La Cour d’appel de Basse-Terre, statuant le 3 décembre 2020, tranche un litige immobilier complexe après une longue procédure. Elle se prononce sur la délimitation précise d’une parcelle acquise par prescription et sur les conséquences d’empiètements. L’arrêt infirme le jugement précédent en redéfinissant les limites et en ordonnant l’expulsion des occupants ainsi que la démolition des constructions illicites. Il condamne également les auteurs des empiètements à des dommages et intérêts substantiels au profit des propriétaires lésés.
La consécration de la prescription acquisitive dans ses limites
La confirmation d’une propriété partielle par prescription trentenaire. La cour rappelle que l’acquisition par prescription est définitivement établie par un arrêt antérieur devenu irrévocable. Cet arrêt avait reconnu la propriété d’une fraction de parcelle d’environ vingt-cinq ares au profit d’une famille. Cette décision s’appuie sur les conditions classiques de la possession requises par le code civil. « Aux termes de l’article 2261 du Code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. » (Tribunal judiciaire de Thionville, le 16 juin 2025, n°25/00429) Le délai de trente ans est également rappelé comme condition nécessaire à cette acquisition. « Et aux termes de l’article 2272 du même code, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans en l’absence de titre. » (Cour d’appel de Bastia, le 28 mai 2025, n°24/00250) La portée de cette affirmation est de rendre intangible le droit de propriété ainsi acquis, même contre le titre originaire.
La délimitation stricte du périmètre prescrit par les éléments topographiques et coutumiers. La cour procède à une délimitation précise de la parcelle prescrite en s’appuyant sur un rapport d’expertise. Elle retient des limites fondées sur des éléments naturels et des marqueurs traditionnels. L’expert a notamment pris en compte une ravine, une clôture ancienne et un sandragon, arbre local utilisé pour le bornage. Le périmètre ainsi défini forme un quasi-rectangle d’environ deux mille cinq cents mètres carrés. Cette méthode consacre la valeur probante des usages locaux et de la topographie pour fixer les limites. Elle démontre également que toute occupation excédant ce périmètre précis constitue un empiètement sur la propriété voisine.
La sanction rigoureuse des empiètements constatés
Le rejet des tentatives de régularisation et la condamnation à l’expulsion. La cour constate que les occupants ont refusé une proposition de rachat des parcelles empiétées. Elle relève aussi que certaines constructions ont été édifiées en connaissance de cause sur le terrain d’autrui. Dès lors, elle ordonne l’expulsion des occupants de la zone d’empiètement sous astreinte financière. Elle autorise également la démolition des constructions illicites par les seuls propriétaires lésés. Cette solution affirme le caractère absolu du droit de propriété et son intangibilité en dehors des cas d’expropriation. « En application des dispositions de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. » (Motifs de la décision) La portée est claire : le juge refuse toute régularisation forcée et impose la restitution pleine et entière.
La réparation intégrale du préjudice subi par les propriétaires spoliés. La cour alloue des dommages et intérêts distincts pour l’occupation illégitime et pour les frais futurs de démolition. Elle condamne solidairement l’ensemble des occupants identifiés à payer ces sommes. Cette condamnation in solidum renforce la garantie de réparation pour les propriétaires victimes. Elle sanctionne également les comportements procéduraux en accordant une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La valeur de cette décision est d’assurer une réparation complète, couvrant à la fois le préjudice passé et les dépenses à venir. Elle rappelle que l’empiètement, surtout lorsqu’il est volontaire, engage la responsabilité pleine et entière de ses auteurs.
