Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 10 septembre 2025, n°23/11550

Par un arrêt du 10 septembre 2025, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence confirme la condamnation de locataires à réparer des dégradations locatives et à indemniser une perte de loyers consécutive aux travaux de remise en état. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu en 2011, prenant effet au 1er juin 2012, comportant une clause imposant le remplacement des convecteurs et du tableau électrique avant le 30 juin 2012. À la suite d’une résiliation en référé en 2019, le bailleur agit en 2023 pour obtenir la prise en charge des travaux de remise en état, la sanction d’engagements de transformation, et l’indemnisation d’une vacance locative.

Par jugement du 30 juin 2023, le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer condamne in solidum les locataires à verser 20.000 euros de dommages et intérêts pour défauts d’entretien et travaux mal exécutés, et 4.260 euros au titre de la perte de loyers sur trois mois. Sont rejetées les prétentions relatives à la réfection du tableau électrique et à l’accord allégué de transformation. En appel, les locataires renoncent à la prescription et soutiennent qu’ils ont quitté les lieux le 15 septembre 2020, de sorte que le constat du 18 novembre 2020 devrait être écarté. Ils critiquent le quantum de 20.000 euros, présenté comme arbitraire, et contestent l’indemnité de loyers comme consacrant un enrichissement sans cause. Le bailleur sollicite la confirmation intégrale, appuie la méthode d’évaluation retenue, et réclame des dommages-intérêts pour procédure abusive ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700.

La question posée tient à la délimitation de la responsabilité locative en fin de bail lorsque des désordres sont relevés à la fois lors d’un état des lieux de sortie contradictoire et au cours d’un constat postérieur non contradictoire, ainsi qu’à la méthode d’évaluation du préjudice et à l’indemnisation de la vacance locative. La cour retient la recevabilité des demandes du bailleur, cantonne la force probante du constat postérieur aux éléments identiques à ceux constatés contradictoirement, écarte les postes non imputables, applique un abattement de vétusté de 25 à 30 % sur huit années d’occupation, et confirme l’indemnisation de la perte de loyers sur trois mois.

I. Le cadre probatoire et l’imputabilité des désordres

A. La portée du constat non contradictoire

La décision articule clairement le régime probatoire entre l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie contradictoire et le constat postérieur. La cour précise que le second constat, dressé deux mois après la restitution des clés, demeure un acte authentique, mais que sa valeur probante est strictement encadrée. Elle énonce ainsi: « Que, bien qu’il n’ait pas été établi de manière contradictoire, ce procès-verbal de constat d’état des lieux du 18 novembre 2020 demeure un acte authentique qui revêt une force probante certaine, uniquement en qu’il relève des éléments identiques au premier procès-verbal ; ». Cette affirmation ordonne la preuve autour d’un pivot contradictoire et protège l’équilibre des parties lors de la sortie des lieux.

Le choix méthodologique opéré est cohérent avec les articles 1730 et suivants du Code civil, qui commandent la restitution « telle que reçue » selon l’état des lieux, sauf vétusté ou force majeure. Il ménage la spécificité de l’acte authentique tout en réaffirmant que la contradiction confère sa densité probatoire à la comparaison des états des lieux. En conséquence, les désordres révélés pour la première fois par le constat tardif ne peuvent, à eux seuls, fonder l’imputabilité locative. La solution est pragmatique, évitant l’opportunisme probatoire, sans dénier toute efficacité au constat ultérieur lorsqu’il recoupe des éléments antérieurement et contradictoirement relevés.

Cette orientation présente deux vertus. D’abord, elle sécurise la séquence probatoire en fin de bail, où le temps travaille souvent contre la vérité des constats. Ensuite, elle rappelle que la contradiction ne peut être suppléée qu’à la marge, au service d’une identité d’éléments, non d’une exploration nouvelle. Le contentieux locatif y gagne en prévisibilité, et la charge de la preuve en clarté.

B. L’obligation d’entretien et ses limites probatoires

La cour replace la charge d’entretien dans le cadre de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose l’entretien courant, les menues réparations et la réponse des dégradations survenues pendant la jouissance, hors cas exonératoires. Le rappel du dispositif légal, combiné au jeu des présomptions attachées aux articles 1730 et suivants, fonde l’analyse de l’imputabilité sur une comparaison serrée des états des lieux, ce qui confère à la preuve sa cohérence interne et sa mesure.

Soulignant la matérialité des dégradations, la cour procède à des exclusions ciblées lorsqu’un doute sérieux affecte l’imputabilité. S’agissant notamment de l’humidité et du remplacement d’appareils électroménagers, la motivation écarte ces postes faute de preuve suffisamment solide. La solution s’inscrit dans une rigueur de causalité, loin d’une réparation forfaitaire. Elle montre un contrôle effectif des pièces, sans faire peser sur les locataires une responsabilité au-delà de leur sphère d’entretien ou des travaux mal exécutés.

La démarche maintient enfin une nette distinction entre usure normale et négligence. En retenant uniquement les postes corrélés à des défauts d’entretien ou à des travaux inachevés ou non conformes, la cour protège la logique de la restitution, et limite l’indemnisation à ce que l’analyse comparative autorise. Ce resserrement évite la confusion entre rénovation globale et remise en état imputable, ce que l’arrêt relève avec constance et mesure.

II. La mesure de la réparation due au bailleur

A. La méthode d’évaluation et la vétusté

L’arrêt déploie une méthode d’évaluation en trois temps: filtrage des postes non imputables, prise en compte des pièces justificatives utiles, puis application d’un abattement de vétusté. La cour souligne d’abord la base chiffrée retenue: « Que, par comparaison des deux états des lieux, il convient de retenir les factures et tickets produits à hauteur de 28.142,78 euros (pièces n°5, 6, 7, 8, 10, 12, 13, 14, 15, et 17 de l’intimé) ; ». La motivation atteste d’un examen analytique des factures, non d’une évaluation approximative.

La réduction pour vétusté s’inscrit ensuite dans un barème proportionné à la durée d’occupation. La cour approuve la démarche du premier juge en ces termes: « Que le premier juge a justement appliqué à l’évaluation du préjudice subi par le bailleur du fait des désordres ayant nécessité des travaux importants imputables aux locataires un taux de vétusté qui se situe entre 25 et 30% pour huit années d’occupation ; ». Cette référence aux huit années d’occupation structure la mesure de la réparation, en distinguant ce qui relève de l’amortissement normal et ce qui procède d’une dégradation imputable.

La combinaison de ces deux étapes aboutit à une indemnisation de 20.000 euros. Le quantum, loin d’être arbitraire, résulte d’une méthode lisible: sélection des postes imputables, appréciation de la preuve, puis neutralisation de l’usure normale par un abattement. Cette grille protège la finalité réparatrice du droit commun de la responsabilité locative, en évitant à la fois la surcompensation et l’insuffisante réparation.

B. L’indemnisation des loyers perdus et l’accessoire des dépens

La cour confirme encore l’indemnisation de la vacance locative sur trois mois, à 1.420 euros par mois, pendant la durée des travaux nécessaires. Elle relève l’absence de critique opérante des locataires, de manière nette: « Qu’ils ne soutiennent pour autant aucun moyen à l’appui de leur prétention à l’exception du fait que le premier juge aurait adopté le raisonnement de l’enrichissement sans cause ; ». Cette formulation signale que la contestation n’atteignait pas la causalité entre désordres imputables et indisponibilité du logement, pourtant déterminante pour le droit à indemnité.

La solution retient une durée brève et justifiée, arrimée au temps des travaux, ce qui respecte la logique indemnisatoire et évite un double bénéfice. L’enrichissement sans cause est inopérant face à une carence d’entretien causant l’indisponibilité du bien, la réparation venant seulement compenser un manque à gagner certain pendant un délai nécessaire et motivé.

Sur les accessoires, la décision applique les textes de procédure avec sobriété. La cour rappelle le principe des dépens par le texte même: « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». Elle confirme aussi l’indemnité pour frais irrépétibles d’appel, en tenant compte de l’équité et de la situation. La demande de dommages-intérêts pour procédure abusive est écartée, faute de démonstration d’une faute dans l’exercice du droit d’ester, ce qui préserve la liberté d’appel sans tolérer l’abus.

L’arrêt propose ainsi une ligne d’équilibre. La preuve se construit autour de l’état des lieux contradictoire, un constat ultérieur n’intervenant qu’en corroboration, et l’évaluation du préjudice se règle par une méthode prudente et transparente. Par ce faisceau, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 10 septembre 2025, consolide les repères d’un contentieux fréquent, en préservant à la fois la sécurité probatoire et la proportion de la réparation.