Cour d’appel de Amiens, le 3 juillet 2025, n°23/02463

La cour d’appel d’Amiens (chambre économique), le 3 juillet 2025, tranche un contentieux de fixation de loyer renouvelé portant sur des locaux mixtes, laboratoires avec bureaux d’accompagnement, situés au sein d’un parc technologique. Le contrat avait pris effet en 2003, diverses phases ayant conduit à une surface utile de 793 m². À l’échéance, le preneur a sollicité le renouvellement, le bailleur a revendiqué une valeur locative sensiblement plus élevée. Une expertise judiciaire a été ordonnée en première instance.

Le tribunal judiciaire de Senlis, le 2 mai 2023, a fixé le loyer annuel de base à 73.075 euros HT et HC, rejeté une nouvelle expertise, partagé les dépens. En appel, le bailleur demandait une expertise supplémentaire et un loyer de 96.000 euros HT et HC à la date du renouvellement. Le preneur sollicitait la confirmation, la déduction de la taxe foncière, et la restitution des trop-versés. La cour confirme le refus d’une nouvelle expertise, écarte la seule référence au marché des bureaux, opère une correction méthodologique, retient 110 euros HT/m²/an, puis déduit une quote-part de taxe foncière fixée à 7,5 %, pour arrêter le loyer à 80.687,75 euros HT et HC à compter du 1er janvier 2019.

La question de droit portait sur la méthode d’évaluation de la valeur locative statutaire d’un centre de recherche dépourvu de comparables stricts dans l’agglomération immédiate, ainsi que sur la prise en compte, au titre des obligations respectives, de la taxe foncière supportée par le preneur. La solution consacre l’office du juge dans le contrôle de l’expertise, l’adaptation du périmètre de comparaison aux spécificités techniques des lieux, et la déduction, faute de preuve contraire, d’une fraction représentative de la taxe foncière.

I. La détermination de la valeur locative de locaux mixtes de recherche

A. Le contrôle de l’expertise et l’office du juge
La cour refuse d’ordonner une nouvelle expertise, considérant le dossier suffisamment instruit. Elle rappelle l’étendue de son pouvoir d’appréciation en soulignant que « étant rappelé que le juge du fond n’est pas lié par l’avis de l’expert ». Elle entérine, dans le même mouvement, la décision de première instance sur ce point: « Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de nouvelle expertise judiciaire ».

Cette affirmation recentre le débat sur les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce et leurs déclinaisons réglementaires, sans rigidité probatoire excessive. La cour revendique une méthode globale, combinant pièces adverses et éléments de l’expertise, pour asseoir la comparaison. Elle l’énonce clairement: « C’est sur la base des critères ci-dessus relatés par la cour et non sur l’unique fondement du rapport d’expertise judiciaire, que la cour appréhende les caractéristiques des locaux considérés, la destination des lieux et les facteurs locaux de commercialité ». La démarche réaffirme que l’expertise informe, mais ne détermine pas, la solution judiciaire.

B. L’ajustement des comparables à la spécificité des lieux
La cour rectifie l’angle méthodologique, refusant l’assimilation aux seuls bureaux. Elle juge que « La cour, à la différence du premier juge, estime que la référence au seul marché des bureaux et au surplus essentiellement de l’agglomération de [Localité 6], comme éléments de comparaison, n’est pas pertinente pour déterminer la valeur locative ». Elle prend acte de la destination contractuelle, laboratoire et bureaux, et de la rareté des biens réellement comparables.

Cette rareté conduit à élargir la focale, sous l’empire de l’article R. 145-7, en autorisant des références moins strictes, corrigées en fonction des différences constatées. La cour retient alors un prix unitaire moyen, en justifiant la pondération par l’état, la modularité, la situation et l’éclairage, et arrête que « la cour retient comme loyer corrigé la valeur moyenne de 110 euros HT’/m²/an ». La surface utile de 793 m² étant commune, la valeur locative brute est chiffrée à 87.230 euros HT. Ce calibrage consacre une adaptation pragmatique aux locaux techniques, sans basculer dans l’arbitraire, puisque chaque composante de l’article R. 145-3 est mobilisée avec sobriété.

II. Les obligations respectives des parties et la déduction de la taxe foncière

A. Le fondement textuel et le contrôle de la preuve
La cour articule l’article R. 145-8, qui érige en facteur de diminution les obligations incombant normalement au bailleur transférées au locataire, avec l’article R. 145-35, 3°, autorisant l’imputation de la taxe foncière au preneur par stipulation. Elle rappelle d’abord la règle fiscale matricielle: « Il résulte de l’article 1400 du code général des impôts que la taxe foncière incombe au propriétaire du bien ». Elle vérifie ensuite la preuve liée aux comparables et aux usages: « il n’est toujours pas justifié que les baux de référence comporteraient des clauses de transfert de la taxe foncière »; et « il n’est pas davantage démontré que cette clause résulterait d’un usage dans le quartier ».

Faute de démonstration contraire, l’économie du texte réglementaire conduit mécaniquement à minorer la valeur locative des locaux, d’un quantum représentatif de la charge indûment assumée sans contrepartie. La cour retient une clé moyenne prudente, et décide « qu’il y a lieu de déduire le montant de la taxe foncière du montant du loyer renouvelé, […] qu’il convient de retenir une valeur moyenne de 7,5 % du montant de la valeur locative ». La solution est cohérente avec l’objectif d’équivalence économique de la valeur locative statutaire, tout en laissant ouverte la voie d’une preuve plus fine lorsque des clauses et usages comparables sont établis.

B. Les effets sur le quantum et la sécurité des opérations
L’application combinée du prix unitaire et de la déduction aboutit à une réduction maîtrisée du loyer renouvelé. Après calcul, la cour fixe le montant définitif en des termes sans équivoque au dispositif: « Le fixe à la somme de 80.687,75 euros hors-taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2019 ». La restitution des trop-versés s’accompagne des intérêts au taux légal à compter du jugement, avec anatocisme annuel, ce qui achève de sécuriser le rééquilibrage.

Cette construction présente une portée pratique notable pour les sites de recherche et développement insérés dans des parcs technologiques. La rareté des comparables stricts autorise un élargissement raisonnable du périmètre d’analyse, sous réserve d’une correction motivée des écarts. Elle invite les bailleurs à documenter précisément les clauses de transfert dans les baux de référence, faute de quoi la déduction de la taxe foncière s’imposera. Elle incite, symétriquement, les preneurs à objectiver charges réelles et contraintes d’exploitation pour affiner la pondération.

En définitive, la décision confirme la primauté d’une méthode concrète, fidèle aux critères de l’article L. 145-33, contrôlée par le juge, et attentive aux obligations respectives. « Étant rappelé que le juge du fond n’est pas lié par l’avis de l’expert », la cour ménage un espace d’ajustement méthodique, propre à garantir une valeur locative statutaire équitable pour des locaux techniques atypiques.