Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 26 juin 2025, n°24/09277

Par arrêt du 26 juin 2025, Cour d’appel d’Aix-en-Provence, la juridiction a tranché un contentieux de charges de copropriété opposant un copropriétaire personne morale au syndicat. Le désaccord portait sur des arriérés, des provisions exigibles par anticipation, des frais de recouvrement, ainsi que des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Le copropriétaire détient plusieurs lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Il n’a pas acquitté les charges aux échéances, malgré une mise en demeure du 31 octobre 2023, réceptionnée le 6 novembre 2023. Les budgets prévisionnels et plusieurs exercices avaient été approuvés par l’assemblée générale, tandis qu’un poste de travaux relatif à une cage d’escalier demeurait litigieux.

Par jugement du tribunal judiciaire de Marseille, 21 juin 2024, le copropriétaire a été condamné au paiement des charges arrêtées à une date antérieure, de provisions ultérieures, de frais de recouvrement et de dommages-intérêts. L’appel a été relevé le 16 juillet 2024, avec clôture le 15 mai 2025. L’appelant invoquait l’absence de représentant légal durant une période, l’absence de convocation aux assemblées et l’insuffisante justification de la créance, en contestant notamment des frais et des postes de travaux. L’intimé sollicitait la confirmation, la prise en compte de l’exigibilité anticipée des provisions après mise en demeure, l’allocation de frais de recouvrement et l’indemnisation du préjudice autonome.

La question principale portait sur les conditions d’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, l’articulation avec l’approbation des comptes et le règlement de copropriété, la délimitation des « frais nécessaires » imputables au seul débiteur selon l’article 10-1, et l’octroi de dommages-intérêts distincts pour mauvaise foi au sens de l’article 1231-6 du code civil. La cour a partiellement infirmé le quantum, en excluant un poste de travaux non approuvé, condamnant le copropriétaire à 29.803 euros au titre des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023 sur 26.422,01 euros, limitant les frais nécessaires à 1,08 euro, et confirmant 4.000 euros de dommages-intérêts ainsi que une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

I. Les conditions d’exigibilité et la preuve de la créance

A. Le mécanisme d’exigibilité anticipée après mise en demeure

L’arrêt rappelle littéralement la règle cardinale de l’article 19-2 : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due (…) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues (…) ainsi que les sommes restant dues (…) deviennent immédiatement exigibles ». La cour souligne encore que « dans le cadre de la procédure accélérée au fond, deviennent exigibles par anticipation (…) les provisions dues au titre de l’article 14-1 (…) les autres provisions non encore échues (…) [et] les cotisations du fonds de travaux ».

Le formalisme préalable est ici établi. La mise en demeure du 31 octobre 2023, reçue le 6 novembre 2023, visait expressément l’article 19-2 et détaillait un arriéré adossé à des budgets prévisionnels antérieurement votés. Cette pièce, non discutée dans sa validité, emporte l’exigibilité immédiate des appels suivants, à due concurrence des décisions d’assemblée. Le choix de la procédure accélérée au fond est cohérent avec l’office juridictionnel rappelé par le texte, lequel exige la constatation de l’approbation des comptes, du budget ou des travaux, et la défaillance du copropriétaire, avant condamnation.

B. La certitude de la créance fondée sur l’approbation des comptes et le règlement

La juridiction d’appel reprend une formule classique, décisive pour la liquidité de la créance: « L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. » Elle ajoute cependant la limite utile: « chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes (…) ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale. »

La preuve pèse sur le syndicat, conformément à « [il] appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ». Les procès-verbaux d’assemblée et les décomptes des exercices 2019 à 2022, ainsi que les budgets 2023 et 2024, satisfont à cette exigence probatoire pour l’essentiel. La cour en tire une conséquence méthodique en écartant un poste de 1.161,56 euros, relatif à des travaux de cage d’escalier, faute d’approbation conforme: « l’assemblée générale du 08 février 2024 a rejeté les travaux proposés (…) et ne vote aucun travaux sur les escaliers. » La solution combine ainsi fidélité au règlement de copropriété pour les quotes-parts et rigueur de concordance entre appels et résolutions, ce qui légitime l’ajustement du montant à 29.803 euros.

II. L’encadrement des accessoires et la sanction du comportement fautif

A. La stricte imputabilité des « frais nécessaires » au seul débiteur

La cour cite l’article 10-1: « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné: a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance (…) pour le recouvrement d’une créance justifiée (…). » L’exigence de nécessité constitue la clé d’imputation exclusive, distincte de l’administration courante du syndicat.

Au regard des pièces, il n’est justifié que d’un montant minime, ramené à 1,08 euro. Les autres postes, qualifiés d’« honoraires “suivi contentieux” » ou de « frais gestion contentieux », « font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic », en l’absence de « diligence exceptionnelle ». Cette motivation s’inscrit dans une ligne ferme: le recouvrement autorise la répétition des seuls frais exigés par l’acte utile et nécessaire, postérieurs à la mise en demeure, tandis que le reste demeure réparti entre tous les copropriétaires. La portée pratique est nette pour les syndics: individualiser, justifier et dater précisément chaque dépense imputée.

B. Le préjudice autonome et les dommages-intérêts pour mauvaise foi

Sur le terrain de l’article 1231-6, l’arrêt rappelle que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires ». La cour caractérise ici une abstention persistante de paiement « depuis plusieurs années », malgré une précédente condamnation et la désignation d’un mandataire ad hoc. Elle constate que « [le débiteur] ne s’explique pas sur sa carence », et en déduit « un préjudice indépendant, distinct des intérêts moratoires », « intégralement réparé par la somme de 4000 euros ».

Cette appréciation repose sur des indices objectifs de mauvaise foi: antériorité des défaillances, constance des appels, décision antérieure non suivie d’effet, et capacité organisationnelle rétablie. La somme allouée demeure mesurée, inscrite dans une logique d’incitation à l’exécution loyale des obligations communes, sans dériver vers une peine privée. La solution est cohérente avec la fonction préventive de l’indemnisation autonome, distincte des intérêts légaux déjà dus sur la créance principale.

La décision conforte enfin le régime procédural et financier de la copropriété: elle entérine l’exigibilité anticipée sous 19-2 en présence d’une mise en demeure régulière et de décisions d’assemblée pertinentes; elle circonscrit les frais imputables au seul débiteur aux dépenses strictement nécessaires; elle admet l’octroi de dommages-intérêts en cas de mauvaise foi caractérisée. En définitive, le contrôle de concordance entre appels et résolutions opéré par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 26 juin 2025, illustre une jurisprudence attentive à l’équilibre entre efficacité du recouvrement collectif et protection contre les imputations indues.