Cour d’appel de Aix, le 10 juillet 2025, n°23-13.161

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 10 juillet 2025 (n° 361 F-D, pourvoi n° F 23-13.161), casse partiellement un arrêt de la cour d’appel d’Aix‑en‑Provence du 13 septembre 2022. Le litige naît d’une vente en viager consentie en 2012, assortie d’une rente mensuelle et d’une clause résolutoire. Après le décès d’un vendeur, la bénéficiaire de la réversion a fait délivrer un commandement pour arriérés et a poursuivi la résolution judiciaire. L’acquéreur a, parallèlement, sollicité la prise en compte de remboursements de charges de copropriété et de taxes foncières payées pour le compte du crédirentier, conformément aux stipulations notariales.

Devant la juridiction d’appel, un expert a été désigné pour faire le compte des charges, mais la mission fut limitée à la période postérieure au 18 décembre 2016, date retenue pour les effets de la résolution. L’acquéreur a soutenu que le contrat imposait ces charges au crédirentier dès la vente, et qu’il convenait d’en tenir compte sur toute la période utile. La question posée à la Cour de cassation tenait à la nature juridique de ces remboursements: relèvent‑ils des restitutions attachées à la résolution, justifiant une limitation temporelle, ou bien constituent‑ils des dettes autonomes issues du contrat, commandant un compte exhaustif? La Cour répond que «Le remboursement par le crédirentier des charges de copropriété et des taxes foncières acquittées par le débirentier ne relevant pas des restitutions consécutives à la résolution du contrat de vente viagère, le moyen est inopérant». Elle censure cependant la limitation opérée, en décidant: «CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il limite à la période courant à compter du 18 décembre 2016 la mission confiée à l’expert». Elle «Remet, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient…».

I – La qualification déterminante des remboursements de charges en dehors du régime des restitutions

A – Le cadre factuel et procédural: une expertise cantonnée à l’après‑résolution

La vente en viager confiait à l’acquéreur la gestion des biens, tandis que le contrat attribuait au crédirentier certaines charges et taxes dès la perfection de la vente. Saisie d’un différend sur les arriérés de rente, la cour d’appel a également appréhendé la répartition des charges. Elle a ordonné une expertise, mais a limité la mission aux périodes postérieures à la date retenue pour la résolution, considérant que seules ces charges pouvaient entrer dans le compte.

Ce choix procédural a subordonné le compte à la logique des restitutions, en traitant les remboursements comme une conséquence de la résolution. Dès lors, la part des dépenses supportées antérieurement à cette date a été écartée, alors qu’elles se rattachaient à des obligations contractuelles distinctes. La réduction temporelle opérée a ainsi conditionné la portée de l’expertise et l’assiette des sommes compensables.

B – La solution de cassation: des dettes contractuelles autonomes appelant un compte intégral

La Cour affirme, par une formule brève et décisive, que les «remboursements» de charges et taxes ne «relèvent pas des restitutions consécutives à la résolution». Elle dissocie nettement la restitution, qui tend à remettre les parties dans leur état antérieur, des dettes issues de l’exécution du contrat pendant sa vie. La conséquence est immédiate: la limitation temporelle, fondée sur la seule logique de la restitution, ne peut être maintenue.

En cassant «seulement» le chef limitatif de la mission d’expertise, la Haute juridiction réoriente l’office du technicien vers un compte complet, embrassant les périodes pertinentes au regard des stipulations. La censure garantit la prise en compte de l’entier passif contractuel imputé au crédirentier, sans égard à la date d’effet de la résolution. La précision selon laquelle le grief était «inopérant» vise la référence, par la critique, au terrain inadapté des restitutions, sans obérer la nécessité de rétablir l’étendue du compte.

II – Portée et valeur de la décision: primauté des stipulations et juste délimitation du compte

A – La primauté des stipulations sur la temporalité de la résolution

La solution rappelle que la résolution n’absorbe pas, par principe, toutes les relations de comptes nées de l’exécution antérieure. Les dettes qui procèdent d’une clause claire de répartition des charges relèvent de l’exécution du contrat, et s’évaluent selon ce cadre. Le juge du renvoi devra donc vérifier la teneur des stipulations et les paiements effectués, sans enfermer l’expertise dans une borne postérieure artificielle.

Cette mise au point clarifie l’articulation entre le droit des restitutions et l’obligation de rembourser des dépenses engagées en exécution. Elle prévient l’effacement injustifié de dettes nées pendant la vie du contrat, que la résolution ne transforme pas ipso facto en simples restitutions à périmètre restreint. Elle valorise, en pratique, l’économie de la convention initiale.

B – Conséquences pratiques: méthode de l’expertise et sécurité des opérations en viager

La décision éclaire la méthode de l’expertise comptable dans les litiges de viager portant sur des charges et taxes. Le technicien doit inventorier les décaissements pertinents depuis la date contractuelle utile, et non à compter d’une date de résolution retenue pour d’autres chefs. La mission devra distinguer, avec rigueur, ce qui relève de l’exécution conventionnelle et ce qui ressort du retour à l’état antérieur.

La portée préventive est réelle: les praticiens conserveront et produiront des justificatifs précis de charges et taxes payées au nom du crédirentier, pour un compte exhaustif. La sécurité des opérations s’en trouve renforcée, la résolution ne devenant pas un vecteur d’extinction implicite de dettes contractuelles. La censure ciblée du chef de mission en atteste, par l’énoncé suivant: «CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il limite…» et «Remet, sur ce point, l’affaire…».

Ainsi précisée, la frontière entre restitutions et dettes d’exécution recentre le débat sur la force normative des stipulations et l’exactitude du compte. L’expertise de renvoi devra tirer toutes les conséquences de cette qualification, pour solder loyalement la relation née de la vente en viager.