La Cour d’appel d’Agen, 10 septembre 2025, statue sur un appel relatif à l’application de la clause résolutoire d’un bail d’habitation et à l’octroi de délais de paiement.
Un bail d’habitation a été conclu le 16 mars 2023, puis un impayé de cinq mois a conduit à un commandement visant la clause résolutoire.
Assignés, les preneurs ont été condamnés par le tribunal de proximité de Marmande, 15 février 2024, à la résiliation, à l’expulsion et à une indemnité d’occupation.
Le premier juge a refusé des délais, retenant l’aveu de la dette et l’insuffisance des règlements, notamment l’absence de reversement des aides au logement perçues.
Devant la Cour, les locataires sollicitent un échelonnement sur vingt-quatre mois et la suspension corrélative, tandis que les bailleurs demandent confirmation en alléguant un arriéré plus élevé.
La question porte sur la preuve de la qualité de locataire « en situation de régler sa dette locative » au sens de l’article 24 de 1989.
La Cour confirme le refus des délais, retenant que « La preuve n’est pas rapportée dans ces circonstances de la possibilité du paiement du loyer d’habitation arriéré ni courant, même avec le bénéfice des prestations familiales ».
Elle relève encore que « Ces chefs de l’appel, désormais sans objet, ne sont pas soutenus aux écritures des parties appelantes et en conséquence, sont réputés abandonnés ».
L’analyse conduit d’abord à préciser les conditions légales du délai judiciaire, avant d’examiner la portée et l’opportunité de la solution.
I. Les conditions du délai judiciaire de l’article 24
A. La notion de locataire en situation de régler
Le texte rappelé par la Cour énonce: « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement […] au locataire en situation de régler sa dette locative ».
Cette formule implique la démonstration d’une capacité réelle d’apurement, couvrant l’arriéré et le courant, selon un échéancier crédible et compatible avec la situation budgétaire objectivement constatée.
B. Les critères probatoires retenus par la Cour
La Cour arrête la dette à partir d’un dépôt de garantie impayé et de cinq loyers, pour un montant « indiscuté » de 5 171,68 euros rappelé dans la motivation.
Elle apprécie ensuite les ressources disponibles, retient un seul salaire mensuel, deux enfants à charge, et une activité indépendante sans revenu mobilisable.
De ces éléments, la Cour conclut que « La preuve n’est pas rapportée dans ces circonstances de la possibilité du paiement du loyer d’habitation arriéré ni courant, même avec le bénéfice des prestations familiales ».
Le refus de délai s’ensuit, puisque la condition légale fait défaut, et la confirmation du jugement est explicitement énoncée: « Le débouté est justifié et le jugement sera confirmé de ce chef ».
Cette interprétation appelle une discussion sur sa conformité à la finalité protectrice du régime et sur ses conséquences procédurales et pratiques.
II. Portée et appréciation de la solution
A. Une lecture rigoureuse mais fidèle au texte
La Cour fait un usage strict de la clause résolutoire, mais conforme à la lettre de l’article 24, qui conditionne la suspension à une solvabilité démontrée.
Le rappel que « Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative » légitime un contrôle concret des ressources et des charges.
La décision confirme qu’un simple versement direct d’allocations logement ou la reprise partielle du courant ne suffisent pas, faute d’un plan crédible couvrant l’arriéré et l’avenir.
Cette rigueur sert la sécurité contractuelle et évite des délais artificiels, tout en respectant la marge d’appréciation laissée au juge par le législateur.
B. Effets procéduraux et enseignements pratiques
Le rejet du délai emporte, par cohérence, l’inefficacité de la demande de suspension et le maintien des effets de la clause, sauf apurement intégral intervenu avant décision.
La Cour constate que les chefs d’appel non soutenus « sont réputés abandonnés », en application du principe de concentration des prétentions en appel.
Sur le terrain pratique, la solution invite les preneurs à produire un budget détaillé, des justificatifs actualisés et un échéancier réaliste, démontrant la capacité de paiement simultanée.
Elle rappelle aux bailleurs qu’une dette « indiscutée » précisément établie demeure déterminante, même en présence d’aides, dont l’existence ne préjuge pas d’une solvabilité suffisante.
