4.9
La cour d’appel de Bordeaux, statuant le 15 mars 2024, examine un litige né de l’aggravation puis du déplacement d’une servitude de canalisations. L’acquéreur d’un fonds grevé par cette servitude, non mentionnée dans son acte, engage la responsabilité du notaire rédacteur. La juridiction prononce l’extinction de la servitude et rejette les demandes indemnitaires dirigées contre le notaire, faute de préjudice établi.
L’extinction de la servitude par son déplacement matériel
La consécration d’un mode extinctif par changement de situation des lieux
La cour constate que la servitude est devenue obsolète suite à des travaux de l’opérateur. « Il résulte de la correspondance susvisée que la servitude de canalisations grevant le fonds […] a été déplacée et que l’ancienne servitude est donc devenue obsolète (sans objet) » (point 20). L’extinction est ainsi prononcée du fait de l’impossibilité matérielle et définitive d’usage.
La portée de cette solution est pratique et réaliste. Elle admet qu’une servitude peut disparaître sans formalisme particulier lorsque son assiette concrète est supprimée. La décision évite ainsi de maintenir une charge immobilière devenue fictive, privilégiant l’état réel des lieux sur une inscription purement juridique.
La responsabilité du notaire et l’exigence d’un préjudice certain
La reconnaissance d’une faute dans la rédaction de l’acte
La cour reconnaît l’existence d’une faute professionnelle du notaire rédacteur. « Elle ne peut à bon droit dénier la matérialité de la faute commise […] en omettant de mentionner l’existence de la servitude de canalisations litigieuse » (point 26). Cette omission porte atteinte à l’obligation de garantie de l’efficacité juridique de l’acte.
La valeur de cet attendu rappelle les devoirs stricts de l’officier public. Il rejoint la jurisprudence selon laquelle « le notaire a le devoir, en sa qualité de rédacteur de l’acte, de s’assurer de l’efficacité de celui-ci » (Cour d’appel de Pau, le 18 novembre 2025, n°24/00295). La faute est retenue indépendamment de la visibilité éventuelle des installations.
Le rejet de la responsabilité faute de préjudice établi
La cour exige la démonstration d’un préjudice actuel et certain. « La perte de valeur vénale du terrain […] n’est pas clairement établie, dès lors que […] le tribunal a constaté l’extinction de la servitude » (point 27). L’expertise amiable produite est jugée non probante car elle évalue un préjudice lié à une servitude active.
La portée de cette analyse est restrictive pour la réparation. Elle souligne que la seule faute ne suffit pas à engager la responsabilité professionnelle. Le préjudice moral est également écarté, faute de preuve médicale et de lien causal direct avec l’omission notariale. La décision protège ainsi le notaire d’une indemnisation sans dommage réel.
Transmettez-nous les pièces de votre dossier. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique de votre situation.
