Cour d’appel de Basse-Terre, le 26 juin 2025, n°23/00967

Rendue par la Cour d’appel de Basse-Terre le 26 juin 2025, la décision commente un refus de renouvellement d’un bail commercial sans indemnité d’éviction, fondé sur un motif grave et légitime tiré de l’occupation de locaux non loués. Elle se prononce aussi sur l’expulsion, l’indemnité d’occupation, l’amende civile et le retrait de l’aide juridictionnelle. Le litige prend place après un arrêt du 23 septembre 2013 de la Cour d’appel de Basse-Terre ayant jugé que seul le rez-de-chaussée était loué, et après l’acquisition de l’immeuble par un nouveau bailleur en 2018.

Les faits utiles tiennent à la fermeture de l’accès à l’étage par une chaîne et à une occupation persistante de cet étage malgré plusieurs décisions antérieures. Une mise en demeure a été signifiée le 6 mai 2019, demeurée sans effet au-delà d’un mois. Un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité a été délivré le 29 juillet 2019. La libération de l’étage n’a été constatée que le 12 août 2019. Saisi en 2020 d’une demande d’indemnité d’éviction, le tribunal judiciaire a débouté le preneur, ordonné l’expulsion, fixé une indemnité d’occupation et prononcé une amende civile avec retrait de l’aide juridictionnelle.

La juridiction d’appel déclare les deux appels recevables, en énonçant successivement: «En conséquence, son appel principal doit être déclaré recevable.» puis «En conséquence, son appel incident doit être déclaré recevable.» La question juridique porte sur la qualification d’un motif grave et légitime au sens de l’article L.145-17 du code de commerce, lorsque le preneur persiste à occuper des surfaces exclues du bail après mise en demeure. La cour répond positivement et retient l’absence d’indemnité d’éviction, jugeant que «Ils constituaient donc bien une cause grave et légitime de non renouvellement du bail commercial, qui s’opposait au versement d’une indemnité d’éviction.»

I. La caractérisation du motif grave et légitime en cas d’occupation de lieux non loués

A. Le cadre de l’article L.145-17 et la mise en demeure exigée

La décision replace d’abord la discussion dans le schéma légal. Elle rappelle que l’article L.145-17, 1°, permet le refus de renouvellement sans indemnité en présence d’un motif grave et légitime. Elle souligne avec netteté l’autonomie de ce motif par rapport aux obligations contractuelles, en retenant que «Il est constant que ce texte n’exige pas que le motif de refus, qui n’est pas légalement défini et dont l’appréciation est ainsi laissée aux juges du fond, se rattache à l’exécution du bail.»

La cour contrôle ensuite les exigences procédurales attachées à la mise en demeure préalable. La lettre du texte commande un acte extrajudiciaire, l’énoncé du motif, la reproduction des termes, et surtout la persistance du manquement plus d’un mois après. Les éléments factuels satisfont ces conditions. La mise en demeure du 6 mai 2019 a été signifiée, un constat du 18 juillet 2019 constate la chaîne et l’impossibilité d’accès, et la délivrance du congé intervient dans ce contexte. L’arrêt de 2013 étant clair sur le périmètre loué, l’occupation d’un étage non compris dans le bail prend une gravité particulière. Le raisonnement articule donc texte, preuve de la persistance, et autorité des décisions antérieures.

B. Une appréciation in concreto centrée sur la persistance et la temporalité du congé

La difficulté principale résidait dans la contestation portant sur l’occupation à la date du congé. La cour tranche par un examen chronologique précis, en relevant que «la libération des lieux n’a été constatée que le 12 août 2019». Cette constatation emporte deux conséquences. D’une part, le manquement persistait lors de la délivrance du congé le 29 juillet 2019. D’autre part, la mise en demeure avait été inefficace pendant plus d’un mois, ce qui complète la grille de l’article L.145-17.

L’arrêt insiste sur la répétition du comportement malgré les injonctions. Il note que «Elle a par ailleurs maintenu cette occupation irrégulière malgré la mise en demeure», puis l’assignation en référé et même après le congé. La motivation rattache cette persistance à une atteinte aux droits du bailleur et à un refus d’admettre des décisions antérieures devenues définitives. Le contrôle de proportionnalité est dès lors rapidement conduit: la gravité et la durée fondent le refus d’indemnité, et «Ils constituaient donc bien une cause grave et légitime de non renouvellement du bail commercial, qui s’opposait au versement d’une indemnité d’éviction.» La solution se déduit à la fois de la chronologie et du périmètre contractuel fixé par l’autorité de chose jugée.

II. Valeur et portée d’une solution de fermeté dans le statut des baux commerciaux

A. Une jurisprudence de dissuasion face aux comportements d’appropriation illicite

La décision confirme une interprétation souple du motif grave et légitime, détachée de la stricte inexécution contractuelle. Elle privilégie une approche finaliste: est grave ce qui sape l’effectivité du droit de propriété et l’économie du bail. La motivation signale que les agissements «ont porté atteinte aux droits du bailleur et ont persisté dans le temps». La portée est dissuasive. Elle rend économiquement risquée toute stratégie d’occupation des dépendances non louées, surtout lorsqu’existent des décisions antérieures. Elle protège la sécurité des situations nées des baux commerciaux sans affaiblir les droits du preneur diligent.

Ce cadrage clarifie la dialectique entre indemnité d’éviction et discipline du preneur. L’indemnisation, pivot du statut des baux commerciaux, suppose une loyauté minimale. La solution commente la frontière: les comportements d’appropriation réitérée et obstructive la franchissent. Le juge du fond dispose d’une large marge d’appréciation, mais l’arrêt précise les marqueurs pertinents: persistance après mise en demeure, contrariété à l’autorité de la chose jugée, entrave constatée par huissier, proximité temporelle avec le congé.

B. Les enseignements procéduraux: indemnité d’occupation, abus et charge de la preuve

Les conséquences locatives suivent. Le maintien en possession après la fin du bail justifie une indemnité d’occupation alignée sur le loyer contractuel. La cour confirme l’expulsion et valide une astreinte, le preneur n’ayant pas restitué les lieux. Le choix d’un quantum équivalent au loyer renforce l’idée de neutralité économique du maintien, sans prime à l’occupation illicite.

L’arrêt livre aussi une leçon de discipline contentieuse. Sur l’abus, la juridiction caractérise une conduite dilatoire et légère, concluant «ce qui démontre son caractère parfaitement abusif.» L’amende civile et le retrait de l’aide juridictionnelle s’inscrivent dans le cadre textuel rappelé et traduisent une exigence de sérieux procédural. Sur la demande indemnitaire corrélative, la cour rappelle la rigueur probatoire: l’intimé «ne rapporte pas plus en cause d’appel qu’en première instance la preuve du préjudice». Le double contrôle, sur l’abus et sur la preuve du dommage, consolide une ligne équilibrée. Il sanctionne la dérive procédurale, mais refuse d’indemniser sans démonstration circonstanciée du préjudice.

Au total, la décision articule fermeté sur le motif grave et légitime, vigilance sur la chronologie probatoire et pédagogie procédurale. Elle assure la cohérence du refus d’indemnité avec la protection de la propriété et la stabilité contractuelle, tout en rappelant les exigences de loyauté et de preuve dans la conduite des contentieux.