Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 3 juillet 2025, n°22/03708

Par un arrêt du 3 juillet 2025, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 1-7, se prononce sur la validité d’une assemblée générale de copropriété. Le cœur du litige tient à une convocation émise par un syndic ultérieurement privé de mandat, sur fond de subdivisions massives et de pouvoirs conférés à l’exploitant. En première instance, le tribunal judiciaire de Nice, le 18 février 2022, a annulé l’assemblée du 19 janvier 2011 et accordé une réparation pécuniaire aux copropriétaires minoritaires. L’appelante invoquait la péremption, la régularité du syndic, et contestait toute qualification frauduleuse des manœuvres de vote. La cour confirme l’annulation en retenant l’incompétence du syndic, écarte des incidents irrecevables et admet un détournement des règles de majorité. Elle affirme que « La convocation est nulle et entraîne par conséquent la nullité de ladite assemblée en toutes ses résolutions, ce défaut d’habilitation étant non régularisable. »

I. Le traitement juridictionnel des irrégularités et de la convocation

A. Irrecevabilités: production tardive et péremption

La cour commence par purger l’instance des incidents processuels. Une pièce produite après l’ordonnance de clôture est écartée sur le fondement de l’article 914-3 du code de procédure civile. La rigueur est nette et cohérente avec l’économie de la procédure d’appel. Elle rappelle ensuite que la péremption ne peut être tranchée que par le juge devant lequel l’instance se déroule. L’exception, soulevée pour la première fois en appel, est déclarée irrecevable. La formule retenue résume la règle de manière pédagogique : « Seule une instance en cours peut être affectée par une péremption. » L’affirmation, brève et précise, évite toute confusion entre incident de première instance et office du juge d’appel. Le message est clair pour les praticiens : la péremption doit être soulevée au bon moment, devant la bonne juridiction.

Cette mise au point processuelle éclaire le cadre du contrôle exercé en appel. La cour s’en tient à son office, sans rouvrir une instance réputée éteinte ni faire droit à un grief qui aurait dû être plaidé plus tôt. Le raisonnement protège la sécurité procédurale et prévient tout contournement des règles de clôture. L’examen peut dès lors se concentrer sur le vice allégué de convocation, central pour l’issue du litige.

B. Nullité de l’assemblée pour défaut de mandat du syndic

La cour rattache la convocation litigieuse au sort d’une désignation de syndic déjà annulée par un précédent arrêt du 11 décembre 2024. La continuité contentieuse fonde une cascade d’irrégularités: le syndic n’avait pas qualité pour convoquer. Le régime légal de la copropriété confie la convocation à un syndic valablement mandaté, à défaut l’assemblée est viciée dans son ensemble. La cour adopte une solution de stricte orthodoxie, caractérisant un vice non régularisable. Elle énonce, sans ambiguïté, que « La convocation est nulle et entraîne par conséquent la nullité de ladite assemblée en toutes ses résolutions, ce défaut d’habilitation étant non régularisable. »

La technique de confirmation par substitution de motifs renforce la cohérence de l’ensemble. La formulation retenue souligne la méthode employée: « Le jugement entreprise sera confirmé par substitution de motifs en ce qu’il a annulé en toutes ses dispositions l’assemblée générale du 19 janvier 2011. » La sanction globale des résolutions est logique, le vice affectant l’acte inaugural de l’assemblée. La solution s’accorde avec l’exigence de stabilité des organes de la copropriété et neutralise les effets d’une convocation émise hors mandat. Elle dissuade, en pratique, toute tentative d’instrumentalisation de la procédure d’assemblée par un organe dépourvu de titre.

II. Valeur et portée de la solution retenue

A. Détournement des règles de vote et responsabilité délictuelle

Au-delà de l’annulation, la cour qualifie les pratiques de vote. Elle constate l’octroi systématique de mandats par des acquéreurs à l’exploitant, dans un schéma adossé à des baux commerciaux. La motivation est nette: « Force est de constater que les acquéreurs des lots, ont toujours voté dans le même sens que cette société », « si bien que les règles de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ont été détournées. » La caractérisation d’un détournement met en évidence une main dominante réfractaire à l’esprit de l’article 22, destiné à prévenir les captations de majorité. Le grief de fraude est abordé avec mesure; la cour privilégie l’analyse fonctionnelle des effets sur la délibération.

La réparation s’inscrit dans le terrain délictuel de l’article 1382 ancien. Le préjudice est précisément qualifié: « Le préjudice subi par les copropriétaires minoritaires consiste dans l’impossibilité qui a été la leur, de pouvoir faire entendre une voix discordante. » Le montant forfaitaire de 1 500 euros par personne, confirmé, traduit une réparation d’atteinte procédurale plutôt que patrimoniale. Le quantum modéré témoigne d’un équilibre entre la gravité du détournement et l’absence de démonstration d’un dommage économique individualisé. La solution rappelle que l’abus de majorité en copropriété n’est pas une catégorie autonome, mais un faisceau d’indices révélant une faute civile engageant la responsabilité de son auteur.

B. Conséquences pratiques et cadrage du contentieux de copropriété

La portée de l’arrêt est double. D’une part, la sanction radicale du défaut de mandat réaffirme que la régularité de la convocation conditionne l’existence même de l’assemblée. La nullité totale, non régularisable, constitue un signal fort au bénéfice d’une gouvernance disciplinée des syndicats. Les professionnels devront sécuriser la chaîne des désignations avant toute convocation, sous peine de voir l’intégralité des résolutions anéanties.

D’autre part, la reconnaissance d’un détournement des règles de vote dessine un standard opérationnel. Les mandats permanents adossés à l’exploitation commerciale ne sont pas illégaux per se, mais ils deviennent fautifs lorsqu’ils neutralisent la règle de pondération prévue par la loi. L’arrêt invite les copropriétés à encadrer les délégations, à diversifier les pouvoirs et à veiller à la transparence, afin d’éviter l’émergence d’une main dominante. Il confirme également la vigilance de la cour à l’égard des demandes nouvelles en appel, jugées irrecevables lorsqu’elles excèdent l’objet originaire du litige, préservant ainsi la lisibilité du procès.

L’ensemble compose une décision de pédagogie normative. L’annulation pour défaut d’habilitation assainit la procédure, la qualification de détournement responsabilise les acteurs, et la stricte gestion des incidents processuels stabilise le cadre du débat. L’arrêt s’inscrit dans une jurisprudence de protection des minoritaires, sans excès répressif, mais avec une fermeté suffisante pour décourager les stratégies de domination en assemblée.