Cour d’appel de Besançon, le 7 août 2025, n°24/01740

Par un arrêt de la cour d’appel de Besançon du 7 août 2025, est tranché un contentieux locatif relatif à des loyers impayés et à la résiliation de plein droit du bail. Le litige oppose une bailleresse et sa locataire autour d’une exception d’inexécution fondée sur l’indécence alléguée du logement et des désordres persistants.

Un bail d’habitation a été conclu le 5 avril 2014 pour un loyer mensuel de 390 euros, outre 80 euros de provisions sur charges, exigibles le 10 de chaque mois. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 3 janvier 2024, resté infructueux. La locataire invoque des désordres, des moisissures et des dysfonctionnements persistants, illustrés par des photographies non datées et des certificats médicaux mentionnant une possible aggravation de troubles ventilatoires.

Par jugement du 10 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection de Besançon a écarté l’exception d’inexécution, constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné la libération des lieux et condamné la locataire au paiement d’un arriéré arrêté au 18 juin 2024 ainsi qu’à une indemnité d’occupation. Appel est interjeté, l’appelante sollicitant l’infirmation, l’intimée demandant la confirmation, avec débats en audience publique le 22 mai 2025.

La question de droit portait sur les conditions d’opposabilité de l’exception d’inexécution en matière de bail d’habitation, au regard des obligations de délivrance d’un logement décent et d’entretien, et sur l’articulation avec la clause résolutoire de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. S’y adjoignaient le point de départ des effets de la clause et de l’indemnité d’occupation, ainsi que l’exigence probatoire pesant sur le preneur.

La cour confirme l’écartement de l’exception d’inexécution, en rappelant d’abord que « le locataire ne peut s’abstenir de régler ses loyers au motif de la nécessité pour son bailleur de faire réaliser des travaux », et surtout que « le preneur ne peut valablement opposer l’exception d’inexécution […] sauf s’il y a impossibilité totale d’utiliser les locaux ». Elle constate l’insuffisance des preuves produites, retenant qu’« il ne résulte de ces seuls éléments, dépourvus de toute force probante, aucune caractérisation des dégradations à l’origine d’une insalubrité ». La clause résolutoire est tenue pour acquise à compter du 3 mars 2024, l’indemnité d’occupation courant à la même date, « étant précisé que la cour n’est pas saisie d’un appel concernant le rejet de la demande d’indexation de cette indemnité ».

I – Le sens de la décision

A – L’exception d’inexécution recentrée sur l’impossibilité d’usage

La motivation s’appuie sur l’articulation des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 concernant la délivrance et l’entretien d’un logement décent. La cour souligne la démarche procédurale attendue du preneur face à des désordres persistants. Elle énonce que « le locataire ne peut s’abstenir de régler ses loyers […] de sorte qu’il lui incombe le cas échéant de mettre en demeure son bailleur […] et, à défaut d’exécution, de saisir le juge d’une demande d’autorisation de réaliser les travaux et de suspendre, en tout ou en partie, le paiement des loyers ».

Le critère opératoire est nettement rappelé. Selon la formule, « le preneur ne peut valablement opposer l’exception d’inexécution au commandement de payer […] sauf s’il y a impossibilité totale d’utiliser les locaux, à l’exclusion d’une simple restriction à la jouissance des lieux loués ». La référence au logement décent précise le seuil de rupture: « Tel est le cas en l’absence de délivrance d’un logement décent, dès lors que cette non-conformité ne permet pas d’user des locaux loués conformément à la destination du bail ». La cour adopte ainsi une lecture stricte de l’exception, réservée aux atteintes extrêmes.

B – L’application aux faits: défaut de preuve de l’indécence alléguée

La cour apprécie très concrètement les pièces versées. Les photographies non datées et non légendées et les certificats médicaux, rédigés en termes hypothétiques, sont jugés insuffisants. Elle retient que « il ne résulte de ces seuls éléments, dépourvus de toute force probante, aucune caractérisation des dégradations à l’origine d’une insalubrité affectant le logement ».

Ce constat est corroboré par la discordance avec l’état des lieux d’entrée du 5 avril 2014 et par la justification de divers travaux. La cour relève en effet que « la description du logement […] ne correspond pas aux mentions figurant sur l’état des lieux d’entrée », et ajoute qu’« enfin, la propriétaire justifie de divers travaux d’entretien effectués entre 2012 et 2024 ». L’exception d’inexécution est donc écartée faute d’éléments objectivement établis.

II – La valeur et la portée de la solution

A – La clause résolutoire: exigence du commandement et précision des effets

Sur le terrain de l’article 24 de la loi de 1989, la cour applique le mécanisme automatique, sous condition d’un commandement demeuré infructueux. Elle rappelle que « le commandement de payer étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois à compter de sa signification », l’acquisition de la clause doit être constatée. La date retenue est le 3 mars 2024, en stricte adéquation avec l’écoulement du délai légal.

La conséquence en est double. D’une part, l’occupation postérieure ouvre droit à indemnité, égale au dernier loyer et fixée ici à 470 euros. D’autre part, la cour précise les limites de sa saisine, en énonçant qu’il « est […] précisé que la cour n’est pas saisie d’un appel concernant le rejet de la demande d’indexation de cette indemnité ». La solution assure la cohérence entre la date d’effet de la clause et le point de départ de l’indemnité d’occupation.

B – Portée pratique et critique: équilibre des remèdes et charge de la preuve

La décision confirme une ligne ferme en matière d’exception d’inexécution dans les baux d’habitation. La suspension du paiement ne peut prospérer qu’en présence d’une impossibilité totale d’usage, prouvée par des éléments objectifs et actuels. À défaut, l’occupation se poursuit aux risques du preneur, sans neutraliser la mise en œuvre de la clause résolutoire régulièrement acquise.

L’arrêt indique néanmoins la voie adéquate lorsque des désordres sérieux existent. La cour rappelle que, face à l’inertie du bailleur, « il lui incombe le cas échéant de mettre en demeure […] et […] de saisir le juge d’une demande d’autorisation de réaliser les travaux et de suspendre, en tout ou en partie, le paiement des loyers ». La protection du preneur résulte donc de l’activation des outils légaux, et non d’une rétention unilatérale durable.

Cette approche emporte des conséquences pratiques notables. Elle incite à documenter les désordres par des constats, diagnostics ou rapports techniques, immédiatement exploitables devant le juge. Elle sécurise aussi la temporalité des effets de la clause, en raccordant l’indemnité d’occupation à la date exacte d’acquisition, ce qui clarifie la liquidation de l’arriéré et la computation des intérêts.

La rigueur probatoire exigée peut paraître lourde dans des situations de précarité ou de dégradation diffuse. Elle évite toutefois que l’exception d’inexécution ne se mue en déni durable d’obligations principales. En cantonnant l’exception aux hypothèses d’impossibilité totale, la cour maintient l’équilibre contractuel voulu par le droit positif, tout en renvoyant utilement, lorsque nécessaire, aux procédures correctrices appropriées.