Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 3 juillet 2025, n°24/04069

Rendue par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 1-7, le 3 juillet 2025 (n° 2025/290, RG n° 24/04069), la décision tranche un contentieux de bail d’habitation marqué par des désordres d’insalubrité allégués et une procédure de résiliation engagée pour impayés. Les locataires, titulaires d’un bail conclu en 2013, avaient fait l’objet de deux constats de la police de salubrité suivis de condamnations pénales du bailleur en 2019 et 2020, tandis que deux commandements visant la clause résolutoire leur étaient délivrés en 2020 et 2021. Après un jugement du juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille du 31 janvier 2024 prononçant la résiliation et l’expulsion, la cour d’appel, saisie par les locataires, a d’abord statué sur l’incident de timbre fiscal affectant l’intimé, puis a confirmé l’essentiel au fond, en corrigeant la date d’acquisition de la clause résolutoire et en allouant une somme modeste au titre du trouble de jouissance.

La procédure a été rythmée par une réouverture des débats pour respecter le contradictoire sur le défaut d’acquittement du timbre, puis par une mise à disposition. Sur le fond, les thèses s’opposaient quant à la réalité et la persistance des désordres, à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’exception d’inexécution, ainsi qu’à la portée des condamnations pénales antérieures et aux demandes de travaux. La question centrale portait, d’une part, sur la sanction procédurale attachée au timbre et ses effets sur l’office de la cour, d’autre part, sur l’articulation entre clause résolutoire, exception d’inexécution et indemnisation de la jouissance dans un contexte d’insalubrité alléguée. La cour a déclaré irrecevables les conclusions de l’intimé, l’a réputé s’approprier les motifs du jugement, confirmé la résiliation et l’arriéré, précisé la date d’acquisition au 11 avril 2021, rejeté les demandes de travaux, et alloué 1 000 euros pour un trouble de jouissance circonscrit.

I — L’encadrement procédural du timbre fiscal et de l’office du juge d’appel

A — La sanction d’irrecevabilité et l’exigence du contradictoire

La cour rappelle la nature de la sanction tout en en précisant les conditions de mise en œuvre. Elle énonce d’abord sans ambiguïté que « Que la sanction consiste en une irrecevabilité constatée d’office par le juge. » L’affirmation marque l’automaticité de la conséquence, tout en renvoyant à une appréciation judiciaire qui demeure contrainte par les garanties procédurales.

Elle assortit immédiatement cette rigueur d’une exigence de respect du contradictoire, conditionnant la sanction à une invitation préalable à s’expliquer. La décision précise ainsi que « Que toutefois elle ne peut être prononcée sans que l’avocat ait été invité à s’expliquer sur le défaut de paiement du timbre ou à tout le moins qu’un avis d’avoir à justifier de l’acquittement leur ait été préalablement adressé par le greffe et ce, en vertu du respect du principe du contradictoire. » La solution articule la finalité fiscale de la contribution et l’économie du procès civil, en imposant un contrôle de régularité préalable. La réouverture ordonnée avant dire droit procède de cette vigilance, puis la cour vérifie la temporalité de la régularisation au regard de l’arrêt ayant déjà statué sur la réouverture. Le défaut de justification utile, dans les temps du contradictoire, commande alors la sanction.

B — Portée de l’irrecevabilité et appropriation des motifs du premier juge

La cour tire ensuite les conséquences procédurales de l’irrecevabilité en circonscrivant son office. Elle statue que « Que dés lors il convient de déclarer irrecevables les conclusions de ce dernier , lequel est réputé s’approprier les motifs du jugement conformément aux dispositions de l’article 954 in fine du code de procédure civile. » L’éviction des écritures ne désarme pas pour autant la cour, qui peut confirmer, infirmer ou réformer en droit à partir des motifs adoptés.

L’appropriation des motifs du premier juge opère ici comme un vecteur de stabilité des solutions retenues en première instance, sauf corrections ponctuelles justifiées par les éléments de la cause et les textes applicables. La cour confirme ainsi la résiliation et l’arriéré, tout en rectifiant la date d’acquisition de la clause résolutoire, et en appréciant distinctement l’étendue de la réparation du trouble de jouissance. La sanction procédurale joue donc sans excès, préservant la cohérence de la décision au fond.

II — La loyauté contractuelle en bail d’habitation: clause résolutoire, exception et réparations

A — L’acquisition de la clause résolutoire et le rejet de l’exception d’inexécution

Au regard des deux commandements restés infructueux et de l’insuffisance des preuves de paiement, la cour constate l’acquisition de la clause résolutoire. Elle retient en ces termes que « Que cependant ils ne justifient pas avoir réglé la somme visée au commandement de payer du 11 février 2021 pour un montant de 15.740 euros dans le délai de deux mois qui leur était imparti de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail semblaient réunies à la date du 11 avril 2021, ces derniers étant dés lors redevables à compter de cette date d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyers en cours. » La correction de la date, du 19 au 11 avril 2021, s’inscrit dans la stricte logique de l’échéance biennale prévue par la loi du 6 juillet 1989.

L’exception d’inexécution, articulée sur des désordres de salubrité, est appréciée à l’aune de la jurisprudence combinant exigence de paiement et impossibilité d’usage. La cour relève que « Qu’en l’état si effectivement des infractions au règlement sanitaire départemental des Bouches-du-Rhône ont été constatées, [les locataires] ne démontrent pas que le logement donné à bail était inhabitable ou frappé d’un arrêté d’insalubrité et ce d’autant plus qu’ils avaient la possibilité de saisir le tribunal judiciaire afin de lui demander l’autorisation de consigner les loyers sur un compte bloqué à la Caisse des Dépôts et Consignations. » La solution, prudente, distingue la gêne réelle de l’impossibilité d’habiter et souligne l’outil de consignation, neutralisant le risque d’une suspension unilatérale du paiement.

B — Les demandes de travaux après résiliation et l’indemnisation du trouble de jouissance

La résiliation prononcée produit un effet décisif sur les obligations contractuelles de délivrance et d’entretien. La cour rappelle avec netteté que « l’occupation à partir de la date à laquelle le bail a pris fin n’a plus aucun fondement conventionnel. » L’absence de titre exclut corrélativement toute injonction de travaux dirigée contre un bail désormais éteint, le régime applicable relevant alors de la seule responsabilité délictuelle en cas de faute prouvée, non alléguée utilement ici.

Reste l’évaluation du trouble de jouissance antérieur à la résiliation, éclairée par les décisions pénales intervenues en 2019 et 2020 et par les constats administratifs de 2018 et 2019. La cour fixe une borne temporelle nette en relevant que « Attendu que si préjudice de jouissance il y a, il convient de souligner que les appelants ne sauraient y prétendre à compter du 11 avril 2021, date à compter de laquelle ils sont occupants sans droit ni titre. » Elle contrôle également la preuve de la persistance des désordres après 2019, en énonçant que « les appelants sont défaillants à prouver que ces travaux n’auraient pas été réalisés à compter du 14 juin 2019. » Le quantum alloué, modeste, tient à la gêne objectivée sans atteindre l’impossibilité d’habiter, ce que confirme la formule suivante: « Qu’il est en effet incontestable que ces derniers n’ont pas eu une jouissance paisible du bien donné à bail tenant les désordres l’affectant , sans pour autant avoir été dans l’impossibilité de l’habiter ». L’indemnité de 1 000 euros pour deux années de trouble, avant résiliation, traduit cette conciliation entre constat des manquements et exigence d’une preuve précise de leur durée.

La répartition des frais s’aligne sur l’issue du litige, avec condamnation aux dépens en appel et absence d’allocation supplémentaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la cour confirmant sur ces points la décision déférée, dans le prolongement de l’irrecevabilité des écritures de l’intimé et de l’appropriation des motifs de première instance.