Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 3 juillet 2025, n°24/13726

Par un arrêt du 3 juillet 2025, la cour d’appel d’Aix-en-Provence confirme une ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Marseille attribuant des provisions à des copropriétaires bailleurs évincés et à un propriétaire majoritaire de lots. L’immeuble avait fait l’objet d’un arrêté de péril consécutif à des désordres structurels et à une aggravation rapide, révélant des atteintes aux parties communes et des impacts directs sur l’exploitation locative.

Les faits utiles tiennent à des alertes réitérées dès 2012, à un diagnostic technique réalisé en 2013, puis à la survenance de désordres majeurs en 2019, suivie d’une expertise judiciaire. Le rapport retient une détérioration durable liée aux réseaux communs et une absence de mesures réparatoires efficaces, malgré des études et quelques interventions restées inabouties. Les bailleurs sollicitent des provisions correspondant aux pertes de loyers et aux frais de relogement de leurs occupants.

Sur incident, le magistrat de la mise en état a alloué 188 350 euros à la société propriétaire majoritaire et 20 000 euros à des copropriétaires bailleurs, retenant l’existence d’une obligation non sérieusement contestable à la charge du syndicat et du syndic. Appel est interjeté par le syndic, qui conteste la valeur probante de l’expertise et renvoie l’appréciation des responsabilités au seul juge du fond, tandis que le syndicat discute sa responsabilité de plein droit sous l’empire de l’ancienne rédaction de l’article 14.

La question tranchée par l’arrêt porte sur la réunion des conditions de la provision, au regard des imputations techniques et juridiques, et sur l’articulation entre la responsabilité de plein droit du syndicat et la faute du syndic, notamment à l’égard des copropriétaires. La cour répond par l’affirmative, en confirmant le principe et le quantum des provisions, tout en réservant le partage définitif au juge du fond.

I. La caractérisation d’une obligation non sérieusement contestable

A. Critères de la provision et contrôle exercé par le juge de l’évidence

Le contrôle porte d’abord sur la fiabilité des éléments disponibles. La cour admet la valeur probante de l’expertise quant aux causes et à l’imputabilité, sans exiger l’achèvement d’investigations complémentaires. Elle relève que « le fait que l’expert judiciaire n’a pu faire réaliser des études complémentaires nécessaires, faute de consignation complémentaire des demandeurs , est sans incidence sur les imputabilités retenues dans la mesure où elles n’étaient pas nécessaires pour identifier la cause des désordres mais tendaient à déterminer les mesures propres à faire cesser durablement les dommages ». L’obligation de réparer apparaît donc suffisamment certaine à ce stade.

Le juge de l’évidence recherche ensuite l’existence d’un lien causal clair entre les désordres et les parties communes, condition structurelle de l’engagement du syndicat. La cour souligne ainsi que « qu’en l’état il n’est pas contesté que les causes du sinistre trouvent leur origine dans les parties communes de la copropriété ». Le quantum des provisions s’appuie sur les pertes locatives et les frais de relogement, déjà chiffrés, ce qui justifie la confirmation des montants alloués.

B. Carences techniques et manquements imputables au syndic

Le dossier révèle une succession d’études et de décisions non suivies d’effets concrets, malgré des alertes insistantes. La cour retient explicitement que « l’absence d’action concrète et réparatoire ayant eu pour effet d’accentuer les dégradations puisque les causes de celles-ci, pourtant identifiées, n’avaient pas été supprimées ». Cette inaction, appréciée au regard des devoirs de surveillance et d’entretien, confère à l’obligation de réparer le degré d’évidence requis pour une provision.

Le cadre normatif éclaire le manquement. Rappelant que « l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 définit les fonctions et obligations du syndic parmi lesquelles figurent celles d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci », la cour précise le régime de responsabilité à l’égard des copropriétaires. Elle énonce que « si le syndic engage sa responsabilité à l’encontre du syndicat des copropriétaires sur le plan contractuel, il en est différent à l’égard des copropriétaires avec lesquels il n’a aucun lien de droit , sa responsabilité étant dès lors engagée sur le fondement délictuel ou quasi délictuel ». La gravité des carences constatées satisfait, dès l’incident, à l’exigence d’une obligation non sérieusement contestable.

II. La responsabilité de plein droit du syndicat et la portée de l’arrêt

A. Continuité jurisprudentielle et clarification de l’article 14

Le syndicat invoquait l’ancienne rédaction de l’article 14, supposée subordonner la responsabilité au défaut d’entretien. La cour replace la réforme de 2019 dans son sillage jurisprudentiel en rappelant que « l’ancienne rédaction de ce texte laissait en effet penser que le défaut d’entretien des parties communes impliquait une faute du syndicat, idée renforcée car cette responsabilité est le corollaire de l’obligation du syndicat d’entretenir les parties communes ». Elle ajoute cependant que « toutefois la jurisprudence décidait au contraire que la faute du syndicat n’était pas une condition nécessaire pour engager sa responsabilité ». La position actuelle consacre cette lecture, sous réserve d’un lien causal.

La condition déterminante demeure la source du dommage. L’arrêt l’affirme sans ambiguïté, en indiquant que « par contre le lien de causalité reste une condition puisqu’il faut que le dommage ait son origine dans les parties communes ». Dès lors que cette origine est admise, la responsabilité de plein droit du syndicat s’applique, indépendamment de toute faute démontrée, ce qui justifie la condamnation in solidum à titre provisionnel avec le syndic.

B. Portée procédurale et effets pratiques pour la gestion des copropriétés

L’arrêt confirme la pertinence du cadre incident pour ordonner des provisions en présence d’éléments techniques précis et de préjudices immédiatement mesurables. Il distingue nettement l’obligation à la dette, assumée in solidum, et la contribution finale, renvoyée au fond. Sur ce point, la cour juge que « cette demande sera rejetée , l’appréciation du partage final de responsabilité entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 25] et le syndic relevant de la compétence du juge du fond ».

La solution incite, en pratique, à une vigilance accrue des syndics face aux signaux faibles et aux préconisations techniques. Elle rappelle la portée effective des pouvoirs d’urgence et le risque de condamnation provisionnelle en cas d’inaction prolongée. Pour les syndicats, elle entérine la logique de garantie objective liée aux parties communes, tout en préservant les recours ultérieurs contre le syndic, selon l’imputation définitive qui sera tranchée par le juge du fond.