Cour d’appel de Agen, le 10 septembre 2025, n°24/00989

Par un arrêt de la Cour d’appel d’Agen du 10 septembre 2025, un litige locatif oppose un bailleur à une locataire et un co‑locataire. Un bail d’habitation conclu en 2015 a généré des impayés importants, suivis d’un commandement de payer en janvier 2023, visant la clause résolutoire. Assignés en expulsion et paiement, les occupants ont été condamnés en première instance, la résiliation au 17 mars 2023 étant constatée, avec indemnité d’occupation et condamnation pécuniaire. L’appel a porté sur l’acquisition de la clause résolutoire, l’imputation des paiements, la prescription triennale, la preuve des charges, les délais, et un préjudice de jouissance. La juridiction d’appel statue par défaut contre le co‑locataire, confirme la résiliation et l’expulsion, mais réduit substantiellement la dette par prescriptions et déductions de paiements. La question centrale tient à l’incidence de l’imputation et de la prescription sur la clause résolutoire et au régime probatoire des loyers et charges en litige. La Cour d’appel d’Agen confirme l’acquisition de la clause, admet la prescription partielle et retranche des régularisations non justifiées, fixant la dette à 7 731,80 euros. L’examen portera d’abord sur la clause résolutoire et la prescription, puis sur la preuve des comptes et la portée pratique des corrections opérées.

I/ La clause résolutoire et la prescription triennale appliquées au bail d’habitation

A/ Des conditions de la résiliation de plein droit et de l’indemnité d’occupation

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 commande un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, à peine d’inefficacité de la clause résolutoire. Le contrat stipulait en outre une clause expresse de résiliation en cas d’impayés, relevant du droit commun des clauses résolutoires. La cour retient que « La locataire se reconnait une dette équivalant à plus de trois mois de loyers et charges impayés, compte tenu de la prescription triennale dont elle invoque le bénéfice, soit que la condition d’un mois est remplie pour le jeu de la clause constatant la résolution du bail, qui est acquise. » Le dialogue des sources est net : le délai légal de deux mois après commandement a couru, et le niveau d’impayés exigé contractuellement justifie la résiliation.

Cette motivation s’inscrit dans une approche concrète, centrée sur les montants reconnus et les délais effectivement accomplis. La référence à une « condition d’un mois » se comprend comme exigence contractuelle d’arriérés significatifs, sans altérer la nécessité du délai légal de deux mois. La cour écarte, par ailleurs, la tentative de minoration de l’indemnité d’occupation au regard des variations d’aides, retenant que « cette situation ne justifie pas de modifier l’économie du bail au préjudice du propriétaire par une sous évaluation de la valeur locative du bien. » L’indemnité demeure donc équivalente au loyer et charges, la résiliation emportant maintien d’une valeur d’occupation objective.

B/ L’imputation des paiements et l’effet utile de la prescription triennale

Le contentieux se noue autour de l’articulation entre imputation des paiements et prescription de trois ans prévue par l’article 7‑1 de la loi du 6 juillet 1989. La cour affirme que « Le principe d’imputation des paiements dans l’intérêt du débiteur respecte le jeu de la prescription triennale. » Elle admet en conséquence la prescription à hauteur de 922,76 euros jusqu’au loyer de mars 2020, sans priver pour autant d’efficacité le commandement de 2023, l’assiette restante demeurant substantielle.

Ce raisonnement préserve l’effet extinctif de la prescription et évite les imputations défavorables au débiteur sur des créances récentes destinées à faire survivre les plus anciennes. Accessoirement, la même logique gouverne l’action récursoire du locataire fondée sur un trouble ancien de jouissance : « la demande, par conclusions en première instance concernant des faits réputés dommageables à la qualité de vie locative, courant 2016, chauffage, etc, est désormais prescrite depuis la fin de l’année 2019 ». Les prétentions indemnitaires tardives sont donc écartées, faute d’interruption ou de cause suspensive pertinente.

II/ La preuve des comptes locatifs et la portée des rectifications opérées

A/ Charge de la preuve, régularisations de charges et contrôle des pièces

La juridiction rappelle la règle de l’article 1353 du code civil, puis exige du bailleur la justification des régularisations annuelles de charges, conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Elle borne le contentieux par la prescription triennale, en limitant l’examen aux réclamations postérieures au 4 juin 2021, date pivot attachée à l’instance de première instance. Le juge constate concomitamment l’absence de contestation dans les six mois par la locataire, mais surtout le défaut de justification suffisante par le bailleur des décomptes de régularisation.

La solution se veut équilibrée, rejetant simultanément la restitution des provisions et les demandes de régularisations non prouvées : « La locataire n’ouvre pas droit au remboursement des provisions pour charges et la bailleresse n’ouvre pas droit au paiement des régularisations de charges. » Elle renforce l’exigence probatoire pesant sur le bailleur, sans créer un mécanisme automatique de restitution, ce qui cadre avec la nature d’acomptes soumis à régularisation annuelle dûment établie.

B/ Calcul de la dette, restitution du dépôt et conséquences accessoires

L’examen des comptes retient divers virements justifiés par relevés bancaires et mal pris en compte, conduisant à des déductions significatives sur l’assiette non prescrite. La cour précise que « Du montant non prescrit de 13 236,71 euros, la locataire est fondée à déduire 3 390 euros, soit une dette de 9 846,71 euros de loyers et provisions pour charges. » À cela s’ajoutent les effets des régularisations de charges non justifiées, réduisant encore le solde exigible, sans restitution des provisions avancées.

La décision nette résulte de cette reconstitution contradictoire et des retenues afférentes au dépôt de garantie : « La somme définitivement due par la locataire s’élève à 7 731,80 euros. » Sur les accessoires, la solution de partage des dépens reflète la réformation partielle et l’issue divisée du litige : « Chacune des parties succombe, chacune d’elles supporte les dépens par moitié », l’article 700 du code de procédure civile n’étant pas appliqué. L’ensemble dessine une jurisprudence pragmatique, exigeante sur la preuve des comptes, mais respectueuse des équilibres du bail d’habitation.