Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 19 juin 2025, n°24/09611

Par arrêt du 19 juin 2025, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence tranche un litige de copropriété né de l’installation d’une piscine tubulaire sur une terrasse constituant une partie commune à jouissance privative. La question posée tenait à la qualification de cette installation au regard de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, ainsi qu’à la possibilité de prescrire en référé des mesures de remise en état sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

Les faits tiennent à la pose, sur dalles, d’une piscine rectangulaire d’environ trois mètres par deux et soixante-quinze centimètres de profondeur, en surplomb de parkings en sous-sol. Le règlement prohibe les aménagements portant atteinte à l’harmonie et interdit les charges excédant la résistance des dalles fixée par l’architecte. Un constat d’huissier a décrit l’ouvrage et son emprise.

Sur assignation en référé, l’autorité de première instance a refusé d’ordonner la suppression et a alloué des frais à l’occupant de l’appartement. L’appel a été interjeté pour obtenir l’enlèvement sous astreinte, l’interdiction de toute réinstallation, ainsi que l’infirmation des condamnations pécuniaires. L’intimé a conclu à la confirmation, soutenant l’absence de trouble et l’inutilité des mesures sollicitées.

Le débat portait d’abord sur la nécessité d’une autorisation d’assemblée pour une piscine hors sol posée sur une partie commune à usage privatif, ensuite sur l’existence d’un trouble manifestement illicite et sur l’office du juge des référés lorsque ce trouble a cessé avant qu’il statue. Il s’agissait également d’apprécier l’opportunité d’une interdiction de réitérer, faute d’indices sérieux de renouvellement.

La cour retient que « la violation d’un règlement de copropriété est susceptible de constituer le caractère manifestement illicite d’un trouble » et que « tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés ». Elle précise encore que « la cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué ». Elle en déduit que la piscine, « en ce qu’elle affecte, à l’évidence, une partie commune à usage privatif, ne pouvait être installée qu’avec l’autorisation de l’assemblée générale », mais que l’enlèvement n’était plus justifié dès lors que « le trouble manifestement illicite ayant cessé […] la mesure sollicitée […] n’est pas justifiée ». L’interdiction de réinstaller est écartée, faute de preuve d’un risque de réitération, et la répartition des dépens est ajustée au regard de la chronologie du trouble.

I. Qualification de l’atteinte et du trouble

A. Atteinte aux parties communes et à l’harmonie

La terrasse est une partie commune à jouissance privative dont l’usage demeure encadré par le règlement, notamment quant aux charges admissibles et à l’esthétique d’ensemble. La cour relève que la piscine considérée n’est pas un simple accessoire de jardin, mais un équipement important, stabilisé par son volume d’eau et occupant une surface notable. Elle constate ainsi qu’« en l’occurrence, […] elle n’est ni légère, ni démontable, au regard de ses dimensions, de son emprise au sol et du volume d’eau qu’elle nécessite ».

Cette caractérisation justifie l’assimilation à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur, soumis au vote de l’assemblée à la majorité de l’article 25 b. La cour souligne, de manière générale et décisive, que « par application des dispositions de ce texte, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés ». Elle précise encore que « la piscine, en ce qu’elle affecte, à l’évidence, une partie commune à usage privatif, ne pouvait être installée qu’avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ».

B. Le trouble manifestement illicite caractérisé

Le référé suppose un trouble évident à la règle de droit. La cour rappelle avec netteté que « constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit » et que « la violation d’un règlement de copropriété est susceptible de constituer le caractère manifestement illicite d’un trouble ». La contrariété à l’article 25 b, cumulée à la clause d’harmonie, suffit à faire naître ce trouble dès l’installation.

L’analyse s’étend à l’atteinte visuelle, indépendante de toute plainte des voisins ou de nuisances avérées. La cour relève en effet que « nonobstant l’absence de plainte des occupants de l’immeuble et de troubles anormaux […] la piscine en question rompt, à l’évidence, avec l’harmonie de l’immeuble ». Les comparaisons avec d’autres installations évoquées ne neutralisent pas l’illégalité, en l’absence de preuve d’autorisations équivalentes et compte tenu de leur retrait ultérieur.

II. Mesures en référé et portée procédurale

A. Effet de la cessation du trouble avant qu’il soit statué

L’office du juge des référés se déploie à la date de sa décision. La cour énonce que « la cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué ». Or, il est constaté que la piscine avait été démontée avant l’ordonnance, si bien que le trouble avait cessé à cette date.

La conséquence est claire et conforme à la nature des mesures de remise en état. La cour juge que, « dans ces conditions, le trouble manifestement illicite ayant cessé au jour où le premier juge a statué, la mesure sollicitée pour y mettre un terme, à savoir l’enlèvement de la piscine, sous une astreinte par jour de retard, n’est pas justifiée ». L’absence d’ancrage ou de dommages d’étanchéité ne change ni la qualification initiale ni l’appréciation de l’office, strictement circonscrite au temps du délibéré.

B. Risque de réitération et régime des frais

La demande d’interdiction de réinstaller relève d’une logique de prévention, mais elle exige des éléments concrets. La cour retient, sur un fondement probatoire classique, que « si le syndicat des copropriétaires se prévaut d’un risque de renouvellement […] il n’en rapporte pas la preuve ». L’incertitude d’un événement futur ne peut fonder une astreinte autonome, surtout en l’absence de réinstallation postérieure aux premières décisions.

La répartition des dépens traduit la chronologie singulière du litige. Le trouble était caractérisé lors de l’introduction, mais avait disparu au jour du jugement, de sorte que « l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires n’est pas justifié ». L’infirmation partielle sur les frais de première instance et l’absence d’indemnité procédurale en cause d’appel expriment un équilibre entre l’illégalité initiale et l’inutilité des mesures sollicitées après cessation du trouble. Cette solution, mesurée, préserve la cohérence de l’office du juge des référés tout en rappelant la rigueur des règles gouvernant les parties communes.