Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 19 décembre 2024, n°23/14552

La cour d’appel d’Aix-en-Provence, 19 juin 2025, statue sur un litige locatif né du décès de l’occupant principal et des suites procédurales d’une demande d’expulsion, d’arriérés et, à titre reconventionnel, de reconnaissance d’un bail. L’arrêt intervient après un arrêt mixte du 19 décembre 2024 ayant refusé le transfert du bail au titre de l’article 14 de la loi de 1989, mais reconnu l’existence d’un bail d’habitation à compter du 21 janvier 2021 aux clauses et conditions antérieures. La question porte, d’une part, sur le périmètre des débats après réouverture limitée et, d’autre part, sur le bien‑fondé d’une résiliation judiciaire au regard d’une dette locative récurrente et d’allégations de dégradations non imputables.

Le rappel des faits utiles tient en peu d’éléments. Un bail d’habitation ancien subsistait; le décès du locataire principal est intervenu en janvier 2021; la concubine est demeurée dans les lieux, a réglé une part des loyers, et a perçu l’aide personnelle au logement pendant une période. Des désordres ont été constatés, notamment une canalisation accidentellement sciée par un intervenant avant le décès, rendant l’évier et le lavabo difficiles d’usage. Le premier juge a retenu l’absence de titre d’occupation, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation. En appel, l’arrêt mixte a borné le débat en reconnaissant un bail nouveau à compter du 21 janvier 2021, renvoyant seulement sur la recevabilité et le bien‑fondé de la résiliation judiciaire. La question de droit réside dans la recevabilité de la demande de résiliation au regard des formalités légales, l’étendue des obligations locatives postérieures au 21 janvier 2021, et la proportionnalité de la sanction au vu d’un arriéré persistant et d’un manquement fautif des bailleresses tenant au refus de délivrer des quittances. La cour admet la recevabilité, prononce la résiliation, fixe l’indemnité d’occupation à compter de l’arrêt, condamne la locataire au paiement de l’arriéré arrêté en novembre 2024, et alloue des dommages‑intérêts à raison de la faute commise par les bailleresses.

I. Le périmètre procédural et le cadre contractuel

A. La réouverture des débats et la clôture

La cour circonscrit avec rigueur l’objet du renvoi postérieur à l’arrêt mixte. Elle rappelle d’abord la règle de principe: «La réouverture des débats emporte révocation de l’ordonnance de clôture lorsque l’affaire est renvoyée à la mise en état.» Puis elle précise la portée concrète du renvoi: «L’arrêt mixte n’a pas renvoyé l’affaire à la mise en état ni prononcé la révocation de l’ordonnance de clôture.» La conséquence procédurale est nettement énoncée: «En conséquence, la cour ne tiendra compte que de la réponse faite par les parties concernant cette question et des demandes et moyens qui avaient été formulées avant l’arrêt mixte du 19 décembre 2024, au sein des conclusions de l’appelante du 28 octobre 2024 et des conclusions des intimées du 07 novembre 2024.»

Ce faisant, la juridiction d’appel verrouille le périmètre du débat et écarte les productions et moyens nouveaux, en cohérence avec la discipline des écritures et l’économie d’un arrêt mixte. La démarche renforce la loyauté de l’instance et la sécurité juridique, tout en évitant la reconstitution d’un cycle d’instruction hors du cadre assigné. Sur la recevabilité, la cour relève la notification au représentant de l’État et constate l’inclusion de la résiliation dans l’acte initial, pour conclure sans ambiguïté: «Dès lors, la demande en résiliation judiciaire du bail formée par ces dernières, notamment pour un problème d’impayés locatifs, est recevable.»

B. La qualification de bail nouveau et ses effets

La détermination du cadre contractuel gouverne l’étendue de la dette. La cour rappelle le point directeur issu de l’arrêt mixte: «Il s’agit toutefois d’un nouveau bail et non de la poursuite du bail précédent.» En conséquence, les obligations pécuniaires antérieures à la date d’effet du nouveau bail ne sauraient être mises à la charge de l’occupante devenue locataire: «Les impayés locatifs pour les périodes antérieures au 21 janvier 2021 ne peuvent lui être imputables.»

S’agissant des griefs de dégradations, la cour s’appuie sur un constat antérieur et identifie la cause étrangère. Elle souligne que les désordres provenaient d’une intervention d’un tiers avant la prise d’effet du bail, pour en tirer la conséquence adéquate: «Dès lors, le trou sur la canalisation ne peut être imputée à la locataire.» L’argument tiré des détériorations est donc neutralisé à bon droit: «Elles ne peuvent dès lors solliciter la résiliation judiciaire du bail pour ce motif.» La motivation maintient une distinction nette entre l’imputabilité des dommages matériels et les manquements pecuniaires répétés, seuls pertinents pour la suite.

II. Les manquements locatifs et l’équilibre des sanctions

A. L’arriéré récurrent et la résiliation judiciaire

L’analyse des comptes révèle un impayé structurel sur la durée du bail. La cour retient une appréciation globale, indifférente à la suspension ultérieure de l’aide au logement, et conclut ainsi: «Il existe une dette locative récurrente, le solde ayant toujours été négatif, même avant la suspension des allocations logement.» La répétition des manquements caractérise l’inexécution grave de l’obligation de payer le loyer au sens de l’article 7 de la loi de 1989; l’énoncé décisif s’impose: «Ces manquements justifient la résiliation judiciaire du bail.»

Sur les demandes monétaires, la juridiction écarte l’exception de prescription et la qualification de demande nouvelle, dans des termes clairs: «Leur demande n’est ni prescrite ni nouvelle en cause d’appel.» Le point de départ des intérêts est fixé avec mesure, en considération de l’évolution du litige et des montants réellement exigibles: «Les intérêts au taux légaux courront à compter de la présente décision.» Quant à la période postérieure, la qualification d’occupation sans titre justifie une indemnité d’occupation calquée sur le loyer contractuel; le dispositif énonce: «FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges, calculés tels que si le bail s’était poursuivi.»

Ce volet de l’arrêt manifeste un contrôle de proportionnalité pragmatique. La résiliation n’intervient qu’au regard d’un arriéré durable et non d’incidents isolés, et l’indemnité d’occupation ne court qu’à compter de l’arrêt, ce qui équilibre la protection du droit de propriété avec l’exigence de sécurité juridique pour l’occupante.

B. Le refus de quittances et la juste indemnisation

La cour ne méconnaît pas le rôle causal du refus de délivrer des quittances sur la suspension de l’aide personnelle au logement, qui a aggravé la dette. Elle répare ce manquement par l’allocation de dommages‑intérêts, tout en maintenant l’obligation principale au paiement de l’arriéré. L’architecture retenue est doublement pédagogique: rétablir la créance locative telle qu’établie et sanctionner la faute qui a privé la locataire d’une ressource déterminante. Le refus de délais de paiement s’inscrit dans la grille de l’article 1343‑5 du code civil; la cour rappelle utilement la règle: «Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.» L’examen concret de la solvabilité conduit ici à rejeter l’échelonnement, ce qui reste cohérent avec le quantum de la dette et la faiblesse des capacités de remboursement alléguées.

Enfin, la décision ordonne un partage des dépens et écarte toute indemnité au titre de l’article 700, ce qui reflète une issue partagée des prétentions principales: «Chaque partie est partiellement succombante.» Dans le même esprit, la cour clôt le débat sur les frais irrépétibles par une formule sobre et classique: «Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.» L’ensemble dessine une solution équilibrée, qui distingue l’inexécution locative pérenne, justifiant la résiliation, de la faute des bailleresses, justifiant une réparation autonome et proportionnée.