Cour d’appel de Bastia, le 10 septembre 2025, n°24/00176

Rendue par la Cour d’appel de Bastia le 10 septembre 2025, la décision tranche un litige né d’un bail meublé conclu en 2022. Après un congé pour reprise délivré en octobre et la restitution des clés fin novembre, l’ancien locataire a sollicité le remboursement intégral du dépôt de garantie et des loyers d’avance non consommés, ainsi que des dommages-intérêts pour congé frauduleux. Le premier juge a ordonné un remboursement partiel du dépôt, admis la retenue de réparations sur la mosaïque de douche, et rejeté le grief de fraude. L’appel limitait le débat à la retenue sur dépôt, à la fraude alléguée, et au quantum des frais irrépétibles.

La question centrale portait sur la valeur probatoire d’un état des lieux de sortie non signé et sur l’aptitude de photographies et devis imprécis à justifier une retenue sur dépôt. Une question connexe concernait la preuve du caractère frauduleux d’un congé pour reprise au sens de la loi du 6 juillet 1989. La cour accueille la restitution intégrale du dépôt en retenant l’insuffisance des preuves de dégradations, confirme le rejet de la fraude, et statue sur les demandes accessoires. L’analyse exige, d’abord, d’éclairer l’exigence de contradiction en matière d’état des lieux et la charge de la preuve des dégradations ; ensuite, d’apprécier le standard probatoire du congé pour reprise et ses conséquences procédurales.

I. La rigueur probatoire des retenues sur dépôt de garantie

A. L’exigence de contradiction et l’articulation des textes applicables
La cour mobilise l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 7 de la même loi, et l’article 9 du code de procédure civile. Elle en déduit un principe directeur en ces termes: « Il s’infère de ces textes qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire. » La solution harmonise la charge de la preuve avec la fonction probatoire de l’état des lieux contradictoire.

Le rappel de l’alternative procédurale est net: en cas d’impossibilité de contradiction, le recours à un commissaire de justice, à frais partagés, sécurise la preuve. À défaut, l’état des lieux unilatéral est privé de portée démonstrative contre le locataire, sauf corroborations intrinsèquement fiables. La cour articule ainsi les textes pour neutraliser les documents incomplets et prévenir des retenues non justifiées, sans inverser la charge de la preuve.

B. L’insuffisance des pièces produites: absence de signature, clichés et devis lacunaires
Le contrôle probatoire est concret et serré. La formation retient d’abord un vice déterminant: « nonobstant la question de la date du 30 novembre 2023 indiscutablement éronée portée sur l’état des lieux, ce dernier n’est pas signé par le locataire. » Puis elle approuve le premier juge: « C’est dès lors par une exacte analyse que le juge des contentieux de la protection a dénié au compte-rendu d’état des lieux de sortie versé aux débats toute valeur probante. »

La cour écarte ensuite les pièces accessoires. Elle relève que les photographies « sont dépourvues de date », qu’elles constituent des « plans rapprochés » ne permettant ni localisation ni qualification des désordres. Elle ajoute: « Le seul devis de remise en état de la douche sur lequel ne figure pas l’adresse du logement litigieux n’est pas suffisant pour établir la réalité de ces dégradations. » L’addition de documents imprécis ne compense pas l’absence d’un constat contradictoire fiable. En conséquence, la restitution intégrale du dépôt s’impose, et les demandes reconventionnelles de réparations sont rejetées, faute de preuve utilement rapportée.

II. Le congé pour reprise: standard de preuve et incidences procédurales

A. L’exigence d’une démonstration positive de la fraude à la reprise
Le cadre légal impose que « Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. » La discussion portait sur l’allégation d’une relocation rapide, non étayée par la production d’une annonce conservée. La cour relève un élément matériel opposé: la fourniture de factures d’électricité au nom du bailleur à compter du 1er décembre 2022. Elle constate, à rebours, que « Ce seul élément est insuffisant à démontrer de manière certaine » la fausseté de l’intention d’occupation. La décision retient une ligne prudente: sans indices concordants ni pièces datées et vérifiables, la fraude ne peut être déduite d’affirmations non documentées.

La solution confirme ainsi l’exigence d’une preuve positive, à la charge de celui qui l’invoque. La cour conclut sans détour: « La demande de dommages-intérêts de l’appelant sera rejetée conformément à la décision du premier juge. » Le rejet s’inscrit dans une logique de sécurité juridique, qui évite de présumer la mauvaise foi du congé sans éléments objectifs.

B. Les demandes accessoires: abus de procédure, dépens et frais irrépétibles
L’allégation d’abus de procédure, soulevée en défense, est appréciée au regard du succès partiel et de la légitimité de l’instance. La cour tranche: « Il s’infère de la teneur de la présente décision que la procédure engagée par l’appelant était légitime et qu’elle ne présentait aucun caractère abusif. » L’action, utilement fondée sur la contestation de la retenue, ne caractérise ni malice ni légèreté blâmable.

Les conséquences financières suivent le sort du litige. D’une part, « L’intimée ayant succombé en ses prétentions sera condamnée au paiement des dépens. » D’autre part, l’équité justifie l’octroi d’une indemnité procédurale à l’appelant, la cour précisant: « L’équité justifie sa condamnation à verser à l’appelant la somme de 1 500 au titre des frais irrépétibles en cause d’appel. » L’ensemble dessine une cohérence: restitution intégrale du dépôt, rejet des prétentions indemnitaires infondées, et allocation mesurée des frais irrépétibles au profit de la partie principalement gagnante.