Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 12 août 2025, n°24/14682

Par un arrêt du 12 août 2025, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence tranche deux fins de non-recevoir, qualité à agir et prescription, dans un litige de vente immobilière. Un acquéreur de lots en copropriété a constaté d’importants désordres, a obtenu une expertise en 2017, puis a assigné en 2022 en nullité pour dol. Le juge de la mise en état de Grasse, le 15 novembre 2024, a écarté deux fins de non-recevoir; l’appel interjeté vise l’infirmation intégrale. L’appelante invoquait l’irrecevabilité pour absence de qualité et d’intérêt, les désordres affectant des parties communes, et la prescription, l’intimé sollicitant la confirmation totale. La cour devait trancher, d’une part, la qualité à agir de l’acquéreur contre sa venderesse malgré des désordres communs, d’autre part, l’interruption de la prescription par le référé-expertise. Elle confirme l’ordonnance, retient la recevabilité de l’action en nullité pour dol et précise l’extension de l’effet interruptif lorsque les demandes tendent aux mêmes fins.

I. La qualité et l’intérêt à agir de l’acquéreur en présence de désordres affectant les parties communes

A. Le cadre des fins de non-recevoir et l’exigence d’un intérêt légitime
La cour rappelle les textes gouvernant la recevabilité. Elle énonce d’abord: « Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». Elle précise ensuite: « Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ». Dans le même mouvement, elle rappelle que « Aux termes de l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

Ce rappel normatif éclaire le critère déterminant: l’action en nullité pour dol est une action personnelle, tournée vers la relation contractuelle avec la venderesse. La présence de désordres en parties communes ne retire pas, par nature, l’intérêt légitime de l’acquéreur à contester son consentement.

B. L’application au litige: un droit d’agir autonome contre la venderesse
La motivation consacre, en des termes nets, la recevabilité de l’action dirigée contre la venderesse. La cour affirme: « Il possède dès lors un indiscutable droit d’agir contre la venderesse qui lui doit garantie y compris lorsque les désordres invoqués affectent les parties communes et également un intérêt à agir lorsque les désordres y compris en parties communes au regard de leur gravité dévalorisent le bien acquis ». Le critère d’atteinte à la valeur du bien emporte la démonstration de l’intérêt à agir, sans qu’un mandat collectif soit requis.

Elle neutralise, en outre, l’argument tiré de la loi du 10 juillet 1965. La décision précise: « Il sera enfin précisé que le demandeur n’a pas fondé ses demandes sur l’article 14 (alinéa 5) de la loi du 10 juillet 1965 et de ce fait, il n’avait pas l’obligation d’assigner le syndicat des copropriétaires comme injustement soutenu ». L’utilisateur des voies propres au dol n’a donc pas à mobiliser l’action collective relative aux parties communes. La question de la prescription, décisive pour l’issue du litige, appelle alors un examen spécifique.

II. La prescription de l’action en nullité pour dol et l’extension de l’interruption par le référé-expertise

A. Le régime applicable et le point de départ retenu
La cour identifie le régime de droit positif gouvernant l’action en nullité pour dol, compte tenu de la date de la vente. Elle cite: « Aux termes de l’article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°216-131 du 10 février 2016, applicable en l’espèce au regard de la date de la vente intervenue le 23 février 2015 entre les parties, dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans. Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d’erreur ou du dol, du jour où ils ont été découverts ». Le point de départ a été fixé à la découverte des désordres, intervenue en 2016, selon les constatations de l’instruction et du juge de la mise en état.

La décision articule ensuite l’examen avec la prescription de droit commun. Elle énonce: « La recevabilité de l’action fondée sur le dol doit être examinée au regard de la prescription de droit commun quinquennale prévue à l’article 2224 du code civil qui peut faire l’objet d’actes interruptifs ». La question centrale devient celle de l’incidence des actes accomplis en référé, au regard des fins poursuivies par l’action au fond.

B. L’identité des fins et la portée de l’effet interruptif
La solution s’appuie sur le mécanisme d’interruption attaché à l’assignation, y compris en référé, sous une condition fonctionnelle. La cour rappelle: « Par ailleurs, si en application de l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion, c’est à la condition que les actions aient le même objet ou tendent aux mêmes fins ». Le principe d’extension est ensuite formulé avec clarté: « Ainsi, si en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent aux mêmes fins, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première ».

L’appréciation concrète confirme cette convergence de finalité. La cour constate: « En l’espèce, l’action en référé-expertise avait comme objet l’examen des désordres en façades affectant l’immeuble et la mise en évidence de vices cachés à savoir l’existence de désordres que le vendeur connaissait et qu’il n’a pas porté à la connaissance de son acquéreur ». Elle en déduit que le référé-expertise, impulsé pour établir des manquements affectant le consentement, tendait à l’anéantissement de la vente poursuivi par l’action en nullité pour dol. L’interruption a donc couru au moins jusqu’à l’ordonnance du 2 août 2017, et, au plus tard, jusqu’à l’expiration du délai postérieur au dépôt du rapport. L’assignation au fond délivrée en 2022 se situe ainsi dans le délai quinquennal utile, ce qui justifie la confirmation de la recevabilité.