La Cour d’appel d’Amiens, dans un arrêt du 3 mars 2026, a été saisie d’un litige opposant des acquéreurs d’appartements à des associés d’une société civile immobilière. Les premiers reprochaient à la seconde des désordres de construction et demandaient réparation sur le fondement des garanties légales. La juridiction d’appel, confirmant partiellement le jugement de première instance, a ordonné la réouverture des débats pour déterminer la date de réception des travaux de terrasses et garde-corps. Elle a ainsi précisé les conditions d’engagement de la responsabilité décennale du vendeur-constructeur.

La qualification du vendeur en tant que constructeur

Les critères distinctifs de la qualité de constructeur

La cour rappelle les textes fondant la responsabilité décennale des constructeurs. Elle énonce que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages » (article 1792 du code civil). Elle précise également qu’est « réputée constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire » (article 1792-1 2° du code civil). L’arrêt souligne que la réception peut être tacite, notamment par le paiement intégral des travaux et la prise de possession. La portée de cette analyse est essentielle pour délimiter le cercle des responsables. Elle conditionne l’application du régime spécial de responsabilité et la protection des acquéreurs.

L’appréciation in concreto des éléments de preuve

L’application de ces principes au cas d’espèce conduit à une distinction entre les deux acquéreurs. La cour observe que l’un a acquis un appartement aménagé, avec une facture détaillée annexée à l’acte. Pour l’autre, elle relève que « la SCI Lonie a bien fait procéder à la réhabilitation de l’immeuble […] elle n’a vendu en 2007 […] qu’un plateau nu, ces derniers ayant fait effectuer les travaux d’aménagement litigieux pour leur propre compte ». Elle en déduit que « la SCI Lonie ne peut donc être considérée comme constructeur vis-à-vis » de ces acquéreurs pour ces aménagements. Cette analyse démontre l’importance des éléments contractuels et factuels dans la qualification. La valeur de l’arrêt réside dans son examen minutieux des actes et devis pour établir l’intention des parties.

La détermination de la date de réception des travaux

L’incidence de la réception sur le point de départ des garanties

La cour confirme la date de réception tacite fixée par les premiers juges pour les travaux d’un lot. Elle y ajoute une précision cruciale en indiquant que « lesdits travaux ne portent que sur le lot n°4 ». Cette précision est motivée par l’examen de la facture produite, qui détaille les prestations. La réception marque le point de départ des délais de garantie, rendant sa fixation déterminante. La solution adoptée montre le souci de lier strictement la responsabilité aux ouvrages réellement réalisés par le constructeur. Elle protège ce dernier d’une extension indue de ses obligations.

La nécessité d’une instruction complémentaire pour certains ouvrages

L’arrêt identifie une insuffisance dans les débats concernant d’autres éléments. Il note que « les travaux de construction des terrasses et garde-corps sont donc susceptibles d’entrer dans le cadre des travaux commandés par la SCI Lonie ». Cependant, il constate que « leur date de réception ne peut cependant être fixée en l’absence d’éléments soumis aux débats ». Par conséquent, la cour « ordonne la réouverture des débats » pour permettre la production de justificatifs et la discussion des prétentions. Cette décision illustre le principe du contradictoire et la charge de la preuve. Elle laisse ouverte la possibilité d’engager la responsabilité décennale pour ces ouvrages spécifiques après instruction.