Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 3 juillet 2025, n°24/09920

Rendue le 3 juillet 2025, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 1-7, statue sur un contentieux locatif d’habitation marqué par une clause résolutoire acquise. Le litige oppose un bailleur social à une occupante d’un logement loué depuis 2015, à la suite d’impayés ayant motivé un commandement de payer délivré le 31 mars 2023. Le premier juge, par jugement du 1er juillet 2024, avait constaté la résiliation, refusé des délais, ordonné l’expulsion et condamné au paiement d’un arriéré.

L’appel, formé le 31 juillet 2024, tendait à obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, au regard d’une situation financière améliorée et d’un apurement en cours. L’intimé ne s’opposait pas à l’octroi de délais. La cour confirme l’acquisition de la clause au 31 mai 2023, réduit la dette à 1 992,42 euros, fixe l’indemnité d’occupation à 513,73 euros, accorde un échéancier sur vingt-quatre mois et suspend la clause pendant l’exécution du plan.

La question posée portait d’abord sur l’étendue de la dévolution et l’office du juge d’appel face à un accord procédural des parties. Elle concernait ensuite les conditions d’octroi des délais et de la suspension prévues par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié en 2023.

I. La dévolution en appel et l’office du juge

A. Les bornes de la saisine et le rappel des textes

La cour encadre strictement son office par un rappel pédagogique des règles de procédure civile. Elle souligne d’abord que certaines demandes mal placées ne lient pas le juge d’appel: «Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de “constater”, “dire et juger” ou “déclarer” qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.» Cette mise au point clarifie l’effet utile des prétentions véritablement soumises au dispositif.

Elle rappelle ensuite l’économie des articles 542, 562 et 954 du code de procédure civile, en insistant sur la logique dispositive de la saisine d’appel: «Les alinéas 3 et 4 de l’article 954 du même code disposent que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.» Puis elle précise la conséquence pour l’intimé qui souhaite un réexamen: «Par application de ces dispositions, s’agissant de l’intimé, il doit former un appel incident pour que ses prétentions, rejetées ou limitées en première instance, soit reconsidérées en appel.»

Ce rappel marque le sens de la décision sur le terrain procédural. La cour se place dans un cadre clair de dévolution, d’autant plus que l’appelante critiquait tous les chefs, y compris la dette et le refus de délais. Le raisonnement valorise la netteté du dispositif des écritures, ce qui conforte la sécurité des débats.

B. L’effet d’un accord procédural et la détermination de l’objet du litige

Sans dédire les textes rappelés, la cour mobilise le principe dispositif pour tenir compte d’une convergence des positions. Elle s’appuie sur l’article 4 du code de procédure civile afin d’admettre que l’accord exprès de l’intimé sur l’infirmation et sur des délais éclaire l’objet du litige. Cette démarche demeure cohérente, puisque les chefs réformés le sont au bénéfice de l’appelante et dans le périmètre des prétentions dont la cour est saisie.

La solution s’avère mesurée. L’admission de cet accord ne contourne pas l’exigence d’un appel incident, car aucune prétention nouvelle de l’intimé défavorable à l’appelante n’est examinée. L’accord renforce plutôt l’appréciation des conditions d’octroi de délais, en validant la réduction de la dette et la suspension de la clause, toutes deux demandées par l’appelante. La cour articule utilement principe dispositif et office social du juge du logement.

Cette approche, sobrement pragmatique, permet de purger les points non contestés et de concentrer le débat utile. Elle prépare l’examen du cœur matériel du litige, à savoir les conditions légales des délais, leur portée suspensive et la fixation accessoire de l’indemnité.

II. Le régime des délais et de l’indemnité d’occupation

A. Les conditions légales des délais et la suspension de la clause

La cour cite la combinaison de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, réformé en 2023, et de l’article 1343‑5 du code civil, qui autorisent des délais jusqu’à trente-six mois sous conditions. Elle en déduit une grille d’appréciation finalisée par la solvabilisation du plan: «En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative, en reprenant le versement intégral du loyer courant avant l’audience, et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.»

Au vu des pièces, la cour relève un apurement substantiel de la dette, des versements réguliers et un projet d’échéancier compatible avec les ressources. Elle acte surtout une convergence des positions sur la durée et la suspension: «En l’espèce, les parties s’accordent sur l’octroi de délais de paiement sur 24 mois et la suspension de la clause résolutoire pendant les délais accordés.» La solution accorde vingt-quatre mensualités, suspend la clause pendant l’exécution, et prévoit la reprise de ses effets en cas de nouvel incident.

La valeur de la décision apparaît équilibrée. La cour rappelle la condition cardinale de reprise intégrale du loyer courant, puis apprécie concrètement la soutenabilité du plan. Elle sécurise la suspension par un mécanisme résolutoire de reprise des effets, après mise en demeure, garantissant l’intérêt du bailleur. L’arrêt illustre une application loyale de la réforme de 2023, qui privilégie l’apurement sous contrôle judiciaire.

B. La dette locative et l’indemnité d’occupation après résiliation

La cour confirme d’abord l’acquisition de la clause resolutoire, non discutée en appel: «En l’espèce, aucune des parties ne critique la décision du premier juge en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 31 mai 2023.» Elle rappelle ensuite l’obligation essentielle qui fonde la dette: «Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.»

La nature de l’occupation postérieure est précisée avec netteté. La cour souligne que «Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation […] Elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire.» Elle en déduit une indemnité d’occupation indexée sur le loyer et les charges, fidèle à la réparation intégrale: «Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges mensuels qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.»

La dette est ainsi recalée au 26 mars 2025 à 1 992,42 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé, ce qui tient compte de l’évolution des paiements. L’indemnité provisionnelle est fixée à 513,73 euros jusqu’à la libération des lieux, ce qui restaure l’équilibre sans enrichissement indu. L’ensemble confirme la ligne jurisprudentielle constante en matière d’indemnité d’occupation et de liquidation des sommes dues après résiliation.

L’arrêt combine donc rappel des principes, prise en compte de la réalité économique et encadrement procédural des délais. Il offre un outil opérationnel pour l’apurement, sans dégrader la position du bailleur, et affirme une lecture rigoureuse de l’office du juge d’appel.