Cour d’appel de Agen, le 14 juin 2024, n°24/01056

La Cour d’appel d’Agen, 2 juillet 2025, 1re chambre civile, statue sur l’acquisition d’une clause résolutoire et l’étendue du pouvoir de suspension de ses effets. L’espèce oppose un bailleur commercial et son preneur, liés par un bail renouvelé en 2017, dans un contexte d’impayés répétés et d’apurements successifs.

Après plusieurs commandements antérieurs régularisés, un commandement de payer visant la clause résolutoire est délivré le 14 juin 2024. Le preneur règle les causes du commandement au-delà du délai d’un mois, mais avant l’audience de référé. Le premier juge constate la résiliation de plein droit à effet du 14 juillet 2024, ordonne l’expulsion, et alloue une indemnité d’occupation. Il retient la répétition des manquements et l’acquisition antérieure de la clause au jour du paiement.

En appel, le preneur sollicite la suspension des effets de la clause et des délais rétroactifs, en se prévalant de son apurement intégral et de la reprise des loyers courants. Le bailleur sollicite la confirmation, soutenant la mauvaise foi d’un débiteur qui ne paie que sous la contrainte, et rappelant les antécédents d’impayés. La procédure est clôturée avant l’audience du 7 mai 2025.

La question de droit porte sur l’articulation entre l’acquisition de la clause résolutoire au terme d’un mois et le pouvoir du juge, sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce, d’accorder des délais et d’en suspendre rétroactivement les effets jusqu’à l’apurement. Elle interroge, subsidiairement, les critères d’appréciation de la bonne foi du preneur au regard d’impayés antérieurs régularisés.

La Cour constate d’abord que, faute de paiement dans le délai légal, « Par conséquent, la clause résolutoire a joué. » Elle relève toutefois que « l’intégralité des sommes dues était payée lors de l’audience devant le juge des référés », et que le preneur peut être tenu « comme étant de bonne foi ». Elle applique alors la faculté de suspension des effets de la clause, retient la cessation de ses effets, et infirme l’ordonnance. Le dispositif précise ainsi: « SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu’au 7 octobre 2024 » et « DIT que la clause résolutoire a cessé ses effets compte tenu du paiement des causes du commandement à cette date. »

I. Le cadre légal de la clause résolutoire et l’office du juge

A. L’acquisition de la clause résolutoire après commandement infructueux

Le texte de référence est rappelé d’emblée par l’arrêt. L’article L. 145-41 dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. » Le commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité. Cette mécanique, bien connue, est d’application stricte en matière de baux commerciaux, afin d’assurer la prévisibilité des sanctions contractuelles.

En l’espèce, le délai d’un mois a couru à compter du 14 juin 2024. À défaut de paiement dans ce laps, la juridiction relève, sans équivoque, que « Par conséquent, la clause résolutoire a joué. » La solution respecte l’automaticité attachée à la clause, dont l’effet résolutoire est acquis par la seule constatation de l’inexécution à l’expiration du délai légal.

Toutefois, la Cour ne s’arrête pas à cette seule acquisition. Elle opère la distinction essentielle entre la survenance de la résiliation de plein droit et la possibilité d’en suspendre la réalisation et les effets, tant que la décision constatant la résiliation n’a pas acquis autorité de chose jugée. Le cadre normatif de l’intervention judiciaire demeure donc ouvert à l’apurement.

B. La suspension rétroactive des effets et l’exigence de bonne foi

L’arrêt cite le même article L. 145-41 dans sa seconde branche: « Les juges, saisis d’une demande […] peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. » Il ajoute, de manière décisive, que « Le juge qui estime que la demande de délai de paiement est justifiée peut accorder rétroactivement un délai […] » (Civ. 3e, 13 septembre 2011, n° 10-24.862).

Ce pouvoir de suspension, y compris rétroactive, est ici déclenché par deux conditions cumulatives, pertinemment vérifiées. D’une part, l’apurement intégral est acquis au jour de l’audience. D’autre part, l’autorité de chose jugée fait défaut au moment de la demande de délais. En complément, la Cour rappelle que « La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » Le juge arbitre ainsi, dans le cadre des articles L. 145-41 et 1343-5 du code civil, l’équilibre entre sanction contractuelle et conservation de l’activité.

II. L’appréciation de la bonne foi du preneur et la portée pratique de la solution

A. Les critères retenus pour qualifier la bonne foi

La Cour fonde son analyse sur la situation actualisée du locataire. Elle constate que « l’intégralité des sommes dues était payée lors de l’audience devant le juge des référés. » Elle relève aussi l’absence d’éléments contraires postérieurs, et l’existence d’impayés antérieurs régularisés dans le temps. L’arrêt en déduit que « Le preneur peut ainsi être considéré comme étant de bonne foi, même s’il avait, antérieurement, commis d’autres manquements, régularisés, à l’obligation de payer le loyer. »

Cette motivation, sobre, évite l’écueil d’une automaticité punitive dès lors que l’exécution est intervenue avant que la résiliation ne soit consacrée par une décision irrévocable. Elle retient un critère téléologique de bonne foi, orienté par l’apurement réel et l’absence de persistance du manquement. La répétition passée des retards ne suffit pas, à elle seule, lorsque la dette est entièrement soldée et que le paiement des loyers courants est repris.

Il se dégage une méthode d’appréciation concrète. Le juge ne fige pas le regard au jour d’expiration du délai, mais évalue la trajectoire d’exécution à la date d’audience. Cette temporalité protège le crédit-bail et évite, sans l’encourager, un opportunisme de dernière minute. Elle responsabilise, en exigeant une preuve crédible d’apurement et de reprise durable.

B. Les conséquences sur l’équilibre contractuel et la sécurité des relations locatives

La solution débouche sur une mesure de tempérament. Le dispositif « SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu’au 7 octobre 2024 », puis « DIT que la clause résolutoire a cessé ses effets compte tenu du paiement des causes du commandement à cette date. » L’ordonnance de première instance « sera infirmée », quant aux demandes d’expulsion et à la résiliation constatée de plein droit. L’arrêt maintient toutefois une solution équilibrée sur les dépens et l’article 700.

La portée pratique est nette. D’un côté, l’acquisition de la clause à l’issue du mois persiste, ce qui préserve la force obligatoire du bail et l’autorité du commandement. De l’autre, l’apurement avant l’autorité de la chose jugée ouvre un espace pour la conservation du contrat, lorsque l’activité et l’emploi seraient irrémédiablement compromis par une résiliation sèche. L’arrêt aligne ainsi le droit des baux commerciaux sur une logique de remédiation, sans neutraliser la sanction.

Cette décision s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence de la troisième chambre civile sur la rétroactivité des délais. Elle apporte une précision utile sur l’office du juge, qui peut reconstituer un continuum exécutoire en gelant la clause jusqu’à la date d’apurement, puis en constatant que « la clause a cessé ses effets ». La sécurité juridique s’en trouve renforcée, dès lors que les acteurs identifient le moment pertinent d’évaluation de l’exécution.

L’équilibre ainsi tracé incite à une vigilance contractuelle accrue. Le bailleur conserve un levier efficace contre l’inertie, par le commandement et la clause. Le preneur n’est pas délié des délais, mais peut, en bonne foi, rétablir la relation si l’apurement est total et vérifiable. L’arrêt contribue, avec mesure, à la stabilité des relations locatives commerciales en contexte d’aléas économiques.