Par un arrêt du 4 septembre 2025, la Cour d’appel d’Aix‑en‑Provence, chambre 3‑4, statue sur renvoi après cassation dans un litige de loyer commercial. Un bail conclu en 1988 porte sur un ensemble mixte, qualifié contractuellement de commercial pour le tout, comprenant un magasin et un logement. Les preneurs, entrés en 1998, ont vu le bail se renouveler, puis un congé avec offre de renouvellement et demande de déplafonnement a été délivré au 1er octobre 2015. Le juge des loyers a fixé la valeur locative à 8 400 euros annuels en 2018, solution confirmée par la Cour d’appel de Nîmes le 15 septembre 2021. La Cour de cassation, le 25 janvier 2024, a censuré cette motivation pour insuffisance, renvoyant l’affaire devant Aix‑en‑Provence afin de vérifier la période utile retenue. Devant la cour de renvoi, les preneurs demandaient le maintien du plafonnement et un loyer de 418 euros mensuels, tandis que les bailleurs sollicitaient un déplafonnement substantiel. La question portait sur les conditions du déplafonnement, fondé sur une modification notable des éléments de l’article L. 145‑33, appréciée sur la seule période 2006‑2015. La cour retient l’absence de modification notable utile, refuse toute mesure d’instruction supplétive, fixe le loyer à 418 euros, et déclare irrecevables les demandes reconventionnelles.
I – Exigence probatoire et temporalité du déplafonnement
A – Période de référence et incidence favorable
La cassation avait rappelé un principe désormais classique, en ces termes: « il résulte de ces textes que la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité, dont l’évolution notable au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative ». Le contrôle porte donc sur la seule période du bail échu, ici du 1er octobre 2006 au 30 septembre 2015, et sur l’incidence favorable concrète. La censure visait précisément la prise en compte de périodes 1988‑2017 et 2006‑2017; elle précisait: « En statuant ainsi, par des motifs insuffisants à caractériser sur la seule période du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, une modification des facteurs locaux de commercialité présentant un caractère notable et ayant eu une incidence favorable sur l’activité de boulangerie exercée par les locataires, la cour d’appel a violé les textes susvisés ». Se conformant à cette exigence, la cour de renvoi refuse d’élargir l’horizon temporel, et exige des éléments circonstanciés relatifs à l’activité effectivement exercée.
B – Facteurs invoqués et motifs d’écartement
S’agissant des travaux financés par les bailleurs, la décision relève leur dispersion temporelle, leur rattachement à des obligations de délivrance, et l’absence d’incidence favorable démontrée sur l’activité. Le prétendu élargissement à une activité de traiteur n’est pas établi; l’expertise relate des préparations inhérentes à la boulangerie, sans véritable adjonction autonome susceptible d’affecter la valeur locative. L’augmentation de la taxe foncière, bien réelle, reste non notable au regard des loyers perçus; elle ne justifie pas, isolément, d’écarter le plafonnement légalement applicable. Le caractère initialement modique du loyer ne constitue pas, en lui‑même, une modalité sensiblement modifiée; aucune circonstance particulière n’est rapportée pour en faire un motif de déplafonnement. Les références de voisinage, issues notamment d’annonces non homogènes et non adaptées à un local mixte, ne permettent pas une comparaison utile ni une reconstitution méthodique de la valeur locative. Enfin, la partie habitation présente des manquements de décence relevés, altérant la valeur d’ensemble, ce qui discrédite des comparaisons commerciales purement abstraites et non corrélées aux caractéristiques effectives.
II – Portée de l’arrêt et conséquences pratiques
A – Charge de la preuve et pouvoir d’instruction
La cour rappelle la charge probatoire pesant sur le bailleur demandeur au déplafonnement; elle refuse une expertise destinée à suppléer une carence, conformément à la logique de l’article 146 du code de procédure civile. Le message adressé aux praticiens est clair: les éléments doivent établir une évolution notable sur la période utile et un lien probant avec l’activité précisément exercée.
B – Fixation du loyer, restitutions et compétence du juge des loyers
À défaut de déplafonnement, le loyer du bail renouvelé est fixé à 418 euros mensuels à compter du 1er octobre 2015, selon la règle du plafonnement invoquée par les preneurs. La demande de restitution de loyers est écartée, la procédure de fixation n’appelant pas condamnation, et les intérêts ne courant qu’aux conditions strictes rappelées par le droit antérieur applicable. Les demandes reconventionnelles relatives à la résiliation et aux indemnités sont déclarées irrecevables, en raison des limites de compétence attachées au contentieux spécifique de fixation du loyer. Les dépens sont mis à la charge des bailleurs, une indemnité procédurale est allouée aux preneurs, et la répartition de l’expertise demeure par moitié, au regard de son utilité partagée. L’arrêt conforte une jurisprudence de rigueur, recentrée sur la période de référence et l’incidence favorable, qui accroît la prévisibilité des renouvellements mais renforce les exigences probatoires des bailleurs.
