Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 12 août 2025, n°21/06115

Par un arrêt du 12 août 2025, la cour d’appel d’Aix-en-Provence règle un différend de copropriété où la jouissance exclusive d’un jardin a été déplacée, deux jours avant la vente, d’un lot vers l’autre. L’état descriptif de 2008 attribuait au lot vendu une jouissance privative du jardin, puis un protocole du 4 novembre 2011, repris le 8 novembre, l’a rattachée au lot voisin en contrepartie de la privatisation de terrasses. L’acte authentique a été reçu le 10 novembre, hors la présence de l’acquéreur et sans information préalable sur ces modifications.

Assignation a été délivrée en 2016 contre le vendeur, le notaire et l’étude, avec demandes indemnitaires fondées d’abord sur le dol et la révision du prix, puis, en cours d’instance, sur la responsabilité délictuelle à l’égard du notaire. Le premier juge a écarté la prescription, retenu une réticence dolosive et une faute notariale, et octroyé des dommages-intérêts. En appel, la fin de non-recevoir est reprise, les fautes contestées, et l’évaluation du préjudice discutée, notamment au regard de la plus-value ultérieure réalisée par l’acquéreur.

La juridiction d’appel confirme l’interruption de la prescription, caractérise le dol du vendeur et le manquement du notaire à son devoir de conseil, puis retient une indemnisation en perte de chance, distinctement chiffrée pour la perte de jouissance du jardin et pour des travaux communs dissimulés. Elle condamne le vendeur à 57 607 euros au total, l’étude et le notaire in solidum avec lui à hauteur de 32 000 euros, et alloue 6 000 euros pour un préjudice moral, tout en refusant le recours en garantie. La solution appelle d’abord l’examen de la recevabilité et des fautes, puis celui de l’indemnisation et de la répartition des responsabilités.

I. Recevabilité et fautes caractérisées

A. L’interruption de la prescription par des actions « tendant aux mêmes fins »

La cour retient que la demande initiale pour dol et réduction du prix a interrompu la prescription de l’action délictuelle dirigée contre le notaire, dès lors que les deux prétentions visaient une même finalité indemnitaire. Elle énonce que « si en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent aux mêmes fins ». La solution s’inscrit dans une ligne classique qui privilégie l’économie du litige et la cohérence de l’objet, sans encourager les changements opportunistes de fondement.

Appliquée aux faits, l’analyse est sobre. L’acquéreur a agi dans le délai, puis a redéployé son argumentation contre le notaire à droit constant d’objectif. La cour contrôle la communauté de fins et répute la seconde action « virtuellement comprise » dans la première. Le raisonnement confère sécurité à la victime sans priver les défendeurs de leur moyen temporel, puisque l’unité d’objet en circonscrit l’effet.

B. La réticence dolosive du vendeur et le manquement du notaire à son devoir de conseil

La cour rappelle d’abord que « le dol est une cause de nullité (…) [et] ne se présume pas et doit être prouvé ». Elle identifie, au regard de l’état descriptif de 2008, une attente légitime de l’acquéreur, puisque la désignation stipulait: « Avec jouissance exclusive et particulière d’un jardin ». Le silence gardé sur le protocole du 4 novembre et sur le modificatif du 8 novembre, intervenus immédiatement avant la vente, constitue une réticence déterminante. La motivation souligne que « le vendeur prive l’acquéreur d’une information déterminante et ce comportement constitue des manœuvres dolosives ».

S’agissant du notaire, la cour réaffirme des exigences connues: « Les notaires sont tenus d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes ». Elle retient la faute pour avoir établi le modificatif, puis reçu la vente sans s’assurer de l’information et du consentement éclairé de l’acquéreur. L’argument d’un équilibre matériel du protocole est écarté, l’information restant la clé de voûte du devoir de conseil. L’articulation des fautes est nette: réticence du vendeur, manquement du notaire, concours causal distinct mais convergent.

II. Indemnisation et répartition des responsabilités

A. La qualification en perte de chance et la méthode de chiffrage

La cour opte pour une indemnisation en perte de chance, préférant la logique des probabilités à une reconstitution du prix. Elle énonce que « le préjudice subi (…) s’analyse en la perte d’un droit d’agrément et non d’un droit réel, et donc en la possibilité d’acquérir le bien à un prix inférieur ». Elle précise: « Il s’agit (…) d’un préjudice de perte de chance ». L’assiette est fixée à 10 % du prix d’acquisition, soit 64 000 euros, et le taux à 50 %, soit 32 000 euros, pour la perte de jouissance du jardin.

Pour les travaux affectant des parties communes, dont l’information avait été promise par le protocole, la cour retient encore une perte de chance de négocier un prix plus bas ou des conditions financières différentes. L’assiette correspond aux montants des travaux identifiés, et le taux, ramené à 50 %, conduit à 25 607 euros. La méthode, cohérente avec l’incertitude inhérente à la négociation non accomplie, garantit une indemnité mesurée, à distance d’une restitution pure et simple du différentiel de valeur.

B. L’articulation des responsabilités et le refus de garantie

La causalité est ventilée avec précision. La perte de chance liée au jardin reproche cumulativement la réticence et le défaut d’information, justifiant une condamnation in solidum du vendeur et du notaire à hauteur de 32 000 euros. Les travaux, en revanche, relèvent de la seule réticence, l’obligation d’information spéciale pesant d’abord sur le vendeur, de sorte que « il n’existait pas de lien de causalité entre la faute du notaire retenue et ce dommage ». Le notaire est donc écarté de ce poste, qui demeure à la charge exclusive du vendeur.

Le recours en garantie du vendeur est logiquement rejeté. Les fautes ont concouru distinctement à la réalisation du dommage de perte de chance pour le jardin, sans que l’une justifie que l’autre supporte l’intégralité. L’argument tiré de la confiance placée dans un professionnel ne déplace pas la charge de la réticence. La plus-value ultérieure est tenue pour indifférente, la cour relevant qu’elle « ne saurait (…) compenser » les dommages caractérisés, car elle procède d’opérations distinctes et contingentes.

La solution, structurée et prudente, réaffirme l’autonomie des obligations d’information, consolide l’effet interruptif par l’unité de fins et confirme l’outil de la perte de chance pour ancrer l’évaluation dans une rationalité prévisible. Elle offre, en pratique, un guide de rédaction et de contrôle des opérations de copropriété accompagnées d’ajustements immédiats avant vente.