Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 3 juillet 2025, n°22/12983

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 3 juillet 2025, statue sur l’indemnité d’éviction due après un congé avec refus de renouvellement délivré à un locataire commercial. Le litige s’inscrit dans un contexte de procédure collective ouverte puis convertie en liquidation, suivie du décès du locataire avant l’échéance du bail. L’enjeu porte sur la recevabilité procédurale de l’instance au regard des organes de la procédure et sur la méthode d’évaluation de l’indemnité, en l’absence d’éléments comptables probants et de références de marché.

Les faits utiles tiennent à l’exploitation d’un fonds de boulangerie-pâtisserie dans des locaux donnés à bail. Un congé avec offre d’indemnité a été délivré pour une date d’effet fixée au 29 septembre 2009. Entre-temps, le preneur a été placé en redressement judiciaire, puis en liquidation, et est décédé avant l’échéance. La juridiction d’appel avait antérieurement fixé la fin du bail à la date d’effet du congé. Un liquidateur judiciaire et un mandataire ad hoc ont agi pour solliciter la fixation d’une indemnité de remplacement.

La procédure a connu un premier jugement du tribunal de grande instance de Grasse, 6 juillet 2017, déboutant les demandeurs au regard d’une preuve jugée défaillante sur la valeur du fonds. Après des radiations de rôle en 2018 et 2021 au titre de la mise en cause d’éventuels héritiers, l’affaire a été réinscrite et instruite au fond. Devant la cour, les appelants revendiquaient une indemnité d’éviction significative en combinant plusieurs méthodes d’évaluation. L’intimée contestait toute valeur du fonds à la date considérée et soutenait l’absence de préjudice indemnisable.

La question de droit tient, d’une part, à la poursuite utile de l’instance par le liquidateur, sans mise en cause d’héritiers, et, d’autre part, aux conditions d’évaluation d’une indemnité de remplacement lorsqu’aucun élément comptable pertinent ni aucune donnée de marché ne permettent d’établir la valeur du fonds ou du droit au bail. La cour confirme le rejet, en retenant la compétence du liquidateur et l’exigence d’une preuve rigoureuse du préjudice indemnisable, notamment par la méthode du différentiel de loyer.

I. Le sens de la décision: cadre procédural et grille d’évaluation de l’indemnité

A. L’office du liquidateur et l’absence de radiation
La cour affirme la qualité du liquidateur pour exercer les droits patrimoniaux du débiteur en liquidation, ce qui emporte la poursuite de l’instance sans qu’il y ait lieu de requérir la mise en cause d’éventuels héritiers. Elle énonce, de manière claire, que « En application de l’article L 641-9 du code du commerce, les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur. » Cette affirmation suffit, au regard du litige, à écarter l’obstacle procédural qui avait justifié des radiations antérieures. La solution, sobre, se conclut par la formule « Dès lors, il n’y a pas lieu à radiation. », qui s’inscrit dans une logique de concentration des pouvoirs au profit des organes de la procédure collective.

Ce rappel de compétence n’est pas seulement formel. Il recentre le contentieux sur l’assiette du préjudice indemnisable et sur sa preuve, éléments qui conditionnent directement l’existence et le montant de l’indemnité d’éviction. La cour se donne ainsi les moyens de statuer au fond, sans diluer l’examen dans des préalables procéduraux devenus superflus en présence du liquidateur.

B. L’indemnité de remplacement: date d’appréciation et place du droit au bail
La cour qualifie l’indemnité dues au preneur évincé d’indemnité de remplacement et rappelle les bornes temporelles d’appréciation de sa consistance et de sa valeur. Elle retient d’abord qu’« Il n’est pas contesté que cette indemnité doit correspondre en l’espèce à une indemnité de remplacement. » Elle précise ensuite la dualité d’appréciation: « S’il s’agit d’une indemnité de remplacement, on distingue la consistance du fonds de sa valeur qui ne sont pas appréciées l’une et l’autre à la même date. La consistance du fonds de commerce indemnisable doit être appréciée, selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, à la date du refus de renouvellement , tandis que la valeur du fonds de commerce doit être appréciée soit au jour du départ effectif du locataire , ou à la date à laquelle les juges statuent si l’éviction n’est pas réalisée. »

L’arrêt souligne par ailleurs la hiérarchie des éléments indemnisables: « L’indemnité de remplacement, correspondant à la valeur marchande du fonds de commerce, doit tenir compte du droit au bail des locaux loués par le locataire, puisque le droit au bail est un des éléments du fonds de commerce disparu, et constitue ainsi, sauf exception, l’indemnisation minimale à laquelle peut prétendre le locataire évincé. » Cette formulation renvoie à la pratique bien établie qui consiste à vérifier si le droit au bail n’excède pas la valeur du fonds, la première valeur devenant alors le plancher de l’indemnisation.

II. Valeur et portée: méthode du différentiel et charge de la preuve du préjudice

A. La priorité donnée au différentiel de loyer et l’exigence probatoire
L’arrêt ordonne d’examiner successivement la valeur du fonds et, à défaut d’éléments probants, celle du droit au bail selon la méthode usuelle. D’abord, la cour rejette toute extrapolation sur pièces lacunaires et énonce sans détour: « Il n’est pas non plus envisageable d’extrapoler le chiffre d’affaires de ce commerce à partir de ceux qui étaient effectués par le précédent commerçant. » Le choix méthodologique se déplace alors vers le droit au bail. Les approches par multiples de loyers ou par différence de valeurs vénales sont jugées impropres à emporter la conviction.

La cour consacre ensuite la méthode du différentiel de loyer comme standard actuel d’évaluation: « Il est désormais d’usage, pour rechercher la valeur du droit au bail, d’utiliser la méthode de l’économie du loyer, appelée ‘méthode du différentiel’, qui procède de l’idée que la valeur du droit au bail naît de la différence entre le loyer qui aurait été effectivement payé si le bail avait été renouvelé et le loyer qu’il faudrait payer s’il fallait retrouver au prix du marché un local équivalent. Il est ainsi d’usage de calculer la valeur du doit au bail en appliquant un coefficient dit de situation au différentiel de loyer résultant de la comparaison entre le loyer de marché et le loyer qui aurait été payé si le bail avait été renouvelé. » Ce rappel ancre la solution dans les usages professionnels et fixe la charge de la preuve sur les données essentielles: loyer contractuel prospectif, loyer de marché à la date utile, coefficient de situation. À défaut de ces données, la démonstration du préjudice demeure inachevée.

B. Le défaut de preuve et la confirmation du rejet de l’indemnité
Dans le prolongement, la cour constate l’absence d’éléments comptables fiables sur la période utile et l’inexistence de références de marché au jour considéré. Elle juge d’abord que « Faute d’éléments comptables probants, il n’est pas possible d’apprécier la valeur du fonds de commerce. » Puis elle conclut sur le terrain du droit au bail: « Or, aucune pièce n’est produite concernant le prix du marché d’un local équivalent à la date du 27 septembre 2009. Le liquidateur ne démontre donc pas l’existence d’un préjudice lié à l’absence de renouvellement du bail lui permettant d’obtenir une indemnité d’éviction. » La conséquence s’impose: « Le jugement déféré qui a rejeté sa demande sera confirmé. »

Cette solution présente une cohérence d’ensemble. La qualification d’indemnité de remplacement évacue les débats annexes relatifs à un projet de réinstallation, que le décès du preneur aurait de toute façon fragilisés. L’exigence d’éléments probatoires précis protège la finalité réparatrice de l’indemnité d’éviction contre des évaluations conjecturales, surtout lorsque l’activité a été erratique et que la comptabilité utile fait défaut. La méthode du différentiel confère une armature objective à l’indemnisation minimale par le droit au bail, mais elle impose en retour une preuve robuste des loyers de marché et de la pertinence du coefficient de situation.

Au regard de la pratique, l’arrêt rappelle l’ordre des opérations: établir la consistance à la date du refus de renouvellement, arrêter la valeur à la date pertinente, puis comparer la valeur du fonds et celle du droit au bail. La primauté de ce dernier n’est pas automatique; elle suppose des données fiables que l’exploitant ou, comme ici, le liquidateur doivent fournir. À défaut, l’indemnité n’a pas d’assiette certaine et ne peut prospérer. En définitive, la décision conforte une ligne jurisprudentielle exigeante sur la preuve du préjudice d’éviction et éclaire les professionnels sur la documentation indispensable à réunir pour emporter la conviction du juge.