Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 19 juin 2025, n°22/12088

Par un arrêt du 19 juin 2025, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 1‑7, statue en défaut sur un contentieux de dégradations locatives. Un logement à usage d’habitation avait été loué en 2017 avec dépôt de garantie, l’état des lieux d’entrée mentionnant un très bon état général et trois clés. Après acquisition de la clause résolutoire et expulsion en 2021, un procès-verbal de reprise puis un constat de sortie de novembre ont révélé de sérieux désordres. Le juge des contentieux de la protection de Grasse, 27 juin 2022, avait débouté, retenant l’incertitude née de deux mois entre reprise et constat contradictoire. Les bailleurs et leur assureur ont interjeté appel, sollicitant la condamnation au coût des réparations, l’admission de la subrogation, et des indemnités complémentaires, l’intimée demeurant défaillante. La cour rappelle que « Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesures où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Le litige pose l’imputabilité des dégradations relevées après la reprise des lieux malgré l’intervalle, ainsi que l’articulation de l’indemnisation avec la subrogation de l’assureur. La cour infirme le jugement, retient la responsabilité contractuelle de la locataire, fixe le quantum net, admet la subrogation, et écarte les préjudices financier et moral faute de preuve.

I. L’imputation des dégradations au preneur

A. Les constatations matérielles et l’écartement d’une cause étrangère

Les constats successifs décrivent des lieux abandonnés, sans effraction ni réoccupation, immédiatement après la reprise puis lors du constat de sortie, malgré deux mois écoulés. La cour relève d’abord que « Aucune effraction n’est constatée ». Elle ajoute que « Il s’évince de ces éléments, que les lieux n’ont pas pu subir la moindre évolution, entre la date de la reprise des lieux en août 2021, date à laquelle la serrure a été remplacée et le procès-verbal d’état des lieux de sortie, réalisé au mois de novembre 2021 ». Dès lors, « L’hypothèse de la présence potentielle de squatteurs, tel qu’envisagée par le premier juge peut manifestement être écartée ». Ces éléments factuels fondent une présomption forte d’imputabilité au preneur, en l’absence de toute cause étrangère démontrée.

B. La charge probatoire et l’obligation d’entretien

La cour rappelle l’économie du droit commun des baux d’habitation et du code civil, laissant au preneur la charge d’exclure sa faute. Ainsi, « Il est acquis qu’il appartient au preneur de prouver que les dégâts ont eu lieu sans sa faute (Cass. civ 3ème 16 décembre 1997, n°96-12.614) ». La comparaison des états révèle que « Par ailleurs, à la comparaison de l’état des lieux d’entrée et du procès-verbal du 17 novembre 2021, les dégradations résultent d’un défaut d’entretien manifeste du preneur du temps de sa jouissance des lieux ». En conséquence, « Le principe de l’existence d’un dommage subi par les bailleurs du fait de l’inexécution par la locataire de ses obligations contractuelles est donc avéré ». Le passage des principes à la réparation conduit à examiner l’évaluation du dommage et la place de l’assureur subrogé.

II. L’indemnisation des travaux et la subrogation de l’assureur

A. Détermination du quantum et mécanisme de subrogation

La cour valide un chiffrage global, retranche le dépôt de garantie et fixe une condamnation nette, ventilée entre bailleurs et assureur dans la limite de l’indemnité versée. Sur le dépôt, elle rappelle que « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Concernant la subrogation, la cour énonce que « Cette subrogation doit être expresse » et que « La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens ». La présentation cumulée des bases textuelles et de la quittance justifie la ventilation, sans méconnaître la préférence du créancier pour son reliquat.

B. Les limites de la réparation et l’allocation des frais

Les demandeurs sollicitaient une perte de chance locative et un préjudice moral, que la cour écarte pour défaut d’éléments probants établissant l’étendue et la réalité des atteintes. Elle constate que « Le préjudice financier n’est pas démontré ». Et précise que « En l’absence de pièces, les préjudices invoqués ne sont pas suffisamment caractérisés pour ouvrir droit à réparation ». La charge des dépens suit la succombance, tandis que l’indemnité de procédure est accordée aux appelants, la cour jugeant qu’« Il serait inéquitable de laisser à la charge des appelants la charge des faris qu’ils ont dû exposer pour leur défense ». L’arrêt réaffirme la rigueur probatoire pesant sur le preneur et l’efficacité de la subrogation indemnitaire dans les litiges de dégradations locatives.