Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 10 septembre 2025, n°23/13606

Par un arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 10 septembre 2025, la juridiction statue sur la validité de deux résolutions d’assemblée générale. Le contentieux oppose un copropriétaire à l’organe collectif au sujet d’une ouverture en façade et du mandat d’ester en justice.

Les faits tiennent à la création d’une fenêtre après une autorisation ancienne d’édifier une véranda sur le toit. Le procès-verbal de 2007 précisait toutefois, s’agissant de l’ouvrage autorisé, que « la construction aura deux murs pleins, situés dans le prolongement du muret ». L’assemblée du 10 décembre 2020 refuse la ratification des travaux et habilite le syndic à agir.

La procédure s’est déroulée ainsi. Le tribunal judiciaire de Marseille, le 24 octobre 2023, a débouté le copropriétaire contestant les résolutions 2 et 3. En appel, celui-ci invoque l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, l’abus de majorité, la prise en compte erronée des voix et un vote par correspondance prétendument adressé.

La question de droit porte sur l’articulation entre l’urbanisme et la discipline interne de la copropriété, sur l’étendue de la preuve d’une autorisation antérieure, sur la précision exigée du mandat d’agir, ainsi que sur l’application de la réduction des voix de l’article 22 en présence d’une vente suspectée de fraude. La cour confirme intégralement la décision entreprise, après avoir retenu l’absence d’autorisation de percement, la suffisante précision de la résolution d’habilitation, l’inopposabilité du grief tiré de l’article 22 en raison d’une action prescrite, et l’absence d’abus de majorité.

I. Détermination des règles applicables et contrôle exercé

A. La ratification des travaux et la précision de l’habilitation à agir
La cour retient que la conformité administrative ne supplée pas à l’autorisation de la collectivité. La solution découle du rappel des termes de l’autorisation initiale, strictement circonscrite. La mention selon laquelle « la construction aura deux murs pleins, situés dans le prolongement du muret » excluait l’ouverture ultérieure pratiquée en façade. Le juge d’appel procède ainsi à une lecture littérale et restrictive du mandat donné en 2007, et refuse toute extension par analogie.

La validité de la résolution d’habilitation est ensuite examinée sous l’angle de sa précision. La cour affirme que « Contrairement à ce qui est soutenu, la résolution 3, qui se réfère expressément à la résolution 2 pour autoriser une action en justice, est précise ». Elle en déduit que l’objet du litige, sa cause immédiate et la personne visée sont identifiables, ce qui suffit à encadrer le pouvoir d’ester du syndic sans viciation du consentement collectif.

B. Le calcul des voix et l’invocation de l’article 22
La règle de réduction des voix est rappelée dans ses termes. « L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 impose lorsqu’un copropriétaire possède une quote part des parties communes supérieure à la moitié de réduire le nombre de voix dont il dispose à la somme des voix des autres copropriétaires. » L’appelant soutenait une fraude par démembrement artificiel des lots, mais son action spécifique d’inopposabilité avait été écartée comme tardive.

La cour en tire une conséquence procédurale déterminante. « Ainsi l’action en inopposabilité de la vente pour fraude à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ayant été déclarée irrecevable comme prescrite, le syndicat des copropriétaires a dû prendre en compte les votes des 3 copropriétaires présents dans la copropriété, de sorte que l’appelante ne rapporte pas la preuve de la violation alléguée des dispositions de cet article ». Le grief relatif à un vote par correspondance échoue pareillement, faute de preuve d’un envoi pour l’assemblée litigieuse. « En conséquence, aucune annulation des résolutions 2 et 3 n’est encourue à ce titre. »

II. Appréciation de la solution et portée pratique

A. Une motivation cohérente sur l’autorisation interne et le mandat procédural
L’arrêt opère une clarification utile: la conformité urbanistique ne régularise pas une atteinte aux parties communes en droit de la copropriété. Cette dissociation, classique et ferme, garantit l’autonomie du règlement collectif et la protection de l’harmonie extérieure, comme de la solidité de l’immeuble. La référence précise à l’autorisation de 2007, interprétée strictement, justifie le refus de ratification.

La solution relative au mandat d’agir consolide la pratique. La cour admet qu’une résolution renvoyant expressément à la décision refusant la ratification, identifiant l’objet du litige et son adversaire, revêt le degré de précision requis. Elle ne requiert ni détail des moyens ni énoncé exhaustif des chefs de prétention, ce qui ménage l’efficacité de l’action tout en respectant la volonté collective.

B. Encadrement de l’article 22 et contrôle de l’abus de majorité
L’arrêt souligne l’exigence probatoire pesant sur celui qui allègue une fraude à la composition des voix. La prescription de l’action attaquant la vente neutralise le bénéfice de l’article 22 à l’assemblée contestée. Le juge en déduit, sans excès, que la majorité devait être calculée selon l’état du droit non utilement perturbé par une contestation éteinte.

La cour rappelle utilement la définition de l’abus. « L’abus de majorité consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires soit avec l’intention de nuire. » L’absence de preuve d’une atteinte à l’intérêt commun, d’une rupture d’égalité ou d’une intention de nuire, justifie le rejet du moyen. La portée pratique est nette: en copropriété de petite taille, la contestation des voix exige une action rapide et ciblée, faute de quoi l’équilibre des décisions demeure gouverné par l’état des titres, et la régularité formelle des résolutions prévaut.