant de la section pour le représenter au sein de l’entreprise ou de l’établissement.
Le représentant de la section syndicale exerce ses fonctions dans le cadre des dispositions du présent chapitre. Il bénéficie des mêmes prérogatives que le délégué syndical, à l’exception du pouvoir de négocier des accords collectifs.
Le mandat du représentant de la section syndicale prend fin, à l’issue des premières élections professionnelles suivant sa désignation, dès lors que le syndicat qui l’a désigné n’est pas reconnu représentatif dans l’entreprise. Le salarié qui perd ainsi son mandat de représentant syndical ne peut pas être désigné à nouveau comme représentant syndical au titre d’une section jusqu’aux six mois précédant la date des élections professionnelles suivantes dans l’entreprise.
Article 1112-1 du Code civil En vigueur
Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.
Article 565 du Code de procédure civile En vigueur
Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.
Article 12 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.
Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d’appel si elles n’y ont pas spécialement renoncé.
Article 1240 du Code civil En vigueur
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