Par arrêt du 4 septembre 2025, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1-2) statue sur une demande d’expulsion formée en référé à la suite d’un congé pour reprise délivré dans le cadre d’un bail meublé. Le bail avait été consenti le 5 septembre 2015 pour un loyer mensuel de 500 euros, renouvelable tacitement chaque année. Un congé pour reprise a été signifié le 31 octobre 2022, à effet au 4 septembre 2023, afin de loger un descendant majeur. Le locataire s’est maintenu dans les lieux.
Par ordonnance du 17 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection de Nice a ordonné l’expulsion, fixé une indemnité d’occupation, et, en outre, déclaré valable le congé tout en constatant la fin du bail. Sur appel du locataire, la cour confirme les mesures d’expulsion et de provision, mais censure les chefs déclaratifs excédant l’office du juge des référés. La question tranchée tient à l’articulation des articles 834 et 835 du code de procédure civile avec l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, s’agissant d’un congé pour reprise contesté et de l’appréciation du trouble manifestement illicite. La cour retient l’absence de contestation sérieuse quant au motif de reprise, tout en rappelant l’impossibilité, en référé, de statuer sur la validité de l’acte et la résiliation du bail.
I. — Le sens de la décision
A. — Le cadre du référé et la qualification du trouble
La cour réaffirme avec pédagogie les critères directeurs du référé. Elle cite d’abord l’urgence, dont la définition opératoire guide l’office du juge: « L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur. » Elle précise surtout le marqueur de l’irrecevabilité au fond de la demande en cas de doute sérieux: « Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond. »
La cour rappelle ensuite la faculté de faire cesser un trouble illicite, même en présence de contestations sérieuses, sur le fondement de l’article 835: « En second lieu, il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état. » Elle explicite les notions opératoires en ces termes: « Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. » Enfin, elle fixe un principe constant en matière locative: « L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite. » Le rappel de ces énoncés structure le contrôle, centré sur l’évidence du trouble plutôt que sur la plénitude du droit.
B. — L’appréciation des contestations et la réalité du motif de reprise
Le litige portait sur la sincérité du motif de reprise au sens de l’article 25-8 de la loi de 1989. La cour en rappelle l’économie probatoire et le pouvoir de vérification du juge: « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues. » Elle souligne aussi la conséquence attachée à l’échéance du préavis: « À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. » L’examen des pièces démontre que le projet d’installation du descendant était réel au terme du bail, une prise de logement autonome l’ayant concrétisé peu après.
La cour en déduit que les moyens de fraude invoqués ne dépassent pas le stade de l’allégation, de sorte que l’évidence requise en référé fait défaut du côté de la défense. Elle énonce alors la clé de voûte du raisonnement: « En l’état de ces éléments, la validité du congé pour reprise qui a été délivré sur le fondement de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 ne se heurte à aucune contestation sérieuse. » La qualification de trouble manifestement illicite s’ensuit, comme le résume la formule: « Dans ces conditions, la preuve d’un trouble manifestement illicite […] est rapportée avec l’évidence requise en référé. » L’expulsion est donc confirmée, ainsi que l’indemnité d’occupation corrélative.
II. — Valeur et portée de la solution
A. — La délimitation des pouvoirs du juge des référés
L’arrêt rappelle fermement les bornes de l’office du juge des référés en matière locative, en censurant les chefs déclaratifs de l’ordonnance. La cour l’énonce dans une formule nette qui circonscrit le contentieux d’évidence: « En revanche, elle sera infirmée en ce qu’elle a déclaré valable le congé pour reprise, dès lors que le juge des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs déclarer valable ou non un acte, et constaté la résiliation du bail, dès lors que le bail a pris fin par la seule arrivée du terme du congé pour reprise qui a été délivré. » Cette réserve conserve au juge du fond la compétence pour trancher le débat sur la validité de l’acte, tout en maintenant au juge des référés l’outil de police civile du trouble.
La solution s’étend à la provision, lorsque l’obligation ne prête pas sérieusement à discussion. La cour cite le texte applicable: « Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, […] peuvent toujours accorder une provision au créancier. » La dette d’occupation naît ici de la déchéance de tout titre au lendemain du terme, son quantum s’indexant sur le loyer et les charges. La cohérence d’ensemble se trouve ainsi assurée entre la mesure d’expulsion et la compensation pécuniaire.
B. — Les enseignements pratiques en matière de congé pour reprise
L’arrêt offre deux balises utiles pour le droit des baux meublés. D’une part, la coexistence d’un congé pour vendre suivi d’un congé pour reprise ne suffit pas, à elle seule, à caractériser la fraude, à défaut d’indices précis sur une manœuvre dilatoire. La cour refuse de déduire l’intention mensongère de la seule chronologie, préférant un contrôle concret des circonstances, orienté vers la réalité du projet de logement, telle qu’attestée par les démarches accomplies et leur temporalité.
D’autre part, le contrôle de l’évidence reste la matrice de la décision en référé. Le juge vérifie la crédibilité du motif et l’absence de contradiction patente; il s’abstient toutefois de se prononcer sur la validité de l’acte lui-même, réservée au fond. Cette grammaire contentieuse protège la sécurité des reprises sincères, tout en ménageant un filtre contre les congés instrumentalisés. Elle conforte enfin la pratique consistant à articuler l’expulsion et l’indemnité d’occupation dès lors que « le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué », sécurisant l’équilibre économique des situations transitoires jusqu’à libération effective des lieux.
