Cour d’appel de Amiens, le 2 juillet 2024, n°24/03546

La Cour d’appel d’Amiens, chambre économique, 9 septembre 2025, tranche un litige relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire dans un bail commercial et à ses effets pécuniaires. L’arrêt intervient sur appel d’une ordonnance du président du tribunal judiciaire de Senlis du 2 juillet 2024 ayant constaté la résiliation, rejeté les délais de paiement et ordonné l’expulsion.

Le bail commercial, consenti en 2019 pour une activité de services, a donné lieu à un commandement de payer délivré le 14 novembre 2023 visant la clause résolutoire. La locataire n’a pas apuré l’arriéré dans le mois. Assignée en référé le 20 mars 2024, elle a réglé l’essentiel de l’arriéré en avril et mai 2024, tout en connaissant de nouveaux retards. Le premier juge a retenu l’acquisition de la clause au 15 décembre 2023, fixé une provision d’indemnité d’occupation et ordonné l’expulsion.

Devant la Cour, la locataire soutenait l’extinction de la dette, sollicitait subsidiairement la suspension de la clause avec un échelonnement sur vingt-quatre mois et invoquait sa bonne foi, outre des griefs de sécurité électrique. Le bailleur sollicitait la confirmation de la résiliation et l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au loyer jusqu’à libération effective des lieux. La question de droit portait, d’une part, sur les conditions d’activation de la clause résolutoire et le pouvoir de suspension de l’article L 145-41 du code de commerce et, d’autre part, sur l’assiette et la durée de l’indemnité d’occupation.

I – Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

A – Le cadre de l’article L 145-41 et le pouvoir de suspension

L’arrêt rappelle d’abord la logique de l’article L 145-41, dont le mécanisme de plein droit est tempéré par un pouvoir de suspension conditionné. La Cour cite les écritures retenant que « les juges peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets d’une clause résolutoire lorsque la résiliation n’est pas constatée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. » La suspension suppose, classiquement, un apurement sérieux et une bonne foi caractérisée, appréciés souverainement, ainsi qu’une situation compatible avec un échéancier crédible.

Appliquant ce cadre, la Cour contrôle la temporalité des paiements, l’antériorité du commandement et la régularité ultérieure du respect des loyers courants. Elle vérifie aussi la pertinence des éléments extérieurs invoqués pour exonérer ou atténuer la faute contractuelle, notamment les allégations de non-conformités techniques et la charge des grosses réparations, dont la répartition n’est pas indifférente à l’analyse de la bonne foi.

B – L’appréciation concrète de la bonne foi et des paiements

La motivation se fonde sur une lecture chronologique des règlements et sur un constat d’inertie initiale. La Cour relève ainsi que « Il échet de relever qu’elle n’a régularisé sa situation que poussée par la délivrance d’un commandement puis d’une assignation. » Elle souligne, au-delà de l’apurement de l’arriéré après l’assignation, la persistance d’irrégularités: « Toutefois les décomptes du bailleur indiquent que postérieurement des retards de paiement sont apparus régularisés avec un ou deux mois de retard. »

L’analyse aboutit à une appréciation défavorable de la constance de la locataire. La Cour note que « Il est indéniable qu’elle éprouve de grandes difficultés à régler de manière régulière son loyer et qu’elle s’octroie de manière habituelle des délais de paiement, ainsi les loyers de juin et juillet et août 2024 n’ont été acquittés qu’en août et septembre 2024. » Le critère décisif est bien la régularité, plutôt que la seule extinction ponctuelle de l’arriéré. La solution s’ensuit naturellement: « Il convient au regard de ces éléments de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 15 décembre 2023 ». Le refus de suspendre la clause procède ainsi d’une insuffisante démonstration d’une bonne foi active et structurée par un plan de paiement fiable.

II – Les effets de la résiliation et le régime de l’indemnité d’occupation

A – L’assiette de l’indemnité et sa durée jusqu’à libération

Constatant l’occupation sans droit après résiliation, la Cour maintient une indemnité d’occupation au niveau du loyer contractuel. Elle énonce qu’ »Il convient par ailleurs de confirmer le jugement entrepris sur la fixation d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer dû en l’absence de résiliation du bail ». Ce choix, conforme à la nature compensatoire de l’indemnité d’occupation, écarte toute logique de pénalité excessive et s’aligne sur la pratique majoritaire.

La Cour corrige toutefois la limitation temporelle retenue en première instance et retient le principe d’un flux continu jusqu’à la restitution effective. Le dispositif précise: « Dit qu’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au loyer dû en l’absence de résiliation du bail est due jusqu’à la libération des lieux. » La solution articule nettement la dette d’occupation avec la remise des clés, marqueur objectif de la fin de la jouissance, et sécurise la créance du bailleur tant que la restitution n’est pas accomplie.

B – Les griefs de sécurité et la charge de la preuve dans la relation locative

Les moyens relatifs à la sécurité des installations sont écartés faute de preuve opérante et de mise en demeure préalable. La Cour retient que « Enfin si elle invoque des difficultés liées à la sécurité notamment de l’installation électrique elle ne justifie d’aucune mise en demeure adressée à son bailleur et ne produit au demeurant qu’un rapport datant de 2022 préconisant des travaux mineurs, le remplacement des interrupteurs au tableau général et d’enfermer une douille dans un appareil d’éclairage. » L’argument n’emporte donc pas suspension, ni réduction de l’indemnité d’occupation.

Cette position s’inscrit dans la répartition classique des charges: les grosses réparations incombent au bailleur, mais les non-conformités mineures à la charge du preneur ne sauraient justifier un défaut de paiement persistant. Elle rappelle surtout que le pouvoir de suspension exige une corrélation probante entre le manquement allégué du bailleur et l’impossibilité objective d’exécuter l’obligation de paiement, démonstration qui fait ici défaut.

Au total, l’arrêt renforce la cohérence du régime de la clause résolutoire commerciale: l’apurement tardif après assignation ne neutralise pas l’acquisition, l’irrégularité récurrente fait obstacle aux délais, et l’indemnité d’occupation, calée sur le loyer, court jusqu’à libération. Cette grille, sobre et prévisible, incite à une régularité stricte des paiements et à une mobilisation précoce des moyens de preuve lorsqu’un trouble objectif d’exploitation est invoqué.