Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 19 septembre 2025, n°20/02372

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, statuant le 19 septembre 2025, examine un litige complexe opposant les propriétaires successifs d’un ensemble immobilier à divers intervenants de la construction et leurs assureurs. Les biens présentaient des désordres importants affectant leur étanchéité. Les propriétaires ont obtenu l’indemnisation de leurs préjudices matériels par leur assureur dommages-ouvrage, lequel a ensuite exercer des recours. La procédure d’appel porte notamment sur l’indemnisation des préjudices immatériels et sur plusieurs exceptions de procédure. La cour confirme pour l’essentiel le jugement de première instance tout en réformant partiellement le quantum du préjudice immatériel.

L’encadrement procédural des actions en responsabilité

La décision opère un filtrage rigoureux des demandes au regard des règles de procédure. Elle écarte d’abord la fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable du conseil de l’Ordre des architectes. La cour rappelle que cette clause contractuelle de conciliation obligatoire ne s’applique pas lorsque l’action est fondée sur la garantie décennale. « La clause de saisine de l’ordre des architectes préalablement à toute action judiciaire en cas de litige sur l’exécution du contrat ne peut porter que sur les obligations des parties au regard de l’article 1134 (ancien, devenu 1103) du code civil, et n’a pas vocation à s’appliquer lorsque la responsabilité de l’architecte est recherchée sur le fondement de l’article 1792 du même code. » (Motif 6). Cette solution protège l’action en garantie décennale des lenteurs d’une procédure préalable non adaptée. Par ailleurs, la cour déclare irrecevables des demandes présentées pour la première fois en appel contre l’assureur d’un sous-traitant. Elle constate que cette partie n’avait pas été régulièrement mise en cause en première instance. Ce strict respect des règles de la mise en cause évite les surprises procédurales et garantit le principe du contradictoire.

La détermination et la répartition des responsabilités décennales

L’arrêt procède à une analyse détaillée de la responsabilité des différents constructeurs. Il retient l’opposabilité du rapport d’expertise amiable de l’assureur dommages-ouvrage aux constructeurs, ceux-ci ayant été convoqués. La cour identifie les désordres rendant les biens impropres à leur destination, tels que des défauts d’étanchéité des parois enterrées. Elle applique le régime de la responsabilité décennale solidaire prévu à l’article 1792 du code civil. La responsabilité est ainsi retenue contre le maître d’œuvre, l’entreprise de gros-œuvre, le contrôleur technique et l’entreprise de menuiserie pour les désordres qui leur sont imputables. La cour précise les modalités de contribution à la dette, exonérant par exemple le contrôleur technique qui avait émis des préconisations non suivies. Elle confirme les condamnations in solidum prononcées en première instance ainsi que les actions en garantie entre co-obligés. Cette approche assure une réparation intégrale et rapide à la victime tout en organisant les recours entre responsables.

La réparation du préjudice immatériel consécutif

Le cœur de la réformation concerne l’évaluation du préjudice immatériel subi par le propriétaire initial. La cour infirme le jugement sur le point de départ de ce préjudice. Elle estime que le premier juge a eu tort de fixer hypothétiquement à un an après la réception la date de vente probable des biens. La cour retient que le préjudice immatériel, conséquence directe du dommage matériel, naît dès la réception de l’ouvrage défectueux. « Le préjudice immatériel découlant du préjudice matériel, c’est bien la date de la réception qui sera prise en considération puisque les ouvrages devaient être exempts de désordres et pouvoir ainsi être mis en vente. » (Motif 11). En revanche, elle rejette la demande d’indemnisation d’un manque à gagner équivalent à des loyers perdus, estimant que le propriétaire ne peut cumuler ce chef avec un préjudice lié à l’impossibilité de vendre. Elle alloue une somme forfaitaire pour la perte de chance de vente. La cour confirme également que les honoraires d’avocat ne constituent pas un préjudice immatériel indemnisable au titre de la garantie dommages-ouvrage. Cette analyse distingue et hiérarchise les différents chefs de préjudice immatériel.

Le rôle central de l’assurance dommages-ouvrage

L’arrêt rappelle le mécanisme de l’assurance dommages-ouvrage et son articulation avec les actions en responsabilité. Il souligne que les propriétaires successifs sont fondés à agir directement contre leur assureur dommages-ouvrage, sans avoir à établir la responsabilité d’un constructeur. La garantie couvre également les dommages immatériels consécutifs, dans les limites contractuelles. La cour précise que la franchise contractuelle est applicable à cette indemnisation, celle-ci n’entrant pas dans le champ de l’assurance obligatoire. Par ailleurs, elle écarte la demande en responsabilité directe contre les constructeurs pour le préjudice immatériel, dès lors que l’indemnité allouée reste inférieure au plafond de la garantie dommages-ouvrage. Cette solution consacre la fonction première de cette assurance, qui est de fournir une réparation rapide au maître de l’ouvrage. Elle évite un double contentieux et reporte sur l’assureur le soin d’exercer les recours nécessaires contre les responsables.