Le 28 avril 2026, la première chambre civile de la cour d’appel d’Amiens a rendu un arrêt sur la validité d’un congé pour vendre délivré par une commune bailleresse à ses locataires. Les faits remontent à un bail d’habitation conclu en 2005, le logement se dégradant rapidement. Par jugement du 16 juin 2014, le tribunal d’instance de Laon avait réduit d’un tiers le loyer jusqu’à réalisation des travaux et condamné le bailleur à verser 4 978,34 euros de dommages-intérêts pour trouble de jouissance. Les travaux ne furent jamais entrepris. Le 18 octobre 2021, le maire notifia aux locataires un congé pour vendre avec offre de vente, prenant effet au 30 juin 2022. Les locataires contestèrent la validité du congé et la dette locative réclamée, tandis que la commune sollicita l’expulsion et le paiement des arriérés.
Devant les premiers juges, le congé fut validé, l’expulsion ordonnée et la dette locative fixée à 9 081,21 euros après compensation avec l’indemnité de 2014. Les locataires interjetèrent appel, invoquant quatre motifs de nullité du congé : la forme de la notification, l’absence d’information sur les modalités de paiement, le défaut de pouvoir du maire et un délai de réponse insuffisant. Ils demandèrent également une indemnité pour aggravation du trouble de jouissance et des délais de paiement. La commune conclut à la confirmation et sollicita l’actualisation de sa créance.
La question de droit centrale était celle de la validité du congé pour vendre délivré par une personne publique à ses locataires, au regard des exigences de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et des règles applicables aux collectivités territoriales. La cour d’appel a confirmé le jugement en toutes ses dispositions relatives à la validité du congé, à l’expulsion et au principe de la dette, mais a infirmé le montant de celle-ci pour le porter à 24 399,16 euros après compensation, tout en rejetant les demandes nouvelles des locataires.
I. La confirmation rigoureuse de la validité du congé pour vendre
A. Le respect scrupuleux des conditions formelles du congé
La cour d’appel d’Amiens a examiné un à un les griefs formels soulevés par les locataires. Sur la notification, l’arrêt relève que la lettre recommandée du 13 octobre 2021 a été reçue le 18 octobre suivant, ce qui satisfait aux prescriptions légales. Il écarte ainsi le moyen tiré d’une irrégularité de forme. Sur l’information relative aux conditions de vente, les juges constatent que le courrier reproduit intégralement les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, notamment la faculté pour le locataire de recourir à un prêt et le délai de réalisation de quatre mois en ce cas. Les locataires ont donc été » destinataires de l’information prévue par les dispositions légales applicables « . Le moyen est rejeté. Quant au délai de réponse, les locataires soutenaient que le congé ne leur laissait qu’un mois pour répondre, ce qui violerait le délai légal de deux mois. La cour écarte cette argumentation en rappelant que l’offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du préavis, et que le courrier mentionnait expressément ce délai. Aucun grief n’est caractérisé.
B. La régularité du pouvoir de l’auteur du congé au sein de la personne publique
La question la plus délicate concernait la compétence du maire pour délivrer le congé. Les locataires contestaient ce pouvoir en l’absence de délibération expresse du conseil municipal l’y autorisant. La cour applique les articles L 2241-1 et L 2122-21 du code général des collectivités territoriales, qui disposent que le conseil municipal délibère sur la gestion des biens et que le maire exécute ses décisions. Elle constate que la commune produit le procès-verbal de la réunion du 16 octobre 2018, lequel » a eu lieu emportant décision de vendre l’immeuble « et d’adresser une offre d’achat aux locataires. Le maire agissait donc en exécution d’une délibération préalable. La cour en déduit que le pouvoir du maire est suffisamment justifié et rejette ce moyen. La solution s’inscrit dans le prolongement de la ligne exigeante des juges du fond qui, comme dans un arrêt récent, vérifient que » le caractère frauduleux du congé pour vendre n’est pas démontré « et déclarent le congé valide (Cour d’appel de Pau, 15 avril 2025, n°23/01662). La rigueur du contrôle de la régularité interne du congé conforte la sécurité juridique des actes des personnes publiques bailleresses.
II. Le règlement détaillé des conséquences financières de la rupture
A. La fixation de la dette locative intégrant l’indemnité d’occupation et la compensation
La cour devait actualiser la dette locative jusqu’à la date effective de l’expulsion, intervenue le 7 mai 2025. Elle distingue trois périodes. Pour la période du 16 juin 2014 au 1er mars 2019, elle retient un arriéré de 3 730,15 euros, après déduction des APL perçues et application de la réduction d’un tiers. Pour la période de mars 2019 au 30 juin 2022, date de prise d’effet du congé, elle calcule les loyers dus sur la base des bordereaux de situation et applique la réduction des deux tiers, aboutissant à 13 480,97 euros. Enfin, pour la période postérieure au congé, elle fixe une indemnité d’occupation égale au loyer réduit d’un tiers pour la période de juillet 2022 à mai 2025, soit 12 166,38 euros. Le total avant compensation s’élève à 29 377,50 euros. La cour opère ensuite compensation avec la créance de 4 978,34 euros issue du jugement de 2014, en application de l’article 1347 du code civil, ramenant la dette à 24 399,16 euros. Elle infirme ainsi le jugement sur le montant, conformément à la pratique des juges du fond qui ordonnent la compensation entre créances réciproques (Cour d’appel de Paris, 6 mars 2025, n°22/16934).
B. Le rejet des demandes indemnitaires et des délais de paiement des locataires
Les locataires sollicitaient une indemnité complémentaire pour aggravation du trouble de jouissance depuis 2014. La cour rejette cette demande au motif que la réduction d’un tiers du loyer constitue déjà l’indemnisation de ce préjudice. Elle ajoute que la seule pièce produite, une lettre non signée, ne prouve pas l’aggravation alléguée. Le jugement est confirmé sur ce point. Par ailleurs, les locataires demandaient un délai de paiement de deux ans sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. La cour constate qu’ils ne justifient d’aucun paiement direct depuis l’interruption des APL en 2018 et ne démontrent pas de ressources suffisantes pour apurer la dette dans le délai légal. Elle les déboute de cette demande, ajoutant au jugement. Le refus de délai s’explique par l’absence de reprise du paiement du loyer courant, condition implicite de l’octroi de délais selon la jurisprudence constante. La cour d’appel d’Amiens privilégie ainsi une approche réaliste et protectrice des intérêts du bailleur public face à une occupation prolongée sans contrepartie financière suffisante.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 1347 du Code civil En vigueur
La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.
Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
