Par arrêt du 11 septembre 2025, la Cour d’appel d’Aix‑en‑Provence statue sur un bail dérogatoire conclu en 2017 portant sur un local industriel. Le différend porte sur un solde de loyers, la restitution du dépôt de garantie et une indemnité de remise en état réclamée par la bailleresse à raison de transformations non autorisées.
Le contrat, expressément placé hors statut des baux commerciaux, prévoit un état des lieux d’entrée et de sortie, jamais établi lors de la prise de possession. La preneuse a quitté les lieux le 10 août 2018, après divers échanges et un constat dressé le jour de la restitution. Saisie en 2018, la juridiction consulaire, par jugement du 10 juin 2021, a condamné la preneuse à un solde locatif, ordonné la restitution du dépôt de garantie sous réserve de compensation, et rejeté l’indemnité de remise en état. La bailleresse a interjeté appel, tandis que la preneuse sollicitait confirmation et des demandes accessoires.
La question posée à la juridiction d’appel tient au régime probatoire applicable en l’absence d’état des lieux d’entrée lorsque le bail contient une clause écartant la présomption de l’article 1731 du code civil, ainsi qu’à la valeur probante d’un constat fondé sur des photographies antérieures non authentifiées. Elle implique, en parallèle, l’articulation de la restitution du dépôt de garantie avec la compensation légale en présence d’arriérés.
La cour rappelle les principes du droit des obligations et retient que, faute d’état des lieux d’entrée et au vu des stipulations contractuelles, la bailleresse ne peut invoquer la présomption de l’article 1731. Elle énonce ainsi: «En l’espèce, au regard des stipulations contractuelles du bail précédemment citées, dès lors qu’aucun état d’entrée des lieux n’a été établi entre les parties, la bailleresse ne saurait se prévaloir de la présomption édictée par l’article 1731 du code civil, selon laquelle s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.» Confrontée au dossier, elle juge le constat dépourvu de portée démonstrative: «Toutefois, en premier lieu, le constat d’huissier de justice du 10 août 2018, versé aux débats par la bailleresse, fait le jour de la sortie des lieux de la preneuse, ne démontre rien sur les modifications reprochées du rez-de-chaussée.» Et d’ajouter: «L’huissier de justice indique en effet que, pour procéder à une comparaison des états des lieux à l’entrée et à la sortie, il s’est basé sur une ‘série de photographiques prises’ par le bailleur ‘antérieurement à la prise de possession des locaux par le preneur’ et qui, selon lui, ‘montrent l’état de ce local avant modifications’.» Or, conclut-elle, «les photographies prises en considération (…) ne présentent aucune garantie quant à leur authenticité, rien ne permettant de les dater, de les authentifier et de les contextualiser.» La conséquence s’énonce sans ambages: «En définitive, la bailleresse appelante n’établit pas que la preneuse intimée serait à l’origine de supposées modifications non autorisées des lieux qu’elle tente de lui imputer.»
I. La preuve des dégradations en l’absence d’état des lieux d’entrée
A. L’écartement conventionnel de la présomption de l’article 1731 du code civil
Le contrat insérait une stipulation organisant l’état des lieux et limitant la portée de l’article 1731. La cour applique la force obligatoire des conventions pour priver la bailleresse de la présomption de délivrance en bon état. Le passage cité confirme la validité d’une renonciation anticipée à un avantage probatoire d’ordre supplétif. L’économie de la solution repose sur l’exigence d’un état contradictoire, instrumentant la charge de la preuve selon l’article 1353 nouveau, que la cour vise sous l’ancienne numérotation.
Cette approche s’accorde avec le droit positif, qui admet l’aménagement conventionnel des présomptions non impératives. Elle sécurise l’équilibre du bail dérogatoire en rappelant que la dérogation au statut des baux commerciaux n’emporte pas dérogation à la rigueur probatoire du droit commun. Le juge retient enfin l’énoncé de l’article 1217, non pour l’appliquer directement, mais pour situer le contentieux de la remise en état sur le terrain d’une réparation conditionnée par la preuve d’une inexécution.
B. L’insuffisance probatoire des pièces unilatérales et du constat sur photographies
La cour contrôle la matérialité des faits allégués. Elle invalide la portée du constat établi le jour de la restitution, car fondé sur des clichés non datés, fournis par la bailleresse, et non vérifiables. Elle l’écrit nettement: «Toutefois, en premier lieu, le constat (…) ne démontre rien sur les modifications reprochées du rez-de-chaussée.» Puis, au sujet de la méthodologie du constat: «L’huissier de justice indique en effet que (…) il s’est basé sur une ‘série de photographiques prises’ (…) ‘antérieurement à la prise de possession’ (…) ‘montrent l’état de ce local avant modifications’.» La critique culmine avec cette précision essentielle: «Or, les photographies (…) ne présentent aucune garantie quant à leur authenticité, rien ne permettant de les dater, de les authentifier et de les contextualiser.»
La mise à l’écart de la note technique et des attestations non corroborées prolonge ce contrôle. Le juge refuse de suppléer l’absence d’état des lieux par des pièces unilatérales, isolées ou hypothétiques. Il en résulte l’échec de la preuve des transformations imputées, logiquement sanctionné par le rejet de l’indemnité. La formule de synthèse clôt l’analyse: «En définitive, la bailleresse appelante n’établit pas (…)»; elle consacre une exigence de preuve directe, circonstanciée et contradictoire des désordres.
II. Portée et enseignements: discipline probatoire du bail dérogatoire et traitement du dépôt de garantie
A. Un rappel salutaire: état des lieux, bail dérogatoire et rigueur de la preuve
La décision incite les bailleurs, y compris hors statut, à organiser systématiquement un état des lieux contradictoire d’entrée. À défaut, la présomption de l’article 1731 peut être écartée par une clause, ce qui reporte intégralement la charge de la preuve sur l’alléguant. Le message est clair: l’exonération conventionnelle du régime favorable au bailleur exige une vigilance renforcée quant aux supports probatoires.
La solution s’inscrit dans une tendance contemporaine, qui valorise la traçabilité des situations locatives et décourage les reconstitutions a posteriori par clichés non authentifiés. Elle rejoint, par analogie, l’esprit de l’article L 145‑40‑1 du code de commerce, sans l’appliquer, en érigeant l’état des lieux comme pivot de la sécurité contractuelle. La ligne jurisprudentielle demeure pragmatique: l’absence d’état d’entrée ne ferme pas la voie indemnitaire, mais impose une démonstration intrinsèque, datée et contradictoire des modifications reprochées.
B. Le traitement du dépôt de garantie et la compensation légale
La cour rappelle d’abord la teneur de la clause applicable: «S’agissant du dépôt de garantie, le bail litigieux stipule ‘elle est non productive d’intérêt. Elle sera restituée eu preneur en fin de contrat, déduction faite des sommes qui pourraient être dues pour quelque cause que ce soit.’» Le texte contractuel gouverne la restitution, sous réserve des dettes nées de l’exécution du bail. Dès lors, la neutralité économique du dépôt de garantie s’impose, sa vocation étant d’opérer gage et solde, non sanction.
La solution retenue articule restitution et compensation légale. La cour relève en effet que, si l’indemnité de remise en état est écartée, «En l’espèce, si aucune indemnité de remise en état des lieux n’a été mise à la charge de la preneuse, celle-ci est bien tout de même redevable d’une somme envers la bailleresse, soit un solde de loyers et charges impayés, à hauteur de 10.133,87 euros.» L’ordonnance de compensation entre les condamnations réciproques concrétise l’article 1347 nouveau, assurant une liquidation nette des comptes. La même logique gouverne les dépens et frais irrépétibles en appel, la cour précisant: «Au regard de la solution apportée au litige (confirmation des condamnations de la preneuse prononcées en première instance), le jugement est également confirmé du chef de l’article 700 et des dépens.»
L’arrêt livre ainsi un double enseignement. Sur le terrain probatoire, la discipline de l’état des lieux et l’exigence de preuves contradictoires priment, spécialement en bail dérogatoire assorti d’une clause excluant la présomption de l’article 1731. Sur le terrain financier, le dépôt de garantie conserve sa fonction d’outil de solde via compensation, sans pouvoir suppléer la défaillance de la preuve des dégradations.
