Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 10 septembre 2025, n°23/15201

Rendue par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence le 10 septembre 2025, l’espèce concerne un bail d’habitation conclu en juin 2022, assorti d’une clause résolutoire et d’un loyer convenu avec provisions sur charges. Saisie en référé, la juridiction de première instance a constaté l’acquisition de la clause au 21 mai 2023, ordonné la libération des lieux et fixé une indemnité d’occupation au montant du dernier loyer et charges. En appel, l’un des preneurs sollicitait un sursis à la résiliation avec délais de paiement ou, subsidiairement, des délais pour quitter les lieux, tandis que le bailleur demandait confirmation et une provision complémentaire au titre de loyers et charges échus.

L’instance d’appel s’est nouée autour d’un élément nouveau et non contesté, le départ des occupants, qui affectait l’intérêt à statuer sur les demandes de délais et de sursis. La Cour a jugé que ces prétentions étaient dépourvues d’objet, et a refusé la provision à titre de loyers et charges postérieurement à la résiliation, rappelant que seule l’indemnité d’occupation demeure exigible. Elle énonce que « Il n’est pas contesté que les locataires ont quitté les lieux loués de sorte que ces demandes sont devenues sans objet ». Elle ajoute, s’agissant de la créance invoquée par le bailleur, que « la bailleresse ne peut solliciter la condamnation provisionnelle du locataire à des loyers et charges, seules les indemnités d’occupation restent dues ». La décision confirme l’ordonnance de référé, déclare sans objet les demandes du preneur, déboute le bailleur de sa demande de loyers, et statue sur les frais en conséquence.

I. La perte d’objet des demandes du locataire après libération des lieux

A. Sursis à résiliation et délais de paiement: disparition de l’intérêt à statuer

L’appelant invoquait l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour obtenir un sursis à la résiliation avec délais de paiement échelonnés. La Cour constate toutefois un fait déterminant, l’abandon des lieux, qui prive ces demandes de portée utile. Elle retient que « Il n’est pas contesté que les locataires ont quitté les lieux loués de sorte que ces demandes sont devenues sans objet ». L’office du juge des référés puis de l’appel se recentre sur l’utilité concrète de la mesure sollicitée, laquelle s’évanouit lorsque le bail n’est plus exécuté et que la restitution matérielle est intervenue.

Ce raisonnement s’accorde avec la finalité des délais de grâce en matière locative, destinés à préserver la relation contractuelle et à prévenir l’effet extinctif de la clause résolutoire. Le départ effectif emporte dissipation de l’intérêt, car le sursis ne peut plus rétablir la jouissance ni restaurer la continuité du bail. La Cour relie ainsi l’extinction de l’objet du litige à la situation de fait actualisée, sans rouvrir la discussion sur l’acquisition antérieure de la clause.

B. Inutilité corrélative des délais pour quitter les lieux et clôture du débat

À titre subsidiaire, l’appelant invoquait l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution pour obtenir des délais pour quitter les lieux. La Cour constate la même inutilité, en relevant que l’occupant a déjà délivré les clés et libéré le bien. L’instrument procédural de protection contre une expulsion devient superflu quand la mesure n’a plus d’objet matériel.

Cette solution conforte une lecture réaliste de l’instance, centrée sur l’intérêt actuel des parties. Elle évite la prononciation de mesures abstraites et confirme que la liquidation du litige se déduit d’abord des faits non contestés. La confirmation de la décision entreprise se justifie alors sans qu’il soit nécessaire de réévaluer l’économie des mesures sollicitées.

II. Le régime financier post-résiliation: priorité à l’indemnité d’occupation

A. Principe rappelé: les loyers s’éteignent, l’indemnité d’occupation subsiste

La question incidente portait sur la nature de la créance recouvrable après résiliation acquise. Le bailleur sollicitait une provision au titre de loyers et charges échus, en sus de l’indemnité d’occupation fixée en première instance. La Cour refuse cette demande, en jugeant que « Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 mai 2023 n’étant pas remis en cause en appel du fait du départ des locataires, non contesté, rendant sans objet leurs demandes, la bailleresse ne peut solliciter la condamnation provisionnelle du locataire à des loyers et charges, seules les indemnités d’occupation restent dues ».

Le rappel est net: après résiliation, la cause juridique du loyer disparaît, laissant place à une indemnisation de l’occupation sans droit ni titre. L’assiette de cette indemnité peut être alignée sur le dernier loyer et les charges contractuelles, mais la qualification change, avec ses conséquences sur l’exigibilité et les accessoires. La Cour en tire la conséquence procédurale adéquate, le débouté de la demande de loyers et charges, au profit d’une seule indemnité d’occupation.

B. Portée pratique et cohérence des solutions retenues

La décision ordonne la matière et clarifie deux séquences distinctes dans le bail d’habitation. Tant que le bail se poursuit, le sursis et les délais de paiement visent à corriger un incident d’exécution. Une fois la résiliation acquise et l’immeuble restitué, ces instruments n’ont plus vocation à s’appliquer. De même, la dette locative cesse d’être une obligation de loyer pour devenir une indemnité compensant l’occupation antérieure à la restitution.

La solution présente une cohérence opérationnelle. Elle évite la double voie de recouvrement en circonscrivant la créance à la seule indemnité d’occupation, qui peut être liquidée selon le quantum contractuel. La Cour conforte ainsi une pratique ordinaire des référés locatifs, souvent articulée autour de l’accession de la clause résolutoire et de la fixation d’une indemnité d’occupation à hauteur du loyer et des charges. La charge des frais d’appel, enfin, reflète l’issue du recours et l’absence de succès utile des prétentions de l’appelant, sans remettre en cause l’équilibre substantiel tracé par l’arrêt.