Le 29 avril 2026, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1-8) a statué sur le litige opposant un locataire à son bailleur. Un contrat de bail d’habitation avait été conclu le 1er novembre 2017. Le locataire a sous-loué des pièces du logement via une plateforme en ligne, percevant 12.737,07 euros pour 482 nuitées entre le 31 août 2018 et le 9 avril 2020. Le bailleur, après une mise en demeure restée sans effet, a donné congé le 6 avril 2020 pour sous-location illicite. Le locataire s’étant maintenu, le bailleur l’a assigné le 27 octobre 2021 devant le tribunal judiciaire de Nice. Par jugement du 29 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection a validé le congé, ordonné l’expulsion et condamné le locataire à restituer la somme de 12.737,07 euros au titre du produit des sous-locations. Le locataire a relevé appel le 11 octobre 2023, contestant cette restitution. Il soutenait avoir informé verbalement le bailleur de la sous-location et que le montant perçu était inférieur au loyer versé, invoquant l’article 548 du code civil. L’intimé n’ayant pas conclu dans les délais, une ordonnance d’irrecevabilité a été rendue le 19 février 2025. La cour a confirmé le jugement attaqué, rejetant l’appel du locataire. La question de droit centrale était de savoir si le produit d’une sous-location non autorisée constitue un fruit civil revenant au propriétaire, et si le locataire peut déduire les loyers versés au titre d’impenses. La cour a répondu par l’affirmative sur le premier point, jugeant que les sous-loyers sont des fruits civils appartenant au bailleur par droit d’accession, et par la négative sur le second, écartant l’application de l’article 548.
I. La confirmation de la nature juridique des sous-loyers comme fruits civils du bailleur
A. L’affirmation du droit d’accession sur les sous-loyers non autorisés
La cour rappelle que les fruits civils, au nombre desquels figurent les loyers, appartiennent au propriétaire en vertu des articles 546, 547 et 584 du code civil. Elle cite la règle dégagée par la Cour de cassation : » sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils revenant au propriétaire « . En l’espèce, la sous-location était prohibée par le bail et le locataire n’a produit aucun commencement de preuve d’une autorisation verbale. Sa simple réponse à la mise en demeure, faisant état de difficultés financières, ne suffit pas à établir l’accord du bailleur. La cour applique donc strictement le droit d’accession, qui attribue au propriétaire le produit brut des locations consenties sans son consentement. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante, réaffirmée par la » Cour d’appel de Paris, le 30 janvier 2025, n°24/06487 « selon laquelle » les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire « . La qualification de fruit civil est ainsi indépendante de la connaissance ou de l’attitude du preneur ; seule compte l’absence d’autorisation préalable du bailleur.
B. L’écartement de l’exception tirée de l’article 548 du code civil
Le locataire tentait d’échapper à la restitution en invoquant l’article 548 du code civil, qui permet au possesseur de bonne foi de retenir les fruits jusqu’au remboursement de ses impenses. Il soutenait que les loyers versés au bailleur constituaient des frais déductibles. La cour rejette ce raisonnement en affirmant que » le règlement du loyer principal ne peut être assimilé à des impenses faites par le locataire « . Les impenses sont des dépenses nécessaires à la conservation ou à l’amélioration du bien, ce que n’est pas le paiement du loyer, simple contrepartie de la jouissance. Au demeurant, le locataire ne pouvait être considéré comme un possesseur de bonne foi dès lors que la sous-location était interdite par le contrat et qu’il en connaissait l’illicéité. La cour reprend ici la position déjà exprimée par la » Cour d’appel de Paris, le 30 janvier 2025, n°24/06487 « qui précise que » le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne peut être un possesseur de bonne foi « . Dès lors, le locataire ne peut bénéficier d’aucune compensation entre les loyers versés et les sous-loyers perçus.
II. La portée protectrice de la solution pour le droit de propriété du bailleur
A. Une solution conforme à la jurisprudence dominante
L’arrêt s’inscrit dans la droite ligne des décisions récentes de la Cour de cassation, que la cour d’appel cite implicitement. Les articles L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, applicables aux baux ruraux, prohibent également la sous-location, comme le rappelle la » Cour d’appel de Poitiers, le 8 avril 2025, n°22/02471 « : » Toute sous-location est interdite « . Le parallélisme des solutions entre baux d’habitation et baux ruraux témoigne d’une volonté de protéger le droit de propriété du bailleur contre les utilisations non consenties de son bien. La cour refuse toute atténuation fondée sur des considérations économiques ou sociales (difficultés financières du locataire). Cette rigueur est cohérente avec la fonction du droit d’accession, qui garantit au propriétaire la maîtrise des fruits de sa chose. En confirmant la condamnation à restitution intégrale des sous-loyers, l’arrêt dissuade les locataires de sous-louer sans autorisation, même partiellement, et prive toute justification pragmatique.
B. Une dissuasion renforcée des sous-locations illicites
La décision a une portée pratique importante pour les baux d’habitation, en particulier dans le contexte des plateformes de location temporaire. En imposant la restitution de l’intégralité des sous-loyers perçus, sans déduction du loyer principal, la cour prive le locataire de tout bénéfice économique. Cette solution est d’autant plus dissuasive que le cumul de la perte du logement (expulsion) et de la restitution des sommes peut conduire à une situation financière difficile. L’arrêt rappelle également que le bailleur peut agir en restitution même après l’expulsion, comme en l’espèce où le locataire avait déjà quitté les lieux. Enfin, la solution conforte le droit de propriété face aux pratiques des plateformes numériques, souvent sources de contentieux. La jurisprudence d’appel, ici unifiée, renforce la sécurité juridique des bailleurs et les encourage à surveiller l’usage de leur bien. La portée de l’arrêt dépasse donc le simple cas d’espèce ; elle s’inscrit dans une politique jurisprudentielle visant à protéger le propriétaire contre toute appropriation illicite des fruits civils de son bien, sans considération des circonstances personnelles du preneur.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1101 du Code civil En vigueur
Article 1103 du Code civil En vigueur
Article L. 1221-1 du Code du travail En vigueur
Le contrat de travail est soumis aux règles du droit commun. Il peut être établi selon les formes que les parties contractantes décident d’adopter.
Article L. 1233-3 du Code du travail En vigueur
Constitue un licenciement pour motif économique le licenciement effectué par un employeur pour un ou plusieurs motifs non inhérents à la personne du salarié résultant d’une suppression ou transformation d’emploi ou d’une modification, refusée par le salarié, d’un élément essentiel du contrat de travail, consécutives notamment :
1° A des difficultés économiques caractérisées soit par l’évolution significative d’au moins un indicateur économique tel qu’une baisse des commandes ou du chiffre d’affaires, des pertes d’exploitation ou une dégradation de la trésorerie ou de l’excédent brut d’exploitation, soit par tout autre élément de nature à justifier de ces difficultés.
Une baisse significative des commandes ou du chiffre d’affaires est constituée dès lors que la durée de cette baisse est, en comparaison avec la même période de l’année précédente, au moins égale à :
a) Un trimestre pour une entreprise de moins de onze salariés ;
b) Deux trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins onze salariés et de moins de cinquante salariés ;
c) Trois trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins cinquante salariés et de moins de trois cents salariés ;
d) Quatre trimestres consécutifs pour une entreprise de trois cents salariés et plus ;
2° A des mutations technologiques ;
3° A une réorganisation de l’entreprise nécessaire à la sauvegarde de sa compétitivité ;
4° A la cessation d’activité de l’entreprise.
La matérialité de la suppression, de la transformation d’emploi ou de la modification d’un élément essentiel du contrat de travail s’apprécie au niveau de l’entreprise.
Les difficultés économiques, les mutations technologiques ou la nécessité de sauvegarder la compétitivité de l’entreprise s’apprécient au niveau de cette entreprise si elle n’appartient pas à un groupe et, dans le cas contraire, au niveau du secteur d’activité commun à cette entreprise et aux entreprises du groupe auquel elle appartient, établies sur le territoire national, sauf fraude.
Pour l’application du présent article, la notion de groupe désigne le groupe formé par une entreprise appelée entreprise dominante et les entreprises qu’elle contrôle dans les conditions définies à l’article L. 233-1, aux I et II de l’article L. 233-3 et à l’article L. 233-16 du code de commerce.
Le secteur d’activité permettant d’apprécier la cause économique du licenciement est caractérisé, notamment, par la nature des produits biens ou services délivrés, la clientèle ciblée, ainsi que les réseaux et modes de distribution, se rapportant à un même marché.
Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toute rupture du contrat de travail résultant de l’une des causes énoncées au présent article, à l’exclusion de la rupture conventionnelle visée aux articles L. 1237-11 et suivants et de la rupture d’un commun accord dans le cadre d’un accord collectif visée aux articles L. 1237-17 et suivants.
Article 546 du Code civil En vigueur
La propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement.
Ce droit s’appelle « droit d’accession ».
Article 547 du Code civil En vigueur
Les fruits naturels ou industriels de la terre,
Les fruits civils,
Le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession.
Article 584 du Code civil En vigueur
Les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes.
Les prix des baux à ferme sont aussi rangés dans la classe des fruits civils.
Article 548 du Code civil En vigueur
Les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement.
Article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime En vigueur
Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.
De même, le preneur peut avec l’agrément du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire, associer à son bail en qualité de copreneur son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou un descendant ayant atteint l’âge de la majorité.
Lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d’activité du copreneur est due à un cas de force majeure.
A peine de nullité, la lettre recommandée doit, d’une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d’autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l’activité du copreneur.
Toute sous-location est interdite. Toutefois, le bailleur peut autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs. Chacune de ces sous-locations ne peut excéder une durée de trois mois consécutifs. Dans ce cas, le bénéficiaire de la sous-location n’a aucun droit à son renouvellement, ni au maintien dans les lieux à son expiration. En cas de refus du bailleur, le preneur peut saisir le tribunal paritaire. Le tribunal peut, s’il estime non fondés les motifs de l’opposition du bailleur, autoriser le preneur à conclure la sous-location envisagée. Dans ce cas, il fixe éventuellement la part du produit de la sous-location qui pourra être versée au bailleur par le preneur. Le bailleur peut également autoriser le preneur à consentir des sous-locations des bâtiments à usage d’habitation. Cette autorisation doit faire l’objet d’un accord écrit. La part du produit de la sous-location versée par le preneur au bailleur, les conditions dans lesquelles le coût des travaux éventuels est supporté par les parties, ainsi que, par dérogation à l’article L. 411-71, les modalités de calcul de l’indemnité éventuelle due au preneur en fin de bail sont fixées par cet accord. Les parties au contrat de sous-location sont soumises aux dispositions des deux derniers alinéas de l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Le preneur peut héberger, dans les bâtiments d’habitation loués, ses ascendants, descendants, frères et soeurs, ainsi que leurs conjoints ou les partenaires avec lesquels ils sont liés par un pacte civil de solidarité. Il ne peut exiger, pour cet hébergement, un aménagement intérieur du bâtiment ou une extension de construction.
Les dispositions du présent article sont d’ordre public.
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