Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 10 septembre 2025, n°24/12686

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 1-1, par arrêt du 10 septembre 2025 (n° 2025/372), statue sur l’appel dirigé contre une ordonnance de juge de la mise en état ayant refusé l’octroi d’une provision. Le litige naît d’une vente de nue-propriété intervenue en 2012, l’usufruit étant conservé pendant seize ans par les vendeurs, avec un droit d’usage ponctuel au profit d’associés de l’acquéreur. Le prix, partiellement payable à terme, a été réaménagé par avenant en 2016 afin d’abréger l’échéancier contre paiement complémentaire.

Des désordres et défauts d’entretien sont ensuite allégués par l’acquéreur qui sollicite en 2022 une expertise en référé. Les usufruitiers agissent parallèlement en paiement du solde du prix. À la suite du rapport d’expertise judiciaire d’avril 2023, l’acquéreur réclame devant le fond la prise en charge de travaux et des dommages-intérêts et, devant le juge de la mise en état, une provision de 227 690 euros. L’ordonnance du 17 septembre 2024 rejette la provision et sursoit au reste. L’appel, limité, porte sur le refus de la provision et ses accessoires, ainsi que sur une demande d’écarter des débats certaines pièces adverses jugées illisibles.

La question posée est double. D’une part, déterminer le périmètre de l’office du juge de la mise en état en matière de provision et d’administration de la preuve. D’autre part, apprécier, au regard des articles 605 et 606 du code civil et de clauses dérogatoires, si l’obligation alléguée de prise en charge des réparations par l’usufruitier présente un caractère non sérieusement contestable, dans son principe et dans son montant. La cour confirme le refus de la provision, juge que la demande d’exclusion de pièces n’appartient pas au juge de la mise en état, et fonde sa décision sur le niveau d’exigence probatoire attaché à la condition de non-contestabilité.

I. L’office du juge de la mise en état en matière de provision et de pièces

A. Les conditions de la provision au sens de l’article 789, 3°

La cour rappelle la règle positive et son ratio. Elle cite d’abord le texte applicable: « En application de l’article 789 3° du code de procédure civile dans sa rédaction antérieure au décret du 11 décembre 2019, le juge de la mise en état peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. » Elle précise la portée financière de cette avance: « Le montant de la provision n’a alors d’autre limite que le montant non contestable de la créance alléguée. » Surtout, elle définit la non-contestabilité de manière cumulative: « Par ailleurs, une créance non sérieusement contestable s’entend d’une créance dont le principe ne peut sérieusement être contesté, mais également d’une créance dont le montant n’est pas sérieusement contestable. »

Ces extraits structurent le contrôle. Le juge de la mise en état ne saurait préjuger du fond mais peut mobiliser un standard de certitude pratique sur l’obligation et son quantum. L’examen porte donc sur la nature de l’obligation de réparation invoquée, sa source contractuelle et légale, la qualification des travaux, ainsi que sur la robustesse des éléments chiffrés produits.

B. L’absence de pouvoir d’écarter des pièces au stade de l’instruction

La cour cantonne parallèlement les pouvoirs d’administration des preuves. Après avoir rappelé la discipline des échanges de pièces, elle distingue les prérogatives d’instruction et le pouvoir de purge du débat probatoire: « Si l’article 788 de ce code donne à ce juge les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces, seul le tribunal dispose du pouvoir d’écarter des pièces du débat auquel donne lieu l’affaire dont cette juridiction est saisie. » Elle en déduit, dans le cadre de l’appel de l’ordonnance d’instruction: « Elle n’a donc pas le pouvoir d’écarter des pièces des débats, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande qui relève des seuls pouvoirs du tribunal. »

La solution est classique et opportune. Elle évite d’étirer l’office du juge de la mise en état vers une police anticipée de la preuve. Le contrôle du respect du contradictoire et de l’utilité des pièces demeure ouvert, mais la mise à l’écart définitive relève du juge du fond.

II. La charge des réparations en démembrement et l’exigence probatoire

A. La portée d’une dérogation conventionnelle aux articles 605 et 606 du code civil

Le cadre légal est rappelé en des termes pédagogiques: « En application des articles 605 et 606 du code civil, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. » La cour ajoute, conformément au droit positif: « La répartition légale entre grosses réparations et réparations d’entretien peut faire l’objet de dérogations conventionnelles. »

En l’espèce, l’acte authentique consacrait une extension notable de la charge pesant sur l’usufruitier. La cour reproduit la clause pivot, claire et générale: « le vendeur ainsi qu’il s’y oblige, par dérogation aux dispositions de l’article 605 du code civil, supportera, en sus des réparations dites d’entretien, les grosses réparations telles qu’elles sont définies à l’article 606 du code civil. Il prendra à sa charge tout problème qui apparaîtrait, toute réparation nécessaire à la bonne conservation de l’état actuel de la construction et tous aménagements pouvant découler de nouvelles obligations légales ». Elle mentionne encore un engagement spécifique: « figure dans l’acte une clause relative au système d’assainissement, aux termes de laquelle le vendeur prendra en charge la mise aux normes de l’installation dans le délai d’un an à compter de l’acte. »

Ce faisceau contractuel n’emporte pourtant pas, à lui seul, non-contestabilité. La portée d’une telle dérogation dépend de la qualification précise des travaux au regard des catégories légales. Elle suppose d’identifier l’état de référence de l’immeuble lors de la vente, l’évolution de sa vétusté, et d’isoler ce qui tient à l’entretien régulier, aux grosses réparations nécessaires, ou à des mises en conformité nouvelles. La cour exige donc, avant tout chiffrage provisionnel, un ancrage factuel solide.

B. La nécessité d’une base factuelle initiale et d’une expertise contradictoire

Le contrôle probatoire atteint ici son point décisif. La cour relève que l’expertise judiciaire a constaté divers désordres, mais que l’état de l’immeuble lors de la vente n’est pas suffisamment établi pour imputer globalement les dégradations. Elle retient surtout une exigence procédurale, au cœur du contradictoire de la preuve technique: « Or, une expertise qui n’a pas été réalisée au contradictoire de toutes les parties au litige ne peut fonder une condamnation sauf à être corroborée par des éléments de preuve extérieurs. » L’insuffisance d’éléments contradictoires fragilise tant le principe que le quantum de la créance.

L’arrêt souligne aussi l’enchevêtrement des comptes entre les protagonistes, du fait d’une prétention réciproque au titre du prix restant dû. Le cumul d’incertitudes, factuelles et financières, commande une appréciation au fond, étrangère à l’office du juge de la mise en état. Ainsi, la requête de provision se heurte au double obstacle d’une obligation non stabilisée et d’un chiffrage fondé sur des devis et une expertise non contradictoire. La non-contestabilité fait défaut, tant dans son principe que dans son montant, ce qui ferme la voie de l’avance provisionnelle.

La solution adoptée concilie méthode et prudence. Méthode, car le standard de non-contestabilité est appliqué avec rigueur, sans glisser vers une instruction au fond anticipée. Prudence, car l’existence d’une clause dérogatoire généreuse ne dispense pas de qualifier chaque poste de travaux et d’établir l’imputabilité des désordres, à partir d’un état initial objectivé et de constats soumis au débat contradictoire. Dans les opérations de démembrement assorties d’usages partagés ou prolongés, l’arrêt incite à documenter précocement l’état de l’immeuble, et à organiser la preuve technique contradictoire avant tout recours à la voie provisionnelle.