Cour d’appel de Bordeaux, le 10 avril 2025, n°22/02019

La Cour d’appel de Bordeaux, statuant le 10 avril 2025, examine un litige consécutif à la vente d’une maison individuelle. Les acquéreurs découvrent après l’achat la présence massive d’amiante dans l’enveloppe extérieure du bien. Ils engagent une action en garantie des vices cachés et en dol contre les vendeurs, ainsi qu’une action en responsabilité délictuelle contre la société de diagnostics. La cour confirme le rejet des actions contre les vendeurs en raison d’une clause d’exclusion et de l’absence de preuve de leur connaissance du vice. Elle retient en revanche la responsabilité du diagnostiqueur pour faute dans l’établissement du rapport et indemnise les acquéreurs.

La responsabilité des vendeurs échappe à l’engagement malgré un vice caractérisé

L’existence d’un vice caché est établie mais son caractère grave est réinterprété. Le tribunal de première instance avait reconnu la présence d’amiante tout en niant sa gravité suffisante. La cour d’appel renverse cette analyse en considérant que « la présence massive d’amiante, soit un matériau dangereux pour la sécurité sanitaire de l’homme, dans toute l’enveloppe extérieure de la maison, caractérise à tout le moins un vice qui diminue tellement l’usage de la chose » que les acquéreurs ne s’en seraient pas portés acquéreurs (point 15). Cette appréciation étend la notion d’impropriété à destination aux matériaux dangereux affectant la valeur sanitaire du logement.

La clause d’exclusion des vices cachés produit son effet en l’absence de mauvaise foi prouvée. L’acte de vente contenait une telle clause, privant les acheteurs de recours sauf à démontrer la connaissance du vice par les vendeurs. La cour écarte la preuve apportée, fondée sur un rapport d’expertise jugé conjectural. Elle relève que « l’expert procède par voie de suppositions, qui résultent des termes mêmes employés, à savoir ‘selon moi' » (point 18). Les vendeurs avaient en outre fait réaliser un diagnostic concluant à l’absence d’amiante dans la maison. La bonne foi des vendeurs, qui « ont pu légitimement croire que le bien litigieux en était dépourvu » (point 19), est ainsi préservée, rendant la clause opposable.

La responsabilité du diagnostiqueur est retenue pour un manquement à son obligation de moyens

La faute du professionnel réside dans un examen visuel insuffisant et un diagnostic erroné. Le diagnostiqueur avait localisé l’amiante uniquement sur un abri de jardin. L’expertise judiciaire révèle pourtant sa présence sur l’enveloppe extérieure de la maison, certaines plaques étant « visibles et accessibles en partie » (point 13). La cour constate que le professionnel « a établi un diagnostic erroné » (point 44) en omettant de procéder à des vérifications nécessaires. Ce manquement à son obligation de moyens engage sa responsabilité délictuelle, conformément à la jurisprudence selon laquelle le contrôle « n’est pas purement visuel » mais implique des « vérifications nécessaires n’impliquant pas de travaux destructifs » (point 36).

La réparation du préjudice est calculée sur le fondement d’une perte de chance. Le préjudice matériel ne correspond pas à la simple moins-value mais à la privation pour les acquéreurs de négocier un prix moindre. La cour estime à 90% leur perte de chance de ne pas avoir acquis le bien à un prix inférieur, fixant l’indemnité à 45 000 euros (point 52). Les frais bancaires et notariés supplémentaires sont indemnisés selon la même logique. Un préjudice moral distinct est reconnu pour les tracas procéduraux, évalué à 1 500 euros (point 58). Cette décision rappelle que « tout manquement du professionnel… engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’acquéreur du bien, s’il commet une faute dans l’exécution de sa mission » (point 33).