Par un arrêt rendu le 29 avril 2026, la chambre 1-8 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a été saisie d’un litige opposant une mère propriétaire d’un domaine à son fils, lequel occupait un logement situé sur ce domaine. La mère avait mis à disposition de son fils, salarié de l’exploitation, une habitation sans percevoir de loyer. Après avoir donné congé à son fils par un courrier du 29 décembre 2020, assorti d’un préavis de trois mois, la mère a engagé une action en expulsion. Le fils, qui s’est maintenu dans les lieux, soutenait que la mise à disposition constituait soit un logement de fonction lié à son emploi, soit un bail verbal. Le premier juge avait rejeté la qualification de logement de fonction, tout en retenant l’existence d’un commodat. La cour d’appel, confirmant cette analyse, a écarté les qualifications de bail et de logement de fonction, pour retenir celle de prêt à usage. Elle a ordonné l’expulsion du fils sans délai supplémentaire, estimant que le préavis de trois mois était raisonnable et que le maintien dans les lieux était abusif. La question de droit centrale consistait à déterminer la qualification juridique de la mise à disposition d’un logement sans loyer entre un employeur et son salarié, ainsi que les conséquences de cette qualification sur la faculté de mettre fin au contrat. La cour a répondu en excluant les qualifications alternatives et en reconnaissant au prêteur le droit de révoquer le commodat à tout moment, sans justification particulière, sous réserve d’un préavis raisonnable.
I. La qualification de commodat, retenue après exclusion des autres conventions
A. L’écartement des qualifications de bail et de logement de fonction
La cour d’appel a d’abord écarté la qualification de logement de fonction, invoquée par le fils, en relevant que la charge de la preuve lui incombait et qu’il ne démontrait pas que la mise à disposition du logement était intervenue dans le cadre de son contrat de travail, d’une convention collective, d’une décision unilatérale de l’employeur ou d’un usage. Aucun élément du dossier ne permettait de relier l’occupation du bien aux conditions d’exercice de l’emploi. La cour a ensuite écarté la qualification de bail verbal, initialement soutenue par la mère, au motif que la mise à disposition ne donnait lieu à la perception d’aucun loyer, contrairement aux prescriptions de l’article 1709 du code civil. Comme le rappelle une autre formation de la même cour, » le prêt à usage ou commodat, régi par les articles 1875 à 1891 du code civil, est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à charge pour l’emprunteur de la rendre après le terme convenu ou, à défaut, après qu’elle ait servi à l’usage pour lequel elle avait été empruntée « et » il est essentiellement gratuit, ce qui le distingue notamment du contrat de bail, dont la contrepartie est le paiement d’un loyer « (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 29 janvier 2025, n°21/07190). L’absence de loyer étant constante, la convention ne pouvait recevoir la qualification de bail.
B. L’identification des éléments constitutifs du commodat
Après avoir écarté les autres qualifications, la cour a considéré que la mise à disposition du logement constituait un prêt à usage, ou commodat, régi par les articles 1875 et suivants du code civil. Le commodat se caractérise par la remise d’une chose à titre gratuit, à charge pour l’emprunteur de la restituer après usage. En l’espèce, le contrat ne comportait aucune contrepartie financière et le bien avait été livré au fils pour qu’il en use. La cour a également recherché si un terme avait été convenu. Le fils soutenait que le prêt était viager, mais la cour a relevé que le courrier du 29 décembre 2020, par lequel la mère indiquait que la mise à disposition était provisoire et qu’il avait été envisagé de réclamer un loyer, démontrait l’absence de toute convention viagère. Aucun terme précis n’étant établi, le commodat était à durée indéterminée. Cette analyse est cohérente avec celle de la cour d’appel de Dijon, selon laquelle » l’indication dans l’acte de donation de l’occupation à titre gratuit du logement et des dépendances et de la nécessité de les restituer pourrait, par ailleurs, justifier parfaitement l’existence d’un prêt à usage, contrat de service gratuit, incompatible avec la qualification d’avantage indirect rapportable à la succession « (Cour d’appel de Dijon, 17 avril 2025, n°24/00530). La gratuité et l’obligation de restitution sont les piliers du commodat.
II. Les conséquences de la qualification commodat sur la rupture du contrat
A. L’exercice du droit de révocation ad nutum par le prêteur
L’article 1888 du code civil dispose que le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée. Pour un bien destiné à un usage permanent, comme un logement, sans terme prévisible, la jurisprudence admet que le prêteur peut y mettre fin à tout moment, à condition d’observer un délai de préavis raisonnable. La cour a repris cette règle en précisant que le prêteur n’est tenu de démontrer ni un besoin urgent et imprévu de la chose ni la cessation du besoin de l’emprunteur. En l’espèce, la mère a adressé à son fils un courrier le 29 décembre 2020, lui impartissant un délai de trois mois pour libérer les lieux. La cour a jugé ce préavis raisonnable, compte tenu du caractère provisoire initial de la mise à disposition et du refus du fils de payer un loyer. Dès lors, la rupture du commodat a été valablement effectuée à l’échéance du 31 mars 2021.
B. L’absence de délai d’évacuation et la reconnaissance de l’abus
La cour a constaté que le fils s’était maintenu dans les lieux pendant près de cinq ans après la fin du préavis, en raison des aléas de la procédure. Ce maintien a été qualifié d’abusif. En conséquence, elle a refusé d’accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux, ordonnant l’expulsion immédiate dans les conditions de l’article L. 412-1 du code des procédures d’exécution. Cette solution est conforme à l’équilibre du commodat : le prêteur, qui supporte la gratuité, doit pouvoir recouvrer son bien sans entrave excessive lorsque le contrat prend fin. L’absence de terme convenu ne saurait priver le prêteur de son droit de révocation, et le comportement de l’emprunteur, qui se maintient sans titre après un préavis raisonnable, justifie la mesure d’expulsion. La cour a également condamné le fils aux dépens et à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Ainsi, la décision affirme avec netteté les prérogatives du prêteur dans le commodat à durée indéterminée.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 1709 du Code civil En vigueur
Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.
Article 1888 du Code civil En vigueur
Le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
