Cour d’appel de Amiens, le 9 septembre 2025, n°24/01323

La Cour d’appel d’Amiens, 9 septembre 2025, statue sur un contentieux locatif né d’un bail d’habitation conclu en 2022. Des impayés ont conduit à un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis à une assignation en résiliation, expulsion et paiement d’arriérés. Le juge des contentieux de la protection de Saint-Quentin, 2 février 2024, avait constaté l’acquisition de la clause, ordonné la libération des lieux et condamné les locataires aux sommes dues.

En appel, les locataires sollicitent la nullité de l’assignation, la nullité du commandement, des délais de paiement, ainsi que des dommages et intérêts pour trouble de jouissance. Le bailleur demande la confirmation. Le débat se concentre sur la régularité des significations et sur les conditions d’efficacité de la clause résolutoire, avec des prétentions accessoires relatives aux délais et au trouble de jouissance.

Deux questions gouvernent l’arrêt. D’abord, la signification à domicile de l’assignation suffit‑elle lorsque l’huissier a vérifié le domicile sans tenter une remise sur le lieu de travail. Ensuite, l’absence de preuve des modalités de signification du commandement de payer emporte‑t‑elle nullité avec paralysie de la clause résolutoire. La cour écarte la nullité de l’assignation, annule le commandement, infirme l’expulsion, confirme la condamnation au paiement de l’arriéré, refuse délais et dommages.

L’arrêt rappelle que « Selon l’article 654 du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne », et précise surtout: « Il résulte de ces textes que lorsqu’il s’est assuré de la réalité du domicile du destinataire de l’acte et que celui‑ci est absent, l’huissier de justice n’est pas tenu de tenter une signification à personne sur son lieu de travail, et peut remettre l’acte à domicile ». S’agissant du commandement, la cour constate que « En l’espèce, le commandement de payer versé aux débats ne comporte aucune page attestant des modalités de sa signification aux locataires », avant d’en déduire la censure. Elle rappelle encore que « La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ». Le dispositif suit ces prémisses. « Le commandement de payer litigieux doit donc être annulé ». On examinera d’abord le sens de la solution sur la régularité des significations et ses effets immédiats. On appréciera ensuite sa valeur et sa portée, au regard des exigences probatoires et des équilibres du droit locatif.

I. Régularité des significations et effets sur l’instance

A. La signification à domicile de l’assignation, conforme aux textes
La cour reprend les articles 654, 655 et 689 du code de procédure civile, pour admettre une signification à domicile lorsque le domicile est vérifié et le destinataire absent. L’énoncé est clair et conforme à la jurisprudence constante de la deuxième chambre civile, qui admet la remise à domicile sans tentative supplémentaire au travail, dès lors que le domicile est établi. La décision vise utilement trois arrêts concordants: Civ. 2e, 2 décembre 2021, n° 19‑24.170; Civ. 2e, 15 avril 2021, n° 19‑25.463; Civ. 2e, 4 juin 2020, n° 19‑12.727.

Le contrôle de la cour se limite à la vérification de la traçabilité des diligences essentielles, sans exiger des recherches inutiles. L’huissier ayant confirmé l’adresse et constaté l’absence, la signification à domicile est validée. Le grief allégué se révèle sans prise utile sur la solution. La cour tranche d’un trait: « Le moyen est inopérant ».

Cette validation prépare l’autre versant du litige, plus rigoureux. La cour exige, pour le commandement déclencheur de la clause résolutoire, une preuve autonome et exploitable des modalités de la signification.

B. La nullité du commandement de payer, faute de preuve des modalités de signification
Le raisonnement articule l’article 24 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989, les articles 651 et 654 du code de procédure civile, et l’article 114 sur la nullité pour vice de forme. La cour rappelle l’économie générale: notification par acte d’huissier, exigence d’une signification régulière, et grief démontré par le destinataire. Le grief ici tient à l’impossibilité de vérifier le respect des droits procéduraux, faute d’élément retraçant la manière dont l’acte a été signifié.

La motivation est nette et probatoire. La cour relève que « En l’espèce, le commandement de payer versé aux débats ne comporte aucune page attestant des modalités de sa signification aux locataires ». Elle rattache le grief à l’atteinte au contrôle des garanties ouvrant le délai préfix de six semaines. La formule de principe est rappelée: « La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief ». La preuve du grief résulte ici de l’absence du volet de signification, élément objectif et vérifiable.

La solution protectrice s’impose alors. « Le commandement de payer litigieux doit donc être annulé ». La clause résolutoire ne peut produire effet, le délai n’ayant pas couru. La demande d’expulsion est en conséquence rejetée, en l’absence de demande de résiliation judiciaire.

L’annulation du commandement dessine un partage des issues: la résiliation se trouve paralysée, tandis que la créance de loyers suit son cours propre.

II. Portée de la décision et équilibre des prétentions locatives

A. Clause résolutoire, expulsion et dette locative: une dissociation maîtrisée
En infirmant les chefs relatifs à la résiliation et à l’expulsion, la cour applique strictement l’article 24: sans commandement régulier, la clause résolutoire demeure inopérante. L’économie du texte impose la séquence commandement valide, délai, acquisition automatique. L’irrégularité fait obstacle à la seconde étape, même si l’impayé est avéré.

La cour confirme cependant la condamnation des locataires à l’arriéré de 6 300 euros, intérêts inclus. Elle opère la dissociation entre l’action en paiement et la mise en œuvre de la clause résolutoire. Cette dissociation est orthodoxe et cohérente avec la nature autonome de l’obligation de payer le loyer, indépendante du mécanisme résolutoire. Le juge du fond conserve ainsi la possibilité de condamner au paiement, sans pour autant prononcer la résolution en l’absence de demande ou de commandement effectif.

Cette articulation renforce la sécurité juridique. Elle évite l’effet domino d’une irrégularité procédurale sur le sort de la créance, tout en protégeant les conditions strictes de l’expulsion.

B. Délais de paiement et préjudice de jouissance: contrôle de la preuve et des conditions légales
La demande de délais s’apprécie à l’aune de l’article 24 V de la loi de 1989, combiné à l’article 1343‑5 du code civil. La condition clé est clairement citée par l’arrêt: « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». La cour constate des revenus stables et l’absence de reprise intégrale, ce qui ferme l’octroi des délais. Elle ajoute un attendu de conséquence précis: « Il s’ensuit qu’ils doivent être en mesure de solder l’intégralité de leur dette sans délai ». Le refus des délais s’en déduit logiquement.

Le trouble de jouissance est ensuite examiné sous l’angle probatoire, sur le fondement de l’article 1231‑1 du code civil, et des principes directeurs. L’arrêt souligne l’absence de preuve d’un départ de feu, la communication tardive des besoins de travaux, et l’intervention diligente du bailleur une fois informé. Les constats administratifs, non contradictoires et postérieurs, ne sont pas corrélés à une mise en demeure antérieure. La décision clôt nettement le débat indemnitaire par la formule: « Ils doivent donc en être déboutés ».

La portée de ces solutions est double. Elle réaffirme que la suspension unilatérale du loyer ne se présume jamais, même en présence de désordres allégués. Elle exige, pour les délais, la preuve cumulée de la capacité de règlement et de la reprise effective du courant, condition cardinalement rappelée par le texte et appliquée strictement.

L’arrêt affermit un double axe: rigueur probatoire sur les actes déclencheurs de la clause, et discipline des prétentions accessoires, sans fragiliser le droit du bailleur à la créance.