Cour d’appel de Bastia, le 9 juillet 2025, n°24/00065

Par un arrêt du 9 juillet 2025, la Cour d’appel de Bastia infirme partiellement un jugement du 18 janvier 2024 rendu par le tribunal judiciaire de Bastia. Le litige porte sur l’existence et l’opposabilité d’une servitude d’écoulement d’eaux usées grevant une parcelle acquise en 2014 et traversée par des canalisations au bénéfice du fonds voisin. Les acquéreurs ont demandé l’enlèvement des canalisations, sous astreinte, et l’indemnisation d’un trouble allégué.

Le premier juge a ordonné le retrait des canalisations et a rejeté la demande indemnitaire. L’appel a été limité aux chefs relatifs au retrait, aux dépens et aux frais irrépétibles, après intervention forcée d’une collectivité intercommunale demeurée défaillante. En cause d’appel, l’exploitant a abandonné l’usucapion et n’a soutenu que l’existence d’un titre de servitude et sa pleine opposabilité aux acquéreurs.

La question posée était celle de l’opposabilité d’une servitude conventionnelle, non publiée ni mentionnée dans l’acte d’acquisition, au regard des articles 28 et 30-1 du décret du 4 janvier 1955, combinés aux articles 637 et 639 du code civil. La cour retient l’existence d’un titre et la connaissance, par les acquéreurs, de la servitude lors de la vente, ce qui conduit au rejet de l’enlèvement, à la confirmation du débouté indemnitaire et à l’allocation de frais irrépétibles.

I. L’opposabilité d’une servitude conventionnelle non publiée

A. Les sources textuelles et le critère de la connaissance

L’arrêt s’appuie d’abord sur la définition et l’origine des servitudes, conformément aux articles 637 et 639 du code civil, puis articule ces dispositions avec le régime de publicité. La cour rappelle, en droit positif, la règle décisive suivante: « Une servitude conventionnelle non publiée ni mentionnée dans l’acte d’acquisition est toutefois opposable à l’acquéreur du fonds grevé, lorsque celui-ci connaissait son existence et sa consistance au moment de l’acquisition. » Le contrôle porte ainsi sur la preuve de cette connaissance, appréciée au moment de la vente, et non sur la seule formalité de publicité foncière.

Cette construction s’inscrit dans la logique de l’opposabilité par la connaissance effective, admise en complément du système de publicité immobilière. L’arrêt resitue, avec mesure, l’équilibre entre sécurité des transactions et réalité des situations apparentes, en réservant la sanction d’inopposabilité aux seuls cas d’ignorance non fautive de l’acquéreur.

B. La qualification du titre et l’établissement de la connaissance

Sur le titre, la cour retient qu’une autorisation écrite, précise quant à l’objet et à l’emprise des ouvrages, dépasse la simple tolérance et consacre une servitude conventionnelle. Elle relève la cohérence technique de l’autorisation au regard de la nature pérenne des installations d’assainissement, ce qui conforte la portée juridique de l’écrit invoqué. La preuve de la connaissance par les acquéreurs est, ensuite, rapportée par des éléments écrits antérieurs au litige, explicites sur l’existence et la consistance de la charge.

L’arrêt en déduit, dans des termes clairs, que le critère d’opposabilité est rempli: « Il ressort des éléments versés au débat que tel est le cas en l’espèce, les intimés ayant connaissance d’une servitude qu’ils qualifient eux-mêmes de transactionnelle grevant l’immeuble qu’ils ont acquis, en dépit de l’absence de sa mention à l’acte de vente, de sorte que l’appelant peut légitimement invoquer le bénéfice d’une servitude d’écoulement des eaux pour s’opposer au retrait des canalisations litigieuses. » La solution conforte la prééminence du contenu probatoire sur la stricte formalité de publication, dès lors que la connaissance est caractérisée avec précision.

II. Les conséquences contentieuses de la reconnaissance de la servitude

A. Le rejet de la demande de retrait sous astreinte

L’opposabilité de la servitude emporte, logiquement, l’impossibilité d’ordonner l’enlèvement des canalisations. La cour l’énonce sans ambiguïté en procédant à l’infirmation du jugement sur ce point: « Il ressort de ces développements et de l’existence de la servitude contestée par les intimés que leur demande d’enlèvement des canalisations des eaux usées aux frais de l’appelant ne peut prospérer et que la décision du premier juge y ayant fait droit doit être infirmée. » La protection du fonds dominant prime, dans la stricte mesure de la charge consentie, et exclut toute mesure de remise en état incompatible avec l’assiette servitude.

Cette solution s’accorde avec la finalité utilitaire de la servitude et rappelle que le juge des référés ou du fond ne saurait neutraliser une charge régulière par une astreinte de retrait. Elle invite, en pratique, à déplacer le débat, le cas échéant, sur l’exercice non abusif et l’entretien de l’ouvrage, dans les limites fixées par le titre.

B. Le débouté de la demande indemnitaire et la répartition des frais

La demande de dommages-intérêts fondée sur des débordements allégués échoue faute de lien causal suffisamment établi. Les éléments produits, notamment un constat et des attestations, ne permettent pas d’identifier la provenance exacte des désordres ni un dysfonctionnement imputable aux ouvrages bénéficiant de la servitude. La cour confirme ainsi la solution de première instance: « Au regard de ces éléments, la décision de première instance ayant débouté les intimés de leur demande indemnitaire sera confirmée. » La rigueur probatoire demeure déterminante en matière de responsabilité, indépendamment de l’existence d’une servitude.

Enfin, la décision arrête les conséquences financières du litige. Les demandeurs, succombant, supportent les dépens de première instance et d’appel, tandis qu’une indemnité est allouée au titre des frais irrépétibles: « L’équité justifie en outre la condamnation des intimés à verser à l’appelante la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel. » La répartition adoptée reflète l’économie de la solution au principal et réaffirme la fonction régulatrice de l’article 700 du code de procédure civile.