Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 10 septembre 2025, n°23/10905

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 10 septembre 2025 (ch. 1-8), tranche un litige relatif à un congé pour reprise dans un bail meublé. Le logement était loué en colocation meublée, avec jouissance d’espaces communs, moyennant un loyer mensuel assorti d’une provision pour charges. Après le départ de colocataires, la bailleresse a annoncé des travaux, la création d’une chambre supplémentaire et la location touristique, puis a délivré un congé pour reprise. Le juge des contentieux de la protection a validé le congé; l’occupant a relevé appel et a quitté les lieux en cours d’instance. En appel, il invoquait l’irrégularité du préavis, la fraude au motif de reprise et un manquement à la jouissance paisible; l’intimée soutenait la régularité du délai et la réalité de la reprise. La cour a statué également sur l’irrecevabilité de conclusions postérieures à la clôture et sur l’écartement de pièces communiquées sans accusé de réception. La question portait sur l’étendue du contrôle judiciaire du motif de reprise en bail meublé et sur la sanction procédurale d’irrégularités en appel. La Cour déclare des conclusions tardives irrecevables, écarte des pièces mal notifiées, retient le respect du préavis, et invalide le congé pour défaut de motif. Elle alloue des dommages de jouissance et moral, ordonne la restitution partielle du dépôt et impose la délivrance des quittances jusqu’au départ effectif.

I – Le contrôle du congé pour reprise en bail meublé

A – Discipline de la procédure d’appel

La cour écarte d’office les écritures déposées après la clôture au visa des articles 802 et 907 du code de procédure civile. Elle rappelle que « Sont notamment irrecevables les conclusions déposées le jour même de l’ordonnance de clôture, mais postérieurement à celle-ci, l’avis électronique de réception du réseau privé virtuel des avocats (RPVA) faisant foi ». La solution s’inscrit dans une logique de prévisibilité et de loyauté, la date RPVA fixant objectivement la temporalité procédurale.

Elle précise ensuite les exigences de la communication électronique des pièces hors RPVA, sur le fondement des articles 748-1 et 748-3. Lorsque l’envoi s’effectue par courriel, « l’expéditeur doit pouvoir justifier que le destinataire en a accusé réception ». À défaut d’un tel avis, les pièces sont « écartées des débats » sur le fondement de l’article 135, pour garantir l’effectivité du contradictoire.

B – Vérification de la réalité du motif et chronologie du préavis

Sur le délai, la cour retient que le bail a pris effet au 1er juin 2021, de sorte que le congé délivré pour le 31 mai 2023 respecte l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Elle adopte sur ce point les motifs du premier juge, en distinguant la date de signature de la date de prise d’effet pour l’appréciation du préavis triennal applicable au meublé.

S’agissant du motif, la cour rappelle que « le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article ». Le premier juge a, selon elle, commis une erreur en traitant l’intention d’habitation personnelle comme un motif « péremptoire » insusceptible de contrôle ex ante. Les lettres antérieures faisaient apparaître un projet d’augmentation de la capacité de colocation et de location touristique, puis de nouveaux baux ont été conclus après l’échéance. Faute de démarches concrètes d’emménagement et eu égard à une promesse d’embauche couvrant une zone géographique étendue, « Il convient en conséquence de considérer que le motif invoqué dans le congé n’est pas justifié par des éléments sérieux, de sorte que celui-ci doit être déclaré non valide ».

II – Valeur et portée de la solution

A – Une vigilance accrue contre les congés-détournement

La décision affirme un contrôle substantiel du motif de reprise en bail meublé, conforme au texte et à la finalité protectrice de la loi de 1989. En refusant de sanctuariser l’intention d’habiter derrière une présomption irréfragable, la cour écarte toute lecture formaliste de la reprise personnelle. La motivation souligne que les indices extrinsèques, y compris la séquence des courriers et les baux ultérieurs, permettent d’identifier le détournement du congé.

Ce recentrage sur la réalité objective du projet d’occupation personnelle prévient les usages opportunistes du marché de la colocation meublée et des locations de courte durée. Le contrôle in concreto évite que la faculté de reprise serve à optimiser la rentabilité locative tout en neutralisant les droits du preneur à la stabilité. La grille de lecture articule utilement liberté du bailleur et exigence de loyauté contractuelle.

B – Conséquences pratiques sur la relation locative

L’invalidation du congé emporte la poursuite du bail jusqu’au départ effectif, justifiant la délivrance de l’ensemble des quittances de loyer perçues. L’économie du régime des meublés s’en trouve clarifiée: la nullité du congé interdit toute requalification rétroactive de l’occupation en maintien abusif lorsque la preuve du motif fait défaut. La cour sanctionne ainsi la rupture fautive par une indemnisation mesurée du préjudice de jouissance et du préjudice moral.

La solution relative au dépôt de garantie confirme la rigueur probatoire attachée à l’état des lieux. « En l’absence de production d’un état des lieux contradictoire d’entrée ou de sortie, la bailleresse n’est pas fondée à conserver le montant du dépôt de garantie ». La restitution partielle, majorée des pénalités légales, s’inscrit dans la logique de l’article 22, en l’absence d’éléments objectivables de dégradation imputables.

Enfin, la cour refuse toute qualification de résistance abusive du preneur dans un contexte de congé invalidé pour défaut de motif sérieux. Le rejet de la demande reconventionnelle et l’allocation d’une indemnité au titre de l’article 700 consacrent la prévalence du contradictoire effectif et la normalité d’une contestation utile. L’ensemble éclaire praticiens et justiciables sur l’articulation entre discipline procédurale, contrôle du motif et sanctions proportionnées.