Par un arrêt du 28 avril 2026, la Cour d’appel d’Amiens, chambre économique, a statué sur la validité du droit de repentir du bailleur commercial et sur la prescription de l’indemnité d’occupation. Le 21 janvier 2014, la bailleresse avait notifié à sa locataire un refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, pour motifs graves et légitimes. Six années plus tard, le 24 septembre 2020, la locataire convoqua la bailleresse à un état des lieux de sortie et lui remit les clés. Le 30 septembre 2020, la bailleresse exerça son droit de repentir. La locataire contesta la validité de ce repentir, soutenant qu’elle avait déjà quitté les lieux définitivement et que la bailleresse ne pouvait plus y revenir. Les premiers juges avaient accueilli cette argumentation. La Cour d’appel infirma la décision, jugeant que le repentir avait été valablement exercé. Elle fixa ensuite une indemnité d’occupation pour les périodes antérieure et postérieure à la prise d’effet du nouveau bail, rejetant la fin de non-recevoir tirée de la prescription. La question de droit porte, d’une part, sur les conditions d’exercice du droit de repentir lorsque le locataire a remis les clés, et, d’autre part, sur le point de départ du délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation. L’examen de cet arrêt conduit à analyser la conception retenue du droit de repentir et ses conditions de mise en œuvre (I), puis les conséquences de ce repentir sur le régime de l’indemnité d’occupation et la prescription (II).
I. La validation du droit de repentir : une approche restrictive des conditions de départ du locataire
A. L’exigence de libération intégrale des lieux
La Cour rappelle le texte de l’article L. 145‑58 du code de commerce, qui subordonne le repentir à la présence du locataire dans les lieux et à l’absence de location ou d’achat d’un autre immeuble. Elle précise la condition de libération : » il est admis que la libération des lieux par le preneur suppose une libération intégrale des lieux loués et ainsi le droit de repentir peut s’exercer si le locataire a déménagé mais que les locaux sont encore encombrés ou qu’il n’a pas été procédé à la remise des clefs et ce à moins que le locataire ait pris des dispositions irréversibles aux fins de cesser l’activité commerciale exercée dans les lieux « . En l’espèce, le procès-verbal d’état des lieux de sortie révèle la présence de » différents équipements non intégrés au local, tels que le piano de cuisson, des lave‑mains et éviers amovibles « , demeurant dans le restaurant. La cour en déduit que le local n’était pas entièrement déménagé. Cette solution est cohérente avec la jurisprudence de la Cour d’appel de Montpellier, qui a pu relever que » l’interdiction de l’utilisation de l’espace dévolu au sas pour y entreposer des objets offerts à la vente ne résulte nullement du contrat de bail « . Elle impose une approche matérielle et concrète : la seule remise des clés ne suffit pas si le local conserve des meubles ou du matériel. La bailleresse pouvait donc encore exercer son droit de repentir.
B. L’appréciation de la hâte anormale du locataire
La cour ajoute un critère subjectif : » la convocation à un état des lieux de sortie du bailleur seulement 8 jours à l’avance plus de six années après le congé avec refus de renouvellement permet de s’interroger sur la motivation du départ ainsi précipité du preneur « . Elle relève que la locataire connaissait les conclusions probables de l’expert lui imputant des travaux onéreux et qu’elle se trouvait en cessation des paiements. Elle en déduit que la locataire avait » tout intérêt à empêcher l’exercice d’un droit de repentir « . Cette analyse rejoint l’idée qu’un départ spontané, étranger au congé, ne fait pas obstacle au repentir. La Cour d’appel de Versailles, dans une affaire où le refus de renouvellement pour motifs graves avait été confirmé, a jugé que » le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction […] repose sur des motifs graves et légitimes « . Ici, le comportement de la locataire est regardé comme une manœuvre visant à obtenir une indemnité d’éviction indue. En retenant l’anormalité de la hâte, la cour protège le bailleur contre les tentatives de contournement de son droit.
II. Les suites du repentir : indemnité d’occupation et prescription
A. Le point de départ différé de la prescription
La locataire soutenait que la demande d’indemnité d’occupation était prescrite par l’article L. 145‑28 du code de commerce, applicable au maintien dans les lieux, en raison du délai biennal. La cour écarte cette fin de non-recevoir en énonçant une règle établie : » le point de départ du délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation fondée sur l’article L 145‑28 du code de commerce se situe au jour où est définitivement consacré le droit du locataire au bénéfice d’une indemnité d’éviction même si ultérieurement le bailleur a exercé son droit de repentir « . Tant que la créance d’indemnité d’éviction n’est pas définitivement jugée (ce qui n’était le cas qu’au prononcé de l’arrêt), la prescription ne court pas. Cette solution évite de mettre le bailleur dans l’obligation d’agir en fixation d’une indemnité d’occupation alors que le sort de l’indemnité d’éviction est incertain. Elle est conforme à la logique de l’article L. 145‑28, qui maintient le locataire dans les lieux » aux conditions et clauses du contrat de bail expiré « tant qu’il n’a pas reçu l’indemnité d’éviction.
B. La fixation de l’indemnité et la résiliation du nouveau bail
Le repentir ayant fait naître un nouveau bail le 30 septembre 2020, la période antérieure (1er avril au 30 septembre 2020) reste soumise à l’indemnité d’occupation fondée sur l’article L. 145‑28. La cour fixe cette indemnité au montant du dernier loyer, non contesté. Après la résiliation du nouveau bail au 6 novembre 2020, une indemnité d’occupation de droit commun est due jusqu’à la date de la liquidation judiciaire (16 décembre 2020) puis après jusqu’au 28 janvier 2021. La cour fixe la créance au passif de la liquidation pour la période antérieure et condamne le liquidateur à payer la période postérieure. Elle refuse la restitution des loyers versés depuis 2014, confirmant que la prescription n’affecte pas le caractère libératoire des paiements effectués. Ainsi, la validité du repentir entraîne la disparition de l’indemnité d’éviction mais ne prive pas la bailleresse du droit de percevoir une indemnité d’occupation pour les périodes de maintien et d’occupation sans titre.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
